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“분양가상한제 심사기준도 개선돼야”주산연, HUG 고분양가 심사기준과 유사한 수준으로 개선 필요
도시정비 | 승인 2021.02.10

‘2.4 주택공급 확대방안’이 확실한 효과를 거두기 위해서는 고분양가 심사기준뿐만 아니라 민간택지에 적용되는 분양가상한제 심사기준도 개선될 필요가 있다는 주장이 나왔다.

주택산업연구원은 2월 10일 주택도시보증공사(이하 HUG)가 발표한 고분양가 심사기준 개선방안과 관련해 “심사기준이 개선되면 앞으로 수도권과 지방 대도시에서 민간아파트 공급이 어느 정도 활성화될 것으로 전망된다”면서도 “민간분양가상한제 심사기준도 동시에 개선돼야 ‘2.4 주택공급 확대방안’이 보다 확실한 효과를 나타낼 것”이라고 강조했다.

주산연에 따르면, 주택사업자들은 최근 집값 급상승으로 토지는 감정가보다 훨씬 높게 취득하고, 기본형건축비는 우발적 비용인상요인을 전혀 반영하지 못하는데도 불구하고 분양심사가격이 낮아 사업추진이 어려웠던 실정이었다. 더욱이 HUG는 이보다도 훨씬 더 강력한 분양가 인하를 강제해 특히 서울시내에서는 아파트공급이 거의 불가능한 상황이었다.

이에 따라 주택사업자들은 분양가규제를 받지 않는 오피스텔로 전환하거나 사업을 보류중이고, 재건축조합들은 관리처분계획을 승인받지 못하는 등 서울시내의 아파트공급이 크게 감소했다.

주산연은 “이번에 HUG가 분양가심사기준을 개선해 민간분양가상한제 이외지역에서는 주변시세의 90% 수준까지 분양가를 인정하기로 함에 따라 대도시권 아파트공급이 어느 정도는 활성화될 것으로 보인다”면서도 “하지만, 여전히 강력한 민간분양가상한제 적용가격기준이 또 다른 장벽으로 남아있다. 민간분양가상한제의 분양가 심사기준도 HUG와 유사한 수준으로 개선돼야 할 것”이라고 주장했다.

분양가심사기준 개선조치가 없다면 2.4대책의 역세권 아파트 용적률 인상조치도 선제적 땅값 급상승으로 실효성이 낮아지겠지만, HUG와 민간 분양가상한제의 분양가 심사기준을 적절히 개선하면 실효성이 높아질 수 있게돼 공급확대효과를 기대할 수 있을 것이라는 판단이다.

한편, 주산연은 “근본적으로는 HUG가 분양보증 독점체제 하에서 법적 근거도 없이 고분양가 심사기준에 따라 분양보증을 거절하는 것은 ‘재산권 행사의 제약은 법률로써만 가능하다’는 헌법원리에 위배될 뿐만 아니라, 정상수수료보다 50% 이상 과도한 분양보증수료를 부과하는 등 HUG의 과도한 갑질을 근본적으로 시정하기 위해서는 경쟁체제 도입이 시급하다”고 지적하기도 했다.

또한 주산연은 “HUG가 분양보증 위험을 줄인다는 명분으로 민간아파트의 분양가를 과도하게 인하하도록 강제해 지난 3년 동안 수도권에서만 아파트 20만호 이상이 사업중지되거나 분양을 보류중인 것으로 추정된다”고 밝혔다.

분양보증 독점체제 하에서 HUG가 심사기준대로 분양가를 낮추지 않으면 분양보증을 거절한 탓에 지난 3년 동안 수도권에서만 아파트건설 인허가를 받고 분양을 하지 않은 물량과 사업자체를 보류중인 물량이 상당하다는 것.

구체적으로 주산연은 “HUG가 과도한 분양가인하를 강제하기 이전인 2014~2016년 3년 동안 인허가를 받고 분양을 보류한 불량이 5% 수준에 불과했던 것이 분양가인하 강제 이후인 2017~2019년 사이에는 해당 비율이 21%로 4배 이상 급상승했고, 이에 따른 분양보류물량이 15만호, 사업중지된 물량도 10만호 이상에 달하는 것으로 추정된다”고 밝혔다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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