▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ 

법무사법인 기린 전연규 대표법무사 한국도시정비협회 자문위원

최근 공공 직접시행을 위한 도시정비법, 공공주택특별법, 소규모주택정비법, 토지보상법 등 관계 개정 법률(안)이 발의됐다. 또한 서울쪽방촌 등 도심 공공주택 복합지구사업 관련, 공공주택특별법이 개정 발의되면서 권리산정기준일, 분양신청 제한과 우선공급기준일이 초미의 관심을 받고 있다.

최근 돌발변수로 한국토지주택공사(LH) 등 관련자의 신도시 개발 비리 도출로 개정 발의된 법률의 시행여부가 쉽지 않을 것으로 보이지만, 이 중에서 권리산정기준일, 분양신청 제한 여부, 수용방식에서의 우선공급 대상 여부를 중심으로 정리했다.

특히, 이글은 필자가 공공저자로 참여해 3월말 출간되는 「대한민국 재개발 분양자격의 정석」 부록에 수록된 내용을 독자 여러분께 먼저 소개하는 것이다.

◇ 2021.3월 선정 대상 서울시 공공재개발 후보지 권리산정기준일
- 서울시 공공재개발 8개소 후보지 권리산정기준일은 공모공고일인 2020.9.21

공공재개발사업은 2월 4일 발의된 도시 및 주거환경정비법 개정(안)과는 달리, 수용방식이 아닌 관리처분상식을 통한 수용으로 진행하는 방식이다.

조합 구성없이 LH 등이 사업시행자인 경우 또는 조합이 구성됐어도 공동시행 또는 사업대행방식으로도 진행된다는 점에서 공공 직접시행과 구별된다.

국토부와 서울시는 공공재개발 신청지를 중심으로 한 투기유입을 차단하고, 기존 조합원의 권익을 보호하기 위해 지난해 9월 21일 공모공고 시 ‘공모공고일을 분양받을 권리의 산정 기준일로 정할 수 있음’을 알린 바 있으며, 신규구역을 후보지로 선정할 때 이를 구체적으로 고시할 계획임을 다시 한 번 강조했다. 
 

◇ 공공 직접시행 재개발(재건축)사업의 우선공급 권리산정기준일

1) 공공 직접시행 입안제안 받은 토지주택공사 등이 구청장에게 통지해 고시된 지자체 공보고시일 또는 시도지사가 공공정비구역 지정 고시 전 따로 정하는 날 : 기준일

2) 변경제안의 경우에는 도시정비법 제77조 적용(전에 구역지정된 상태이므로, 종전 법 적용)

3) 공공정비구역의 토지 또는 건축물(공동주택의 경우에는 건축물 및 그 부속토지)의 소유자가 토지의 분할, 소유권의 분할 등 권리변경 행위를 한 경우의 기준일 : 2021.2.4.

아래 부칙에서의 ‘~~~이후’란 기준이 되는 시점을 포함해 기산하는 것이다.

공공 직접시행방식인 수용방식 우선공급 원칙에 따르면, 2월 5일부터 토지 또는 건축물의 신규 매입계약을 한 경우에는 우선공급을 신청할 수 없다.

이는 제101조의12(우선공급 받을 권리의 산정 기준일)와 연결되는 조문이다.

공공 직접시행에서 우선공급 권리산정기준일은 토지등소유자(또는 조합원)의 1/2 이상동의로 입안제안(변경포함)하게 되며, 이 경우 입안제안 받은 토지주택공사 등은 해당 구청장에게 통지해 지자체 공보에 고시하게 된다.

이 고시일이거나 시도지사가 공공정비구역 지정 고시 전 따로 정하는 날이 기준일로, 시도지사가 선택하게 된다. 다만 변경제안의 경우에는 도시정비법 제77조의 규정에 따른다.

공공정비구역의 토지 또는 건축물(공동주택의 경우에는 건축물 및 그 부속토지)의 소유자가 토지의 분할, 소유권의 분할 등 권리변경 행위를 한 경우 기준일은 2021년 2월 4일이다.

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