[지역주택조합 사업 바로 알기]

∥ 서설

조합설립인가를 받고자 하는 지역주택조합은 조합규약을 제정해야만 하며, 조합규약에는 조합원 제명·탈퇴, 교체 및 그에 따른 환급금의 산정방식, 지급시기, 절차, 그 밖에 주택조합의 사업추진 및 조합 운영을 위해 필요한 사항 등이 포함돼야 한다(주택법 제11조 제1항 및 제7항, 동법 시행령 제20조 제1항 및 제2항).

그런데 주택법령상 근거는 없지만 지역주택조합이 조합설립인가를 받기 전 가칭 추진위원회가 먼저 구성되고 이들에 의해 작성된 조합가입계약서[이하 가입계약(서)]에 근거해 조합원이 모집되는 것이 통상적이며, 이러한 가입계약서 내용에 조합원 제명·탈퇴, 자격상실 및 그에 따른 환급금의 산정방식, 지급시기에 관한 사항이 포함돼 있는 경우가 있다.

가입계약서에는 조합원의 제명·탈퇴, 자격상실시 조합원이 기 납입한 금액은 조합운영비 등이 공제된 후 조합원에게 반환된다는 내용이 규정돼 있으나 조합규약에는 없는 경우, 조합설립인가 이후에도 가입계약서에 따른 조합운영비 등의 공제가 가능한지 여부가 문제가 될 수 있으므로, 관련 판결을 소개하고 이에 대한 평석을 하고자 한다.

∥ 관련 판결

최근 대전지방법원 천안지원은 ▲가입계약서에는 조합규약과 상충하는 경우 동 계약이 우선 적용된다고 규정하고 있는 점 ▲조합규약이 총회 결의에 의해 일부 변경됐다고 하더라도 동 계약 해당 조항을 변경하기로 하는 총회 결의는 부존재하는 점 ▲조합원은 단체의 구성원으로서 조합규약의 적용을 받는 것은 물론 가입계약의 당사자로서 가입계약서의 적용도 받는 점 등을 이유로 “피고 조합은 조합규약이 아닌 가입계약서에 따라 원고가 기 납입한 분담금에서 조합운영비 등을 공제한 금원을 반환하면 된다”고 판시했다.

∥ 평석

가. 주택법령은 구성원이 주택을 건설하기 위해 지역주택조합을 설립하려는 경우 관할관청의 인가를 받아야 함을 규정하고 있으며, 이는 인가받은 내용의 변경 및 해산 시에도 동일하다.

또한 주택법령은 조합설립인가 신청 시 창립총회, 조합장선출동의서, 조합규약 등을 반드시 첨부할 것을 요구하고 있다(주택법 제11조 제1항 및 제7항, 동법 시행령 제20조 제1항 및 제2항).

이러한 주택법령의 규정 내용들에 비춰보면, 조합설립인가를 받은 지역주택조합은 ▲공동주택 건설사업이라는 단체 고유의 목적을 가지고 활동하며 규약 및 단체로서의 조직을 갖추고 집행기관인 대표자가 있고 ▲의결이나 업무집행방법이 총회의 다수결의 원칙에 따라 행해지며 ▲조합원의 가입 탈퇴에 따른 변경에 관계없이 조합 그 자체가 존속하는 등 단체로서의 중요사항이 확정돼 있는 것인 바, 그 명칭에도 불구하고 비법인사단에 해당한다고 봐야 할 것이며, 대법원 역시 이에 해당함은 인정하고 있다(대법원 1996. 9. 6. 선고 94다18522 판결 등 참조).

그렇다면 조합과 조합원 사이의 관계는 늦어도 조합설립인가를 받은 시점에 이르러서는 조합규약에 의해 규율되는 단체적인 법률관계가 성립된 것이라고 봐야 할 것이다.

나. 한편, 어떠한 계약이 단체 명의로 체결된 경우 해당 단체에 대해 그 계약의 효력이 미치려면 당시 단체가 단체로서의 실체를 가지고 있었다거나 그 이후의 추인을 통해 단체의 의사표시로 인정돼야만 한다.

또한 단체가 설립돼 실체를 가지기 위해서는 창립총회 등 단체의 집단적 의사결정을 통해 구성원의 자격, 권리와 의무, 기관의 구성, 사무소나 자산에 관한 내용을 정하는 정관이 정해져야 하는데(민법 제40조), 이는 비법인사단과 사단법인이 다를 바가 없다(대법원 1992. 10. 9. 선고 92다23087 판결 등 참조).

위와 같은 견지에서 가입계약은 명의상으로는 지역주택조합 내지 추진위원회가 당사자로서 체결하는 것이나, 가입계약 체결 당시에는 창립총회가 열리기 전이고 규약이 정해진 사실도 없는 바, 지역주택조합 내지 추진위원회 모두 법률적 의미의 단체성을 가지지 못했다.

가입계약서에 기재된 내용은 창립총회에서 이에 대한 추인 결의가 있기 전까지는 구성원을 단체적으로 구속하지 못하는 일종의 무권대표자 개인과 가입계약자 사이의 개별 약정에 불과한 것이라고 봐야 하는 것이다.

다. 그런데 주택법령은 조합규약에 조합원 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항, 조합원 제명·탈퇴에 따른 환급금의 산정방식, 지급시기 및 절차에 관한 사항을 포함시키도록 규정하고 있고(주택법 제11조 제7항, 시행령 제20조 제2항), 상술한 바와 같이 조합설립인가를 받은 시점에 이르러서는 조합규약에 의해 규율되는 단체적인 법률관계가 성립되는 바, 조합원 제명·탈퇴, 자격상실에 따른 환급금의 산정방식 등에 관해 가입계약서 내용과 다른 내용의 조합규약이 제정됐다면 해당 가입계약서 조항은 총회에서의 추인결의가 부존재하는 것이라고 봄이 상당하다 사료된다.

라. 상기와 같은 점을 종합해 보면, 관련 판결 사안의 경우 조합규약과 배치되는 내용의 가입계약 조항은 총회에서의 추인결의가 부존재한다고 봐야 하므로 조합설립인가 후 이에 근거해 기 집행된 조합운영비 등을 공제할 수는 없다고 봄이 타당하다고 사료된다.

특히, 관련 판결은 판단의 근거로서 조합원은 가입계약의 당사자로서 해당 계약의 적용을 받는다는 점과 총회 결의로 가입계약서의 조항이 변경된 바 없다는 점을 동시에 설시하고 있는데, 이와 같이 볼 경우 단체법적인 법률관계인 총회 결의로서 일반 계약법적 성격을 지닌 가입계약의 조항을 변경 내지 배제할 수 있는 근거가 무엇인지를 설명하지 못하게 된다. 조합과 조합원 사이의 규율 관계를 통일적으로 해석하고 총회 결의로서 가입계약의 조항을 변경 내지 배제할 수 있는 근거를 설명하기 위한 목적에서도 관련 판결과 같이 판단하기는 어렵다고 사료된다.