주택 수요자 10명 중 6명 ‘집값 상승’ 예상

올해도 주택 매매가격 및 전세가격 상승세가 여전할 것으로 보인다는 전망이 또 한 번 나왔다.

주택산업연구원이 구랍 29일 발표한 ‘2021년 주택시장 전망’에 따르면, 올해 주택 매매가는 전국 1.5%, 수도권 1.4%, 서울 1.5% 상승할 것으로 예측됐다. 또, 전세가격은 전국 3.1%, 수도권 3.3%, 서울 3.6% 오를 것으로 보인다.

앞서 언급한 바와 같이 주택 매매가 및 전세가격 상승을 전망한 학계의 의견은 이번이 처음은 아니다.

대한건설정책연구원은 구랍 1일 진행한 ‘2021년 건설·주택 경기전망 세미나’에서 ‘전세가격이 4.0% 상승하고, 매매가격도 2.0% 증가할 것’이라고 내다본 바 있다.

다만, 한국건설산업연구원의 경우 지난해 11월 2일 진행한 ‘2021년 건설‧부동산 경기 전망 세미나’에서 “전셋값이 큰 폭으로 오를 것으로 보인다”면서도 “집값은 소폭 하락할 것으로 보인다”고 전망했다.

한편, 부동산 정보 플랫폼 직방이 자사 앱 사용자 3230명을 대상으로 진행한 설문조사 결과, 수요자들도 올해 집값과 전세가격 모두 상승할 것으로 예상하고 있는 것으로 나타났다.

주택산업연구원이 발표한 올해 주택시장 전망과 직방의 설문조사 결과를 살펴보자.

◇ 아파트가격 등락, 주요 원인은?

주택산업연구원이 주택정책의 실효성 분석을 위해 지난 10년간 아파트가격 등락의 영향요인을 상관계수로 분석한 결과, 수급불균형이 가장 크게 영향을 미친 것으로 나타났다.

그동안에는 일반적으로 수급불균형이 가격등락에 영향이 클 것이라고는 추정됐음에도 불구하고 특정시점의 수요공급을 구체적인 수치로 비교하기 어려웠던 탓에 수급요인의 가격영향정도를 판단하지 못했다.

이에 주산연은 특정연도의 공급은 아파트 분양물량으로, 수요증가분은 ‘특정연도의 30세 진입인구에서 사망인구를 뺀 주택시장활동인구 순증분’으로 아파트 수급지수를 추정하고, 이를 기초로 영향요인을 분석했다.

그 결과, 전국 아파트값의 영향요인은 수급지수(상관계수 -0.38), 경제성장율(0.28), 주담대증가율(0.25), 금리변화(-0.13)로, 수급지수가 가장 큰 영향요인으로 나타났으며, 금리변화의 영향도는 미미한 것으로 나타났다. 참고로 상관계수 마이너스(-)는 영향요인이 상승하면 가격은 하락한다는 역상관관계를 나타낸다.

그러나 서울의 경우는 수급(-0.58), 경제성장율(0.28), 주담대증가율(0.13), 금리변화(-0.01) 로 수급요인의 영향이 훨씬 큰 것으로 나타났으며, 특히 다주택비율의 영향요인은 (-0.71)로 역상관성이 매우 크게 나타나 다주택비율이 낮아질수록 아파트값 상승폭은 매우 커질 수 있다는 것을 보여줬다.

이와 관련해 주산연은 “이는 다주택보유 억제가 집값 안정에 절대적이라는 투기억제론자들의 주장과는 전혀 반대의 결과를 보여준다고 할 수 있다”고 밝혔다.

전세의 경우 전국은 경제성장율(0.36), 금리변화(-0.33), 수급지수(-0.31), 주담대증가율(0.20) 순으로 나타났으며, 매매와 달리 금리변화가 상대적으로 큰 영향요인으로 나타났다.

이와 관련해 주산연은 “이는 금리가 임대인의 기회비용과 전월세 전환율에 영향을 미치는 임대시장특성을 반영하는 것으로 보인다”면서 “또, 전세의 경우 매매와 반대로 다주택비율의 상관계수가 0.40으로 매우 큰 정(+)의 상관관계를 보여주는데, 이는 집값안정기에 다주택수가 늘어나고, 매매와 전세가격 격차는 줄어들면서 실질임차료수준이 더 올라가는 현상을 반영하는 결과로 보인다”고 설명했다.

◇ “집값 상승세 유지 … 상승폭은 둔화될 것”

주산연은 경제성장률, 금리 등 경제변수와 수급지수를 고려한 전망모형 예측결과, 올해 주택 매매가격은 수도권과 서울 모두 지난해의 상승세를 유지하나 상승폭은 둔화되며 전국 1.5% 상승할 것으로 전망했다.

또한 전세가격은 실수요자 증가에 못 미치는 전세물량 공급과 개정 임대차 법으로 시장혼란이 가중되며 매매가격보다 높은 상승세(전국 3.1% 상승)를 나타낼 것으로 예측했다.

주산연은 “누적된 공급부족상황에 대한 개선가능성이 낮은 가운데 정부의 규제강화 기조가 지속되는 상황에서 경기회복에 대한 기대감과 주택시장 진입가구 증가에 따른 초과수요, 신규 주택에 대한 선호, 저금리와 유동성 확대, 전세시장 불안 등으로 매매가격과 전월세 가격은 상승기조를 이어갈 것으로 보인다”면서 “사업자 측면에서는 가용택지 부족과 과도한 금융규제 및 분양가규제로 주택사업 여건은 지난해보다 더 악화될 것으로 보이나, 입주자모집공고 전 단계까지 사업여건은 더 어려워질 수 있지만, 입주자모집공고를 할 수 있는 사업장의 분양시장은 호황을 이어갈 수 있을 것”이라고 진단했다.

◇ 수요자 설문조사 결과

직방이 자사 앱 사용자들을 대상으로 설문조사한 결과 “2021년 거주지역의 주택 매매가격을 어떻게 예상하냐”는 질문에 전체 응답자 중 59%가 “상승할 것”으로 응답했다. 반면 하락, 보합을 예상한 응답자는 각각 29%, 12%에 그쳤다.

지역별로는 서울과 경기에서 “상승할 것”이라는 응답비율이 미미한 차이로 높았고, 유주택자의 64.6%가, 무주택자의 52.8%가 주택 매매가격이 상승할 것으로 내다봤다. 반면, 하락할 것이라는 의견은 무주택자의 36.1%, 유주택자의 22.5%가 응답했다.

응답자들이 매매가격 상승을 예상한 이유로는 응답자 중 36.5%가 ‘전월세 상승 부담으로 인한 매수 전환’을 꼽았으며, 신규 공급물량 부족(18.6%), 저금리 기조로 인한 부동자금 유입(13.5%), 선도지역, 단지 가격 상승응로 인한 동반상승(9.8%) 순이었다.

또한 매매가격 하락을 예상한 응답자들은 ‘현재 가격 수준이 높다고 생각돼서’가 25.8%로 가장 많았고, 코로나19로 인한 경기 불안(23.5%), 다주택자 매도 매물 증가(22.4%), 보유세, 양도세 등 세제 강화(14.4%)가 뒤를 이었다.

한편, 전세가격은 전체 응답자 중 65.5%가 상승할 것이라고 전망했으며 하락은 18.5%, 보합은 16%로 나타났다.

직방 관계자는 “지난해는 코로나19 악재 속에서도 풍부한 유동성과 저금리 등의 원인으로 거래량이 늘고 가격도 상승하면서 부동산에 대한 관심이 많았던 해였고, 이와 같은 기대와 불안 심리가 이어지면서 올해 주택 매매와 전세가격도 상승세를 전망하는 의견이 많았다”면서도 “하지만 올해는 시장 안정화 및 투자수요를 억제하기 위해 양도세 및 종부세가 강화되고, 3기 신도시 사전청약이 부활하는 등 다양한 추가 공급대책이 나올 예정이어서 주택가격 시장에 변수로 작용할 수 있다. 실제 주택가격이 어떻게 움직일지는 지켜봐야할 것”이라고 말했다.

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