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HUG, 고분양가 심사제도 개선주변시세 최고 90%까지 고려 등
도시정비 | 승인 2021.02.10

주택도시보증공사(이하 HUG)는 지난 2월 9일 “정책 및 시장 환경 변화와 그동안의 업계 건의사항 등을 감안해 현재 운영 중인 고분양가 심사규정 및 시행세칙을 전면 개정한다”고 밝혔다.

HUG에 따르면, 고분양가 심사제도는 HUG의 분양보증 리스크를 안정적으로 관리하면서 간접적으로 분양가도 안정적으로 관리해 신규 분양주택의 가격 예측력을 높이고 무주택 실수요자의 비용 부담을 완화하는 등 긍정적 효과가 있었다.

하지만, 많은 사람들 사이에서 “HUG가 사실상 분양가를 통제하고 있다”, “구체적인 심사 기준을 알 수 없어 심사의 투명성과 신뢰성을 담보할 수 없다”는 등의 비판이 계속됐다.

특히 1년 이내 분양이 계속되는 지역에서는 분양가가 일정 수준으로 고착돼 시세와의 차이가 확대돼 왔다는 점, 상대적으로 분양이 드문 지역의 경우 주변의 낮은 주택가격을 기준으로 심사가 이뤄져 동일 시군구 내에서도 중심지역과의 분양가 차이가 크다는 점 등이 문제로 지적됐다.

또한 지난해 분양가상한제 적용대상에 민간택지도 포함됨에 따라 “분양가상한제 지역은 고분양가 심사에서 제외되는 만큼 분양가상한제가 적용되지 않는 지역에 맞는 맞춤형 제도 개선이 필요하다”는 요구도 나왔다.

이에 HUG는 ▲분양가격 산정 기준을 정비해 합리성을 강화하고 ▲심사기준을 계량화해 자의성을 해소하는 한편 ▲심사기준 공개, 심사 절차 개선을 통해 사업자의 예측 가능성을 높이고 절차적 투명성을 확보하는 것을 주요 내용으로 고분양가 심사 제도를 전면 개선한다고 밝혔다.

이를 구체적으로 살펴보면, 먼저 고분양가 심사 시 주변 시세의 일정 비율(85~90%)을 상한으로 고려해 분양가 등락에 따른 리스크 관리 기준을 마련한다. HUG는 이를 통해 안정적으로 보증리스크를 관리하면서도 분양가와 시세 간 지나친 차이는 보완할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

또한 비교사업장을 분양사업장, 준공사업장 각각 한 곳 씩 총 2곳을 선정함으로써 분양시장과 기존 주택시장의 상황을 모두 반영해 보다 합리적으로 분양가를 산정하기로 했으며 특히, 신규 분양이 드물고 주변 시세가 낮은 지역의 분양가 심사는 지역 분양가 수준을 고려해 일부 조정이 가능하도록 했다.

한편, HUG는 그동안 비교사업장을 선정할 때 입지․단지규모․브랜드를 3단계로 구분해 평가하고, 보증신청 사업장과 2개 항목 이상이 유사한 단지를 비교사업장으로 선정해왔으나 앞으로는 평가 기준을 ‘입지·단지특성·사업 안정성’으로 하고, 주변 사업장을 각 항목별 점수로 평가해 총점 차이가 가장 적은 분양/준공사업장을 비교사업장으로 선정, 심사의 합리성과 객관성을 확보하도록 할 계획이다.

더불어 비교사업장 대비 우위·열위 사업장에 대해 분양가격을 조정할 경우에도 점수차에 따라 정량적으로 조정해 심사의 자의성 우려를 최대한 배제하기로 했다.

이외에도 HUG는 고분양가 심사 금액의 예측가능성을 높이기 위해 앞으로 심사기준을 원칙적으로 공개할 예정이다.

또한, 기존에는 HUG의 각 영업점에서 고분양가 심사를 수행했으나, 향후 영업점에서는 주택사업자와의 상담 등을 전담하고, 심사는 HUG 본사에 전담 기구를 설치해 운영할 계획이다. 이를 통해 그동안 논란이 돼 왔던 영업점별 심사방식의 차이에 대한 우려를 불식시키고 심사의 객관성, 전문성을 강화해 투명한하게 제도를 운영, 대국민 신뢰를 확보한다는 방침이다.

HUG의 고분양가 심사는 고분양가 관리지역에서 분양보증을 발급받을 경우에 적용되며, 이번 고분양가 심사 규정 개정안은 유예기간을 거쳐 2월 22일부터 시행될 예정이다.

HUG 이재광 사장은 “이번 제도 개선은 HUG의 분양보증 리스크를 안정적으로 관리하면서 분양가도 보다 합리적인 수준으로 조정하는 방안”이라며 “분양가가 시세에 크게 미치지 못한 지역의 경우 적절한 공급 유인으로, 시세보다 분양가가 과대 산정된 지역의 경우 과열을 완화하는 효과가 있으면서 민간 주택 공급 활성화를 위한 기반이 강화될 것으로 기대된다”고 밝혔다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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