▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮

법무사법인 기린 전연규 대표법무사 한국도시정비협회 자문위원

▮힘의 역학에서 상가는 아파트에 밀려
▮상가 동의율 완화로 도시정비법 개정 이어져

모든 법이 그렇듯 법조문은 권리를 위한 투쟁의 산물이었고, 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)상 조합설립동의율 규정도 이와 다르지 않다는 것이 정설이다.

도시정비법이 시행된 2003년 7월 1일부터 지난 2009년 2월 6일까지의 상가 동의율은 ‘구분소유자 수와 토지면적의 각 2/3 이상’을 받아야 했다. 사실 이 동의율은 마음만 먹으면 사업자체를 흔들 수 있는 것으로, 상가의 반대로 사업이 어려워지면서 아파트 소유자들의 상가 등 동의 요건 완화를 요구하게 됐다.

2009년 2월 6일 의결권(토지지분면적)이 큰 소유자의 반대로 재건축사업이 지연되는 것을 방지할 목적으로 ‘토지면적(종전의 의결권)의 1/2 이상’ 동의로 바꿨다.

이로 인해 2009년 2월 6일 이후부터 2016년 1월 26일까지 상가의 토지등소유자 수 2/3 이상은 그대로 두고, 2/3 이상이었던 토지면적의 동의를 1/2로 완화했다.

그리고, 2016년 1월 27일 뒤이어 개정된 것이 현행 규정으로 이어졌다.

그 내용을 살펴보면, 상가 구분소유자 수 2/3 이상을 과반수로 완화하고, 동별 토지면적의 1/2 이상 동의요건은 아예 삭제했다.

다만, 상가와 아파트를 합한 전체 구분소유자 수 3/4 및 토지면적 3/4 이상은 남겨 뒀다.

▮ 설상가상, 공유자 동의율 산정은 여러명 소유자 중 1인의 대표자를 통한 동의

재개발사업과 같이 재건축사업에서도 ‘소유권 또는 구분소유권을 여럿이서 공유하는 경우에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정’하도록 하고, ‘1인이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우에는 소유권 또는 구분소유권의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정’하도록 했다(도시정비법 시행령 제33조 제1항 제2호).

이 규정은 동의율뿐만 아니라 주택공급도 대표자 1인에게 공급한다는 규정이어서 특히 공유관계인 상가 소유자에겐 반발을 불러일으킨 조문이다.

아래와 같이 서울특별시 유권해석도 이와 같다.

▮ 서초구 신반포A차 아파트 조합설립취소 소송 대법원 판례의 등장
- 판례에 따른 구분소유적 공유관계 사실관계에 적합하면 단독 소유자 지위 가능

서초구 신반포A차 재건축조합설립 취소소송에서 대법원은 원고인 상가 소유자들에게 구분소유적 구분관계를 인정해 대표자 1인이 아닌 공동소유자 각자의 동의를 받도록 판시했다.

“구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통해 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다”고 대법원은 판시했다.

즉, 구분등기를 하지 않은 공유라도 위 조건에 맞는 경우에는 구분소유로 인정해 줘야 한다는 것이어서, 대표자 1인의 선정에 의한 동의는 잘못됐다는 판결이 등장했다(구분소유적 공유관계로 인정한 판례).

이 소송은 상가소유자에게 단비와 같은 판결이었다.

그러나 유의해야 할 점도 있다.

분양신청 시에 이러한 요건이 맞아야 하며, 이후의 사정변경으로 요건을 맞추면 불가하다는 점이다.

▮ 재건축 실거주 2년 부동산정책의 역기능 현상이 재건축사업 불붙여
▮ 상가는 더 이상 아파트의 종속변수 아냐

막 착화점에 이른 상가에 기름을 부은 것은 재건축사업과 ‘2년 실거주’ 부동산대책의 출현이었다.

당시 모든 신문기사에서는 올해 12월 31일까지 조합설립인가를 신청 하지 못할 경우 재건축사업장은 2년 실거주를 하지 않으면 분양신청을 할 수 없으며, 거짓이나 부정한 방법으로 분양신청을 한 조합원에겐 벌칙규정까지 뒀다고 보도했다.

추적해 보니 다른 법령에 밀려서인지 발의돼 현재 검토보고서만 만들어진 상태다. 이 개정법 부칙에 따르면 공포 후 3개월 이후 시행되므로 연말에 통과된다고 해도 2021년 3월말까지 조합설립인가를 신청하면 피할 수 있다.

그럼에도 불구하고 4~5개월 전부터 입방아를 찧은 격이고, 이 시그널은 그대로 재건축추진위원회에 전달됐다.

이 경기 부양책(?)은 재건축부담금 등의 문제로 지체된 사업장에 활력(?)을 불어 넣었다.

코로나 정국으로 힘든 상황에서도 서울특별시 강남구를 비롯한 과천시 등의 여러 재건축단지들이 총회를 마쳤거나 준비 중이다.

총회를 진행하려면 상가와의 합의가 전제조건이다.

벌써부터 일부 재건축단지 내 상가의 경우 종전평가액의 몇 배라는 이야기가 공공연히 나온다.

상가의 소유자들은 정부의 부동산대책을 마음속으로 즐기고 있을지 모른다.

그러나 유의할 점이 있다.

아파트와 상가가 합의해도 새로운 관리처분기준에 적합해야 하며, 구분소유적 공유관계인지의 여부를 살펴봐야 정당한 지위를 유지할 수 있다.

모든 독자 여러분들의 건투를 빈다!

도시정비  krcmanews@naver.com

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