▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮

법무법인(유한) 현 김은미 변호사

∥ 들어가며

최근 3개월이 유예돼 한숨을 돌리기는 했으나 정부의 6.17 부동산 대책 발표 이후 조합원 2년 실거주 의무를 피하기 위해 수년간 진행이 지지부진 했던 많은 재건축사업구역에서 올해 연말 혹은 내년 초에 창립총회를 개최해 조합설립인가 접수를 하기 위해 박차를 가하고 있다. 이처럼 많은 조합이 급박하게 조합설립인가를 준비하다보니 조합을 대리하는 재건축전문변호사들은 유례없이 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제67조의 토지분할 소송을 많이 진행하게 됐다.

도시정비법 제67조는 재건축사업을 시행하려는 경우, 조합설립 동의요건을 충족시키기 위해 필요한 경우에 주택단지 안의 일부 토지에 대해 토지분할을 청구할 수 있도록 한 특례 조항이다.

일반적으로는 재건축을 진행하는 주택단지에서 상가소유자들의 반대로 인해 조합설립동의율이 충족되지 않는 경우 상가동을 제척하고 재건축사업을 진행하기 위해 도시정비법 제67조의 토지분할 소송을 진행하는 사례가 대부분이나, 공동주택 중 동의율을 갖추지 못한 일부 동을 제척하기 위해 진행되는 경우도 있다.

그런데 비교적 규모가 큰 주택단지에서 수 개의 상가동이 존재하거나 유치원, 종교시설 등 상가 외의 복리시설이 별도 동으로 존재할 경우 일부 복리시설의 소유자는 재건축에 동의하고 다른 복리시설의 소유자는 재건축에 반대하는 경우가 발생할 수 있다.

도시정비법 제35조 제3항은 재건축사업의 동의율 산정에 있어 복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다는 내용을 포함하고 있는데, 도시정비법 제67조의 토지분할 소송을 하는 경우에 있어서도 유사한 관점에서 반드시 주택단지 내 복리시설 전체를 분할해야 하는 것인지, 아니면 반대하는 동에 한해서 분할이 가능한 것인지 의문이 있을 수 있다.

∥ 관련 판례

가. 서울중앙지방법원 2013가합509413판결

복리시설이 주택단지에 산재해 있거나 복리시설의 개수가 많은 경우 등 복리시설 전체를 하나로 보고 주택단지에서 분할하는 것이 적절하지 아니한 경우가 있고, 사업시행자는 자신의 사업계획에 따라 동의자의 범위 및 토지분할의 대상 등에 대해 판단할 여지가 있어야 할 것이어서, 구 도시정비법 제16조 제2항에서 복리시설 전체를 하나의 ‘동’으로 보는 것은 조합 설립 동의율 산정을 위해 마련된 기준에 불과한 것으로 보인다.

또, 토지분할의 대상인 ‘토지의 일부’에 도시정비법 제16조 제2항이 준용돼 반드시 한 동으로서의 복리시설 전체가 분할돼야 한다고 보기 어려우므로, 이 사건 토지의 분할을 청구하는 원고가 이 사건 아파트 단지 내 복리시설 소유자 전체를 피고로 삼지 아니한 것이 부적법하다고 볼 수 없다.

나. 수원지방법원 안양지원 2014가합104440 판결

도시정비법 제67조 제1항의 분할 대상이 복리시설인 경우 반드시 복리시설 전체를 하나의 동으로 봐 분할돼야 한다고 보기는 어렵다. 따라서 원고가 이 사건 상가와 함께 유치원, 5차 상가 전체를 피고로 삼지 않은 것이 부적법하다고 볼 수 없으므로, 피고의 주장은 이유없다.

도시정비법 제35조 제3항은 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 하는 것으로 규정하고 있다.

위 규정의 문언에 비춰보면, 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 보는 것은 조합설립에 있어 동의율을 산정하기 위해 마련한 기준이다.

도시정비법 제67조 제1항 제2호는 사업시행자 또는 추진위원회는 제35조 제3항에 따른 조합설립의 동의요건을 충족시키기 위해 필요한 경우에는 그 주택단지 안의 일부 토지에 대해 건축법 제57조의 규정에 불구하고 분할하려는 토지면적이 같은 조에서 정하고 있는 면적에 미달되더라도 토지분할을 청구할 수 있다고 규정하고 있다.

위 규정에서는 토지분할 청구의 대상을 ‘주택단지 안의 일부 토지’로 정하면서도 ‘주택단지 안의 일부 토지’가 복리시설인 경우 주택단지 안의 복리시설 전체를 분할의 대상으로 삼아야 한다고 규정하고 있지는 않다.

사업시행자 또는 추진위원회가 조합 설립의 동의요건을 충족시키는 범위에서 토지분할 청구의 대상을 폭넓게 정할 수 있도록 하는 것이 재건축사업을 원활하게 시행하기 위한 도시정비법 제67조 제1항의 취지에 부합한다. 주택단지 안에 복리시설의 개수가 많고 산재해 있는 경우 복리시설 전체를 하나로 보게 되면, 사업시행자 또는 추진위원회가 토지분할 청구의 대상을 정함에 있어 선택의 폭을 지나치게 제약할 뿐만 아니라 동의요건을 총족하는 다른 복리시설 소유자의 처분권을 제한한다. 특히 이 사건의 경우와 같이 공유물분할의 대상토지가 아닌 유치원건물, 5차 상가건물의 소유자를 피고로 삼을 수는 없다.

∥ 마치며

위 서울중앙지방법원 판례는 주택단지 내 수개의 복리시설 중 일부를 분할한 사안으로 관련 쟁점에 대한 최초의 판례인데, 사업시행자에게 사업계획에 따라 동의자의 범위 및 토지분할의 대상 등에 대해 판단할 여지가 있으므로 반드시 복리시설 전체가 분할돼야 된다고 보기 어렵다고 봤다.

이어 최근 안양지원에서도 사업시행자가 조합 설립의 동의요건을 충족시키는 범위에서 토지분할 청구의 대상을 폭넓게 정할 수 있다고 봐 중앙지방법원의 논지와 동일한 판결을 했다.

그럼에도 재건축에 반대하는 복리시설 등 소유자들이 도시정비법 제35조 제3항의 복리시설 전체를 한 동으로 간주한다는 취지를 오해해 일부 복리시설에 대한 토지분할 소송, 나아가 조합설립인가의 위법성을 문제 삼는 경우가 여전히 적지 않다.

도시정비법 제67조의 토지분할 소송이 최근에 와서야 몇몇 사업구역에서 진행되기 시작하다보니 일선 인가청에서도 복리시설 소유자들이 소송진행의 위법성을 문제 삼아 조합설립인가의 위법에 관한 민원을 제기할 경우 혼선을 겪는 것으로 보인다.

생각건대 ▲도시정비법 제67조에 따른 토지분할 소송의 사례가 전국적으로 보더라도 그 수가 많지 않은 점 ▲사업시행자의 사업계획 수립에 재량이 인정되는 점 ▲다수의 복리시설에 관한 개별 소유자의 재산 처분에 관한 의사 또한 존중돼야 할 필요성이 있는 점 등을 고려하면, 위 2개 판례의 결론은 재건축 토지분할 소송에 있어서 확립된 판례의 입장으로 볼 여지가 매우 크고, 그렇다면 토지분할소송 문제로 인해 조합설립인가의 효력이 영향을 받을 가능성은 극히 적을 것으로 사료된다. 

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