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종교시설 소유자에 대한 분양신청 절차 마련의 문제법무법인(유한) 현 홍수임 변호사
도시정비 | 승인 2021.01.04

 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮

 

법무법인(유한) 현 홍수임 변호사

∥ 문제의 소재

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제72조 제1항 및 동법 시행령 제59조 제1항은 분양신청 통지 대상 중 하나로 ‘분양대상 대지 또는 건축물의 내역’을 정하고 있으며, 이에 따라 재개발·재건축 조합은 분양신청 통지 시 일반적으로 ‘주택 및 상가’의 내역과 함께 ‘주택 또는 상가’에 대한 분양신청 관련 사항을 안내하고 있다.

그런데 정비구역 내 존치 또는 이전에 관한 합의가 이루어지지 않은 종교시설이 존재하는 경우에는, ‘종교시설’을 ‘주택 또는 상가’로 볼 수 없어 특별히 분양신청 통지 시 ‘종교시설’ 분양신청에 관한 사항을 마련해야 하는지 문제된다.

이와 관련해, 종교시설 소유자가 재개발조합을 상대로 ‘종교시설 분양신청 방법’을 마련하지 않은 채 분양절차를 진행한 후 분양신청을 하지 않은 종교시설 소유자를 현금청산자로 분류한 관리처분계획의 무효를 구하는 소송을 제기했다.

또한 최근 수원지방법원은 위 청구를 기각하는 판결을 선고했다(수원지방법원 2020. 12. 24. 선고 2019구합72152 판결). 필자는 위 소송에서 재개발조합을 대리했는데, 당시 문제됐던 쟁점을 소개해보고자 한다.

 

∥ 분양신청 통지 시 ‘종교시설’에 관한 분양신청 사항을 통지해야 하는지 여부

위 판결은 ①도시정비법령 상 종교시설 소유자를 주택이나 상가 소유자와 달리 특별 취급해 분양공고 내지 통지를 해야 한다는 내용이 존재하지 않은 점 ②재개발사업은 공익적 측면에서 진행되는 것이고, 재개발사업에 참여하기를 원하지 아니하는 토지등소유자에 대해는 손실보상 절차가 마련돼 있으므로, 헌법상 재산권 및 종교의 자유 등 기본권 보장 규정으로부터 곧바로 사업시행자에 대해 종교시설 또는 종교부지를 분양해 줄 것을 요구할 수 있는 구체적인 권리가 부여된다고 보기 어려운 점 ③도시정비법 상 관리처분계획 수립기준에 대해서도 종교시설 및 종교용지 배분에 관해 별도로 규정하고 있지 않으며, 재개발 사업시행자에게 사업시행계획 및 관리처분계획 수립 시 상당한 재량권이 주어진다는 점 등을 근거로, 재개발사업 조합에게 종교시설 소유자에 대해 종교시설 또는 종교용지에 대한 분양신청의 기회를 제공할 의무 또는 관리처분계획에 종교시설 또는 종교용지를 배정하는 내용을 포함시킬 의무가 없다고 판시했다.

참고로 인천지방법원도 동일한 취지의 판시를 한 바 있다(인천지방법원 2018. 7. 20. 선고 2017구합54115 판결).

한편, 위 사안의 원고는 ‘서울시 뉴타운지구 등 종교시설 처리방안’에 따라 종교시설에 대해서는 존치를 원칙으로 종교시설 분양신청 방법이 마련돼야 한다는 점도 주장했으나, 재판부는 위 지침은 서울시가 아닌 경기도 내 재개발사업에 대해서는 적용될 수 없다고 봤다.

참고로, 위 지침과 관련해 서울행정법원은 “위 지침은 서울특별시장이 재정비촉진계획을 수립하기 위한 내부지침에 불과하다”는 이유로 법적 구속력을 부정한 바 있으므로(서울행정법원 2016. 4. 22. 선고 2015구합69799 판결), 위 재개발조합의 사업시행구역이 서울시에 속했다고 하더라도 달리 판단됐을 가능성은 없었을 것으로 보인다.

 

∥ 분양신청 포기를 총유재산의 처분행위로 볼 수 있는지 여부

이밖에 위 수원지방법원 판결 사안의 원고는 “분양신청 포기 행위는 비법인사단의 총유재산 처분행위에 해당하므로, 총유재산 처분행위에 관한 결의를 거치지 않은 분양신청 포기는 효력이 없다”고도 주장했다.

이에 대해 재판부는 “▲원고가 분양신청기간 내 분양신청을 하지 아니함으로써 수령하게 되는 현금청산금은 공익사업의 시행에 따른 손실보상의 성격을 갖는 것으로서, 원고가 사경제주체로서 총유재산을 처분해 그 대금을 수령하는 경우와 동일하게 볼 수 없어 민법상 총유재산의 관리·처분에 관한 법리가 그대로 적용된다고 보기 어려운 점 ▲분양신청을 하지 않아 분양신청기간이 도과함에 따라 현금청산자가 되는 경우라면 피고가 총유재산 처분에 필요한 결의요건을 확인할 방법도 없는 점 등을 종합해 결의 요건을 누락한 흠결이 있더라도 이를 중대하고 명백한 하자로 보기 어렵다”고 판시해 원고의 주장을 배척했다.

 

∥ 결론

위와 같은 판결에 비춰보면, 정비사업구역 내 종교시설이 존재하는 경우 조합으로서는 우선적으로 존치 또는 이전에 관한 협의를 진행해 본 후 분양신청 단계까지 협의가 완료되지 않는 경우 일반 토지등소유자와 마찬가지로 분양신청 통지 절차를 거쳐 그 결과에 따라 주택 또는 상가를 분양받도록 하거나 현금청산하는 내용으로 관리처분계획을 수립한다고 하더라도 법적으로 문제가 없을 것으로 보인다.

따라서 종교시설의 분양을 원하는 종교시설 소유자로서는 분양신청 기간 내 적극적으로 조합에 종교시설 분양신청 방법을 문의하고 분양신청 의사표시를 행할 필요가 있겠다. 

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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