Q. 전북 전주시 재건축 조합원입니다. 저희 조합은 2013년 조합설립인가 후 아직 사업시행인가 신청을 하지 않은 상황입니다.

저는 구역 내 다주택자 소유자인 A조합원이 B와 C에게 매매했던 물건 중 B의 물건을 지난해 1월 매수했습니다.

헌데, 조합사무실에 신고를 하러 가니, 조합에서 “C 물건의 소유주와 함께 대표조합원을 선임해야한다”고 이야기합니다. 다만 생판 모르는 C 물건 소유자와 협의가 이뤄지지 않아 아직까지 대표조합원을 선임하지 못한 상황입니다.

조합사무실 방문 당시 조합에서는 대표조합원이 아니어도 입주권이 나온다고 이야기 했었는데요.

문제는 얼마 전 전주시가 조정대상지역이 됐다는 점입니다. 이 경우 대표조합원 아닌 조합원은 현금청산이 된다는 말이 있어 제가 현금청산이 되는 것인지 여부를 확인하고 싶습니다.

 

A. 먼저, 전주시의 경우 투기과열지구가 아닌 ‘조정대상지역’으로 지정됐기 때문에 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제39조 제2항에서 말하는 ‘조합설립인가 후(재건축의 경우) 조합원 지위 양도’가 금지되는 경우에 해당하지 않는다는 점을 말씀드립니다.

조합설립인가 후 1주택을 여러 명에게 양도한 경우, 도시정비법 제39조 제1항 제3호에 의거, 여러 명의 소유자 중 1명만을 대표조합원으로 봅니다.

대법원에서도 “구 도시정비법 제19조 제1항 각호(현행 도시정비법 제39조 제1항과 같습니다)에서 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 간주하고, 정관에서 대표조합원을 선임하도록 정하고 있다. 공유자 중 대표조합원 1인을 선임하도록 정한 취지는 공유자 전원을 1인의 조합원으로 보되 공유자 전원을 대리할 대표조합원 1인을 선출해 그 1인을 조합에 등록하도록 함으로써 조합 운영의 절차적 편의를 도모함과 아울러 조합정관이나 조합원총회 결의 등에서 달리 정함이 없는 한 공유자 전원을 1인의 조합원으로 취급해 그에 따른 권리분배 등의 범위를 정하겠다는 의미로 봐야 한다”고 판시(대법원 2009.2.12. 선고 2006다53245 판결)한 바 있습니다.

한편, 다주택자에겐 1주택만을 분양하는 것이 원칙(도시정비법 제76조 제1항 제6호)이며, 위 규정은 다주택자의 분양권 쪼개기 등으로 투기이익을 취득하는 것을 방지하기 위한 것인 만큼 다주택자로부터 양수받은 자의 분양권 역시 제한된다고 보는 것이 타당합니다. 이는 국토교통부의 유권해석이기도 합니다.

다만, “다주택자가 여러 사람에게 주택을 양도했을 경우, 대표조합원을 인정하는 취지는 조합원들의 의사표시를 단일화하고 절차적 원활함을 위한 것일 뿐이기 때문에, 다주택자로부터 아파트를 양수받은 자의 분양권은 조합원 지위와 별개로 인정돼야 한다”는 견해가 있고, 현행 도시정비법 제76조 제1항 제7호에서도 과밀억제권역에 위치하지 않은 재건축사업의 토지등소유자는 소유한 주택 수만큼 분양권을 부여하도록 돼있습니다.

그러나, 문의하신 사업장의 경우 전주시가 조정대상지역이 된 후 아직 사업시행계획이 인가되지 않은 지역으로서, 도시정비법 제76조 제7호 나목 1) 규정에 따라 분양권은 1개만 부여됩니다.

따라서 귀하께선 현금청산을 받게 되는 것이 일반적입니다. 대표조합원과 협의해 분양권을 나눠 추후 종후자산을 공유등기하는 방법도 있으나, 실질적으로 재산권 등 분쟁이 발생해 어려운 점이 많으며, 조합의 관리처분계획수립도 어렵다고 사료됩니다.

답변 : 법무법인 윤강 허제량 대표변호사

 

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