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올해 공동주택 공시가격 19.08%↑, 역대급 상승2021년 공동주택 공시가격(안) 열람
도시정비 | 승인 2021.03.18

전국 공동주택 공시가격이 지난해에 비해 19% 넘게 오를 전망이다.

국토교통부는 “3월 16일부터 ‘2021년 1월 1일 기준 공동주택 공시가격(안)’을 공개하고, 4월 5일까지 소유자와 지자체 등의 의견을 듣는 절차를 진행, 4월 29일 결정‧공시할 예정”이라고 밝혔다.

공시가격(안)은 부동산공시가격알리미 홈페이지(www.realtyprice.kr) 및 해당 공동주택이 소재한 시·군·구청 민원실에서 열람할 수 있으며, 의견이 있는 경우 4월 5일까지 의견서를 부동산공시가격알리미 홈페이지에서 온라인으로 제출하거나, 시・군・구청(민원실) 또는 한국부동산원(각 지사)에 우편·팩스 또는 방문해 제출할 수 있다.

국토교통부 관계자는 “공시가격을 결정․공시할 때는 산정근거가 되는 공동주택의 특성과 가격 참고자료를 포함하는 산정 기초자료를 공개할 예정으로, 지난해 세종시에서 시범 공개한 것을 올해부터는 전국으로 확대하게 된다”면서 “결정·공시 이후에는 4월 29일부터 5월 28일까지 한 달간 이의신청 접수를 받고, 재조사·검토과정을 거쳐 6월말 조정·공시하게 된다”고 설명했다.

 

◇ 공동주택 공시가격(안)

2021년 공시대상 공동주택 수는 지난해 보다 2.7% 증가한 1420만5000호로, 공동주택 공시가격(안)은 한국부동산원에 의뢰해 조사·산정됐다.

공동주택 중 재산세 특례세율이 적용되는 공시가격 6억원 이하 주택은 전체의 92.1%인 1308만8000호, 서울은 70.6%인 182만5000호가 해당한다. 또, 공시가격 9억원을 초과하는 공동주택은 전국 기준 3.7%인 52만5000호, 서울은 16.0%인 41만3000호다.

공시가격의 중위값은 전국 1억6000만원이며, 지역별로는 세종 4억2300만원, 서울 3억8000만원 등으로, 공동주택 가격공시를 실시한 2006년 이래 처음으로 수위자리가 바뀐 것으로 나타났다.

한편, 이번 공동주택 공시가격(안)의 전년 대비 변동률은 전국 기준 19.08%로 조사됐으며, 지역별로는 서울 19.91%, 부산 19.67%, 세종 70.68% 등으로 나타났다.

또한 공시가격 현실화율은 지난해 대비 1.2%p 제고된 70.2%로, 지난해 11월 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’에서 제시한 목표와 같은 수준이다. 
 

※ 공시가격 구간별 공동주택 분포 현황 (단위 : 만호)

※연도별 공동주택 공시가격 변동률 (단위 : %)

※ 시·도별 공동주택 공시가격 변동률 (단위 : %)

 

◇ 보유세 영향은?

지난해 현실화 계획 수립 시 발표한 ‘재산세 부담완화 방안’은 지난해 12월 지방세법 개정에 반영돼 올해 재산세 부과부터 적용된다.

이에 따라 공시가격 6억원 이하 1주택자는 세율 인하효과(주택분 재산세 22.2~50%)가 공시가격 상승으로 인한 재산세 증가효과(상한 5~10%)보다 큰 만큼 전년 대비 재산세 부담액이 감소한다.

반면, 공시가격 9억원을 초과하는 1주택 보유자나, 보유 주택의 합산 공시가격이 6억원을 초과하는 다주택자는 종합부동산세를 부담할 수 있다.

한편, 올해부터 변경되는 세액 공제 확대 등으로 요건에 해당되는 1주택자는 감면혜택이 커진다.

만 60세 이상 고령자는 연령대별로 20~40%의 공제혜택을 받고, 5년 이상 장기보유자도 보유기간에 따라 20~50%의 공제를 받게 되며, 장기보유와 고령자 공제의 합산 상한도 80%로 확대된다.

또한, 1주택을 부부 공동명의로 소유한 경우에도 1세대 1주택자로 신청할 수 있게 돼 공시가격 9억원 기본공제 및 고령자․장기보유자 세액공제도 받을 수 있게 된다.

다주택자는 공제혜택을 받을 수 없고, 3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 2주택자는 최대 6%의 세율을 적용받는다.

주택분 재산세와 종합부동산세는 6월 1일 기준으로 당해 부동산을 보유하고 있는 경우에 과세된다.

 

※ 보유세 모의 분석 (예시로서 실제 납부액과 다를수 있음) (단위 : 만원)
- 종부세란의 ( )는 장기보유 및 고령자 공제 종합한도 적용 시 세액

* 보유세(재산세+종부세)는 1세대 1주택자로서, 도시지역분, 지방교육세, 농어촌득별세 등을 합산한 금액



◇ "보유세 폭탄" 우려 나오자..

한편, 이와 같은 공동주택 공시가격(안)이 나오자 “보유세 폭탄을 맞게 됐다”며 우려의 목소리가 나오고 있다.

이와 관련해 국토부는 발표 이틀만인 3월 17일 즉각 설명자료를 발표했다.

설명자료를 통해 국토부는 먼저 “공동주택 공시가격 변동으로 보유세, 건보료 등 부담이 전반적으로 급증한다는 것은 사실이 아니다”라며 “지방세법 및 동법 시행령 개정으로, 전체 주택 중 92.1%에 해당하는 공시가격 6억원 이하 1주택을 보유한 국민들은 전년 대비 재산세 부담액이 감소한다. 공시가격 9억원을 초과하는 전국 3.7%(52만5000호)의 공동주택은 1주택 기준으로 종합부동산세 부과대상이 될 수 있으나, 종합부동산세는 인별 과세인 만큼 다주택자․부부 공동명의 여부 등에 따라 실제 부과여부는 달라질 수 있고, 은퇴자 등 고령자에게는 세액 공제 혜택도 부여된다”고 밝혔다.

국토부에 따르면, 1주택 기준 종부세는 공시가격 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 공정시장가액비율(95%)을 적용해 결정되며, 부부가 공동으로 보유(50:50)한 1세대 1주택의 경우 공시가격 12억원 이하는 종합부동산세가 부과되지 않는다.

또한 설명자료에서 국토부는 “직장가입자 건강보험료는 공시가격과 무관하고, 지역가입자의 경우 재산공제(현행 재산 규모에 따라 500만원~1200만원)를 확대(500만원 추가)해 보험료 부담이 평균 월 2000원 인하될 수 있다”며 “이번 공시가격 변동으로 피부양자격에서 제외되는 경우는 전체 피부양자 1798만명 중 1만8000명(0.1%) 수준으로, 이 경우 신규 보험료의 50%를 감면해 부담을 완화한다. 또, 내년 7월부터는 건강보험료 2단계 부과체계 개편(재산 규모 상관없이 5000만원 일괄 재산공제)에 따라 공시가격에 따른 건강보험료 변동 영향이 축소될 것”이라고 설명했다.

이외에도 국토부는 설명자료를 통해 “공시가격은 주택의 동 위치, 층 위치, 조망 및 조향, 일조, 소음 등 ‘공동주택가격 조사・산정기준’에서 정하는 가격형성요인을 반영해 산정되고, 가격형성요인 반영비율은 시세현황을 참고해 결정된다”며 “같은 단지 내에 같은 층이라 하더라도 조망 등 여건에 따라 다를 수 있고, 같은 층이라 하더라도 동 위치 등에 따라 가격의 차이가 발생할 수 있다. 또, 가격대에 따라서도 시장여건에 따라 시세변동폭이 다를 수 있는 만큼 아랫집이나 윗집, 옆집 등과 공시가격이 차이가 있다고 해서 가격산정이 잘못된 것은 아니다”라고 밝히기도 했다. 

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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