법무사법인 기린 전연규 대표법무사 / 한국도시정비협회 자문위원
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮
한국도시정비협회 자문위원
최근 공공 직접시행을 위한 도시정비법, 공공주택특별법, 소규모주택정비법, 토지보상법 등 관계 개정 법률(안)이 발의됐다. 또한 서울쪽방촌 등 도심 공공주택 복합지구사업 관련, 공공주택특별법이 개정 발의되면서 권리산정기준일, 분양신청 제한과 우선공급기준일이 초미의 관심을 받고 있다.
최근 돌발변수로 한국토지주택공사(LH) 등 관련자의 신도시 개발 비리 도출로 개정 발의된 법률의 시행여부가 쉽지 않을 것으로 보이지만, 이 중에서 권리산정기준일, 분양신청 제한 여부, 수용방식에서의 우선공급 대상 여부를 중심으로 정리했다.
특히, 이글은 필자가 공공저자로 참여해 3월말 출간되는 「대한민국 재개발 분양자격의 정석」 부록에 수록된 내용을 독자 여러분께 먼저 소개하는 것이다.
◇ 2021.3월 선정 대상 서울시 공공재개발 후보지 권리산정기준일
- 서울시 공공재개발 8개소 후보지 권리산정기준일은 공모공고일인 2020.9.21
공공재개발사업은 2월 4일 발의된 도시 및 주거환경정비법 개정(안)과는 달리, 수용방식이 아닌 관리처분상식을 통한 수용으로 진행하는 방식이다.
조합 구성없이 LH 등이 사업시행자인 경우 또는 조합이 구성됐어도 공동시행 또는 사업대행방식으로도 진행된다는 점에서 공공 직접시행과 구별된다.
| ※ 국토교통부, 서울시 보도자료(2021.1.14.) 3월 선정될 신규구역 대상 공공재개발 후보지에 대해서는 공모공고 시 발표한 바와 같이 분양받을 권리 산정기준일을 공모공고일인 2020년 9월 21일로 고시할 계획. - 공공재개발 8개소 후보지 신문로2-12 재개발구역/양평13 재개발사업 |
국토부와 서울시는 공공재개발 신청지를 중심으로 한 투기유입을 차단하고, 기존 조합원의 권익을 보호하기 위해 지난해 9월 21일 공모공고 시 ‘공모공고일을 분양받을 권리의 산정 기준일로 정할 수 있음’을 알린 바 있으며, 신규구역을 후보지로 선정할 때 이를 구체적으로 고시할 계획임을 다시 한 번 강조했다.
| ※ 서울시 보도자료(2020.12.30. 주거정비과, 공동주택과) ② 공공재개발 신규구역 투기방지를 위해 ‘분양받을 권리산정기준일’ 고시 예정 ○ ‘분양받을 권리의 산정을 위한 기준일 별도 고시’는 시․도지사가 ｢도시정비법｣ 제77조에 따라 4가지 지분쪼개기 유형[필지분할, 용도변경(단독‧다가구→다세대), 토지와 건물 분리취득, 신축]에 해당하는 토지등소유자에 대해 주택을 분양받을 권리기준일을 별도로 정하는 제도로, ○ 이를 통해 개발이익을 기대한 투기자금 유입을 차단하는 한편, 정비사업 추진의 장애가 되는 신축행위 및 조합원 수 증가도 방지하여 사업을 원활히 하고자 한다. |
◇ 공공 직접시행 재개발(재건축)사업의 우선공급 권리산정기준일
1) 공공 직접시행 입안제안 받은 토지주택공사 등이 구청장에게 통지해 고시된 지자체 공보고시일 또는 시도지사가 공공정비구역 지정 고시 전 따로 정하는 날 : 기준일
2) 변경제안의 경우에는 도시정비법 제77조 적용(전에 구역지정된 상태이므로, 종전 법 적용)
3) 공공정비구역의 토지 또는 건축물(공동주택의 경우에는 건축물 및 그 부속토지)의 소유자가 토지의 분할, 소유권의 분할 등 권리변경 행위를 한 경우의 기준일 : 2021.2.4.
| ※ 21.2.24 도시정비법 개정 발의안 제101조의11(우선공급의 원칙 등) ① 공공직접시행자는 토지보상법 제63조제1항에도 불구하고, 공공정비구역 내 기존 토지 또는 건축물(공동주택의 경우에는 건축물 및 그 부속토지를 말한다)을 현물납입하기로 동의한 토지등소유자에 대하여 공공 직접시행 정비사업의 시행으로 건설된 건축물(건축물에 부속된 토지를 포함한다)로 보상(이하 “우선공급”)할 수 있다. |
아래 부칙에서의 ‘~~~이후’란 기준이 되는 시점을 포함해 기산하는 것이다.
공공 직접시행방식인 수용방식 우선공급 원칙에 따르면, 2월 5일부터 토지 또는 건축물의 신규 매입계약을 한 경우에는 우선공급을 신청할 수 없다.
이는 제101조의12(우선공급 받을 권리의 산정 기준일)와 연결되는 조문이다.
| ※ 21.2.24 도시정비법 개정 발의안 부 칙 제2조(공공 직접시행 정비사업의 우선공급에 관한 적용례) 제101조의11제1항의 개정규정에 따른 우선공급은 2021년 2월 5일 이후 토지 또는 건축물(공동주택의 경우에는 건축물 및 그 부속토지를 말한다)의 신규 매입계약(매매ㆍ증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 권리의 변동을 제외한다)으로 공공정비구역 내의 토지 또는 건축물을 소유하게 된 자는 신청할 수 없다. |
| ※ 21.2.24 도시정비법 개정 발의안 제101조의12(우선공급 받을 권리의 산정 기준일) ① 공공 직접시행 정비사업에서 제101조의18제1항에 따른 우선공급에 관한 계약을 통해 공급받을 건축물은 제101조의2제2항에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 공공정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 “기준일”)의 다음 날을 기준으로 우선공급 받을 권리를 산정한다. 다만, 제101조2제1항에 따라 변경제안을 한 경우에는 제77조제1항의 기준일에 따른다. |
공공 직접시행에서 우선공급 권리산정기준일은 토지등소유자(또는 조합원)의 1/2 이상동의로 입안제안(변경포함)하게 되며, 이 경우 입안제안 받은 토지주택공사 등은 해당 구청장에게 통지해 지자체 공보에 고시하게 된다.
이 고시일이거나 시도지사가 공공정비구역 지정 고시 전 따로 정하는 날이 기준일로, 시도지사가 선택하게 된다. 다만 변경제안의 경우에는 도시정비법 제77조의 규정에 따른다.
공공정비구역의 토지 또는 건축물(공동주택의 경우에는 건축물 및 그 부속토지)의 소유자가 토지의 분할, 소유권의 분할 등 권리변경 행위를 한 경우 기준일은 2021년 2월 4일이다.