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새로운 권리산정기준일, 분양신청 제한, 우선공급권의 실제 ①법무사법인 기린 전연규 대표법무사 / 한국도시정비협회 자문위원
도시정비 | 승인 2021.03.18

▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 


 

법무사법인 기린 전연규 대표법무사
한국도시정비협회 자문위원

최근 공공 직접시행을 위한 도시정비법, 공공주택특별법, 소규모주택정비법, 토지보상법 등 관계 개정 법률(안)이 발의됐다. 또한 서울쪽방촌 등 도심 공공주택 복합지구사업 관련, 공공주택특별법이 개정 발의되면서 권리산정기준일, 분양신청 제한과 우선공급기준일이 초미의 관심을 받고 있다.

최근 돌발변수로 한국토지주택공사(LH) 등 관련자의 신도시 개발 비리 도출로 개정 발의된 법률의 시행여부가 쉽지 않을 것으로 보이지만, 이 중에서 권리산정기준일, 분양신청 제한 여부, 수용방식에서의 우선공급 대상 여부를 중심으로 정리했다.

특히, 이글은 필자가 공공저자로 참여해 3월말 출간되는 「대한민국 재개발 분양자격의 정석」 부록에 수록된 내용을 독자 여러분께 먼저 소개하는 것이다.

 

◇ 2021.3월 선정 대상 서울시 공공재개발 후보지 권리산정기준일
- 서울시 공공재개발 8개소 후보지 권리산정기준일은 공모공고일인 2020.9.21


공공재개발사업은 2월 4일 발의된 도시 및 주거환경정비법 개정(안)과는 달리, 수용방식이 아닌 관리처분상식을 통한 수용으로 진행하는 방식이다.

조합 구성없이 LH 등이 사업시행자인 경우 또는 조합이 구성됐어도 공동시행 또는 사업대행방식으로도 진행된다는 점에서 공공 직접시행과 구별된다.

 ※ 국토교통부, 서울시 보도자료(2021.1.14.)

 3월 선정될 신규구역 대상 공공재개발 후보지에 대해서는 공모공고 시 발표한 바와 같이 분양받을 권리 산정기준일을 공모공고일인 2020년 9월 21일로 고시할 계획.

 - 공공재개발 8개소 후보지

 신문로2-12 재개발구역/양평13 재개발사업
 양평14 재개발구역/봉천13 재개발사업
 신설1 재개발사업/용두1-6 재개발사업
 강북5 재개발사업/흑석2 재개발구역


국토부와 서울시는 공공재개발 신청지를 중심으로 한 투기유입을 차단하고, 기존 조합원의 권익을 보호하기 위해 지난해 9월 21일 공모공고 시 ‘공모공고일을 분양받을 권리의 산정 기준일로 정할 수 있음’을 알린 바 있으며, 신규구역을 후보지로 선정할 때 이를 구체적으로 고시할 계획임을 다시 한 번 강조했다. 
 

 ※ 서울시 보도자료(2020.12.30. 주거정비과, 공동주택과)

 ② 공공재개발 신규구역 투기방지를 위해 ‘분양받을 권리산정기준일’ 고시 예정 

  ○ ‘분양받을 권리의 산정을 위한 기준일 별도 고시’는 시․도지사가 「도시정비법」 제77조에 따라 4가지 지분쪼개기 유형[필지분할, 용도변경(단독‧다가구→다세대), 토지와 건물 분리취득, 신축]에 해당하는 토지등소유자에 대해 주택을 분양받을 권리기준일을 별도로 정하는 제도로,

  ○ 이를 통해 개발이익을 기대한 투기자금 유입을 차단하는 한편, 정비사업 추진의 장애가 되는 신축행위 및 조합원 수 증가도 방지하여 사업을 원활히 하고자 한다.


◇ 공공 직접시행 재개발(재건축)사업의 우선공급 권리산정기준일

1) 공공 직접시행 입안제안 받은 토지주택공사 등이 구청장에게 통지해 고시된 지자체 공보고시일 또는 시도지사가 공공정비구역 지정 고시 전 따로 정하는 날 : 기준일

2) 변경제안의 경우에는 도시정비법 제77조 적용(전에 구역지정된 상태이므로, 종전 법 적용)

3) 공공정비구역의 토지 또는 건축물(공동주택의 경우에는 건축물 및 그 부속토지)의 소유자가 토지의 분할, 소유권의 분할 등 권리변경 행위를 한 경우의 기준일 : 2021.2.4.

 ※ 21.2.24 도시정비법 개정 발의안

 제101조의11(우선공급의 원칙 등) ① 공공직접시행자는 토지보상법 제63조제1항에도 불구하고, 공공정비구역 내 기존 토지 또는 건축물(공동주택의 경우에는 건축물 및 그 부속토지를 말한다)을 현물납입하기로 동의한 토지등소유자에 대하여 공공 직접시행 정비사업의 시행으로 건설된 건축물(건축물에 부속된 토지를 포함한다)로 보상(이하 “우선공급”)할 수 있다.
 ② 우선공급 대상자에 대한 우선공급은 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급하는 것을 원칙으로 한다.
 ③ 제1항 및 제2항에 따른 우선공급의 기준 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

아래 부칙에서의 ‘~~~이후’란 기준이 되는 시점을 포함해 기산하는 것이다.

공공 직접시행방식인 수용방식 우선공급 원칙에 따르면, 2월 5일부터 토지 또는 건축물의 신규 매입계약을 한 경우에는 우선공급을 신청할 수 없다.

이는 제101조의12(우선공급 받을 권리의 산정 기준일)와 연결되는 조문이다.

 ※ 21.2.24 도시정비법 개정 발의안

 부 칙

 제2조(공공 직접시행 정비사업의 우선공급에 관한 적용례) 제101조의11제1항의 개정규정에 따른 우선공급은 2021년 2월 5일 이후 토지 또는 건축물(공동주택의 경우에는 건축물 및 그 부속토지를 말한다)의 신규 매입계약(매매ㆍ증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 권리의 변동을 제외한다)으로 공공정비구역 내의 토지 또는 건축물을 소유하게 된 자는 신청할 수 없다.

 ※ 21.2.24 도시정비법 개정 발의안

 제101조의12(우선공급 받을 권리의 산정 기준일) ① 공공 직접시행 정비사업에서 제101조의18제1항에 따른 우선공급에 관한 계약을 통해 공급받을 건축물은 제101조의2제2항에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 공공정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 “기준일”)의 다음 날을 기준으로 우선공급 받을 권리를 산정한다. 다만, 제101조2제1항에 따라 변경제안을 한 경우에는 제77조제1항의 기준일에 따른다.
 ② 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일ㆍ지정사유ㆍ건축물을 우선공급 받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.


공공 직접시행에서 우선공급 권리산정기준일은 토지등소유자(또는 조합원)의 1/2 이상동의로 입안제안(변경포함)하게 되며, 이 경우 입안제안 받은 토지주택공사 등은 해당 구청장에게 통지해 지자체 공보에 고시하게 된다.

이 고시일이거나 시도지사가 공공정비구역 지정 고시 전 따로 정하는 날이 기준일로, 시도지사가 선택하게 된다. 다만 변경제안의 경우에는 도시정비법 제77조의 규정에 따른다.

공공정비구역의 토지 또는 건축물(공동주택의 경우에는 건축물 및 그 부속토지)의 소유자가 토지의 분할, 소유권의 분할 등 권리변경 행위를 한 경우 기준일은 2021년 2월 4일이다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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