오피스텔이 공급 당시 사실상 주거의 용도로 사용될 수 있는 구조와 기능을 갖췄다거나 공급 이후 실제로 주거 용도로 사용되고 있다고 하더라도 부가가치세가 면제되는 ‘국민주택’에 해당하는 것은 아니라는 대법원 판결(2020두40914)이 나왔다.

조세특례제한법은 제106조(부가가치세의 면제 등) 제1항 제4호을 통해 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설(리모델링 포함) 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다”한다고 규정하고 있다.

또한 주택법은 제2조(정의) 제6호를 통해 “국민주택규모란 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡ 이하인 주택)을 말한다”고 명시하고 있다.

해당 사안과 관련한 재판부의 판단을 구체적으로 살펴보면, 대법원 제3부는 먼저 “주택법은 ‘주택’을 ‘세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지’로 정의하면서 이를 ‘단독주택’과 ‘공동주택’으로 구분하고, 이와 별도로 ‘준주택’을 ‘주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등’으로 정의하면서 그 범위와 종류는 대통령령에 위임하고 있다”며 “또, 그 위임에 따른 주택법 시행령은 ‘준주택’의 하나로 ‘오피스텔’을 들고 있고, 건축법 시행령은 ‘오피스텔’을 ‘단독주택’ 또는 ‘공동주택’과 구분되는 ‘업무시설’의 하나로 정하면서 ‘업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것’으로 정의하고 있다. 이외에도 조세특례제한법 시행령에는 ‘주택’에 ‘주택법 시행령 규정에 따른 오피스텔’ 또는 ‘주거에 사용하는 오피스텔’이 포함된다고 명시하고 있는 다른 규정이 있다”고 설명했다.

이어 재판부는 “위 법령의 문언․내용과 체계, 이 사건 면세조항이 국민주택 규모 이하의 주택 공급에 대해 부가가치세를 면제하는 취지, 주택과 오피스텔에 대한 각종 법적 규율의 차이, 특히 조세특례제한법령의 다른 규정에서 이 사건 면세조항과 달리 ‘오피스텔’ 또는 ‘주거에 사용하는 오피스텔’이 ‘주택’에 포함된다고 명시하고 있는 점과의 균형 등을 종합하면, 특별한 사정이 없는 한 공급 당시 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔은 그 규모가 주택법에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부와 관계없이 이 사건 면세조항의 ‘국민주택’에 해당한다고 볼 수 없다”고 밝혔다.

또한 재판부는 “공급하는 건축물이 관련 법령에 따른 오피스텔의 요건을 적법하게 충족해 공부상 업무시설로 등재됐다면, 그것이 공급 당시 사실상 주거의 용도로 사용될 수 있는 구조와 기능을 갖췄다고 하더라도 이를 건축법상 오피스텔의 용도인 업무시설로 사용할 수 있는데, 위와 같은 경우 이 사건 면세조항의 적용대상이 될 수 없는 오피스텔에 해당하는지는 원칙적으로 공급 당시의 공부상 용도를 기준으로 판단해야 한다. 나아가 해당 건축물이 공급 당시 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔에 해당해 이 사건 면세조항에 따른 부가가치세 면제대상에서 제외된 이상 나중에 실제로 주거 용도로 사용되고 있더라도 이와 달리 볼 수 없다”면서 “이러한 법리에 비춰 살펴보면, 이 사건 오피스텔은 공급 당시 관련 법령에 따른 오피스텔의 요건을 충족하고 공부상 용도 역시 업무시설이므로, 그 규모가 주택법에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부나 사실상 주거 용도로 사용될 수 있는 구조와 기능을 갖췄고 실제로 주거의 용도로 사용됐는지 여부와 관계없이 이 사건 면세조항에서 말하는 ‘국민주택’에 해당하지 않는다”고 판시했다.