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새로운 권리산정기준일, 분양신청 제한, 우선공급권의 실제 ②법무사법인 기린 전연규 대표법무사 / 한국도시정비협회 자문위원
도시정비 | 승인 2021.04.09

▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮

 

법무사법인 기린 전연규 대표법무사
한국도시정비협회 자문위원

◇ 소규모재개발사업의 권리산정기준일

- 권리산정기준일은 2021.2.4.

- 그 외 제28조의2 제1항 각 호에 해당하는 경우, 사업시행예정구역 지정(변경지정 포함)에 대한 지자체 공보 고시일 또는 시도시자가 사업시행예정구역 지정 고시일 전에 따로 정하는 날이 권리산정기준일.

 

2월 23일 발의된 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(소규모주택정비법) 개정안에서 소규모주택정비사업의 종류로 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 외에 소규모재개발사업을 신설했다.

소규모재개발사업은 25번째 부동산대책에서 역세권, 준공업지역의 5000㎡ 미만의 소규모 지역에서 간소화된 사업 추진 절차로 노후한 지역을 신속하게 정비해 주거환경 또는 도시환경을 개선하고자 신설된 소규모주택정비사업의 일종이다.

2021.2.23. 발의 소규모주택정비법 개정안

제28조의2(소규모재개발사업의 분양받을 권리의 산정 기준일) ① 소규모재개발사업을 통해 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제17조의2제3항에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위해 사업시행예정구역 지정 고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다.
1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우
2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우
3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리해 소유하는 경우
4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축해 토지등소유자의 수가 증가하는 경우
② 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일ㆍ지정사유ㆍ건축물을 분양받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 한다.

기존에는 가로주택정비사업의 경우에만 시도 소규모주택정비조례에서 권리산정기준일을 만들어 분양자격을 결정해 왔다.

이에 개정법에서는 소규모재개발사업에 대해 도시정비법과 유사한 토지등소유자 1/4 이상 동의로 구청장에게 사업시행예정구역 지정 제안할 수 있도록 했다.

이 경우 구청장은 제안 받은 사업시행예정구역 지정(변경지정 포함)을 지자체 공보에 고시하게 되는데, 이 고시일 또는 시도시자가 사업시행예정구역 지정 고시일 전에 따로 정하는 날을 권리산정기준일로 정할 수 있다.

부칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.
제3조(권리 산정일 적용례) ① 제28조의2제1항에서 정하는 분양받을 권리 산정일은 제17조제3항에 따른 소규모재개발사업을 시행하는 경우, 2021년 2월 4일을 기준으로 산정한다.
② 생략

 

◇ 관리지역의 가로주택정비사업 권리산정기준일

- 관리구역 수용방식의 가로주택정비사업의 권리산정기준일은 2021.2.4.

2021.2.23 발의 소규모주택정비법 개정안

제43조의5(소규모주택정비 관리계획 승인ㆍ고시의 효력 등) ①~④ 생략
⑤ 관리지역에서 소규모주택정비사업의 시행으로 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제43조의4제2항에 따른 관리계획의 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위해 관리계획 승인ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. 이 경우 시ㆍ도지사가 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일ㆍ지정사유ㆍ건축물을 분양받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 한다.
1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우
2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우
3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리해 소유하는 경우
4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축해 토지등소유자의 수가 증가하는 경우

구청장, 토지주택공사 등은 노후ㆍ불량건축물의 밀집 등 요건을 갖춘 지역에 대해 소규모주택정비 관리계획을 수립해 시ㆍ도지사에게 제안 가능한데, 이 관리구역에서 수용방식의 가로주택정비사업의 권리산정기준일은 2021년 2월 4일이다.

부칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.
제3조(권리 산정일 적용례) ②제43조의5 제5항에서 정하는 분양받을 권리 산정일은 제35조의2제2항에 따른 가로주택정비사업을 시행하는 경우, 2021년 2월 4일을 기준으로 산정한다.

 

◇ 자율주택정비사업의 분양신청 제한(현금청산)

- 투기과열지구에서 ‘주민합의체 구성의 신고 후’ 건축물 등 양수인은 현금청산

2021.2.23. 발의 소규모주택정비법 개정안

제22조(주민합의체의 구성 등) ①, ② 생략
③ 관리지역에서 시행하는 자율주택정비사업의 경우에는 제1항제1호에도 불구하고 토지등소유자의 8/10 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자 동의(국ㆍ공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업시행자에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 시장ㆍ군수등에게 제출하는 경우에는 동의한 것으로 본다)를 받아 주민합의체를 구성할 수 있으며, 동의를 받지 못한 토지 또는 건축물이 제35조제1항제1호에 따른 매도청구 대상에 해당하는 경우에는 해당 토지 또는 건축물 소유자를 포함해 주민합의체를 구성할 수 있다.
④ 사업시행구역의 공동주택은 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외한다)를, 그 외의 토지 또는 건축물은 해당 토지 또는 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다.
⑤ 토지등소유자는 주민합의체를 구성하는 경우 토지등소유자 전원의 합의(제2항 및 제3항에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 토지등소유자의 8/10 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자 동의를 말함)로 주민합의체 대표자를 선임하고 국토부령으로 정하는 바에 따라 주민합의서를 작성해 시장ㆍ군수등에게 신고해야 한다.
⑥ 생략
⑦ 주민합의체 대표자는 제5항에 따라 신고한 사항을 변경하는 경우에는 국토부령으로 정하는 바에 따라 변경신고를 해야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.
⑧ 생략
⑨ 제1항부터 제5항까지, 제7항 및 제8항에 따른 토지등소유자에 대한 동의를 받는 경우에 여러 명이 토지 또는 건축물을 공유한 때 등에는 제24조제1항을 준용해 그 여러 명을 대표하는 1명을 토지등소유자로 본다. 이 경우 “조합설립인가”는 “주민합의체 구성의 신고”로 본다.
⑩ 투기과열지구로 지정된 지역에서 자율주택정비사업을 시행하는 경우 제24조제2항을 준용해 주민합의체 구성의 신고 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자(제24조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 토지와 주택 등 건축물을 양수한 경우는 제외한다)는 제7항에도 불구하고 토지등소유자가 될 수 없다.

위 제10항은 도시정비법 제72조 제6항에 해당하는 분양신청 제한(현금청산) 규정으로 기준일은 관리처분계획인가에 따른 분양대상자 선정일이 아닌 주민합의체 구성 신고일이다.

부칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.

 

◇ 도심 공공주택 복합지구사업(서울역 쪽방촌 개발) 관련 우선공급기준일

- 서울역 쪽방촌 등 도심공공주택 복합지구사업의 우선공급(현물보상) 기준일은 2021.2.4

2021.2.24. 발의 공공주택특별법 개정안

제40조의11(토지등의 수용 등) ① 공공주택사업자는 복합지구의 조성을 위해 필요한 경우에는 토지등을 수용 또는 사용할 수 있다.
② 복합지구를 지정해 고시한 때에는 토지보상법 제20조제1항 및 같은 법 제22조에 따른 사업인정 및 사업인정의 고시가 있는 것으로 본다.
③ 공공주택사업자는 토지등소유자가 토지보상법에 따른 협의에 응해 그가 소유하는 복합지구 내 토지등의 전부를 사업시행자에게 양도하는 경우로서 토지등소유자가 원하는 경우에는 사업시행으로 건설되는 건축물(건축물에 부속된 토지를 포함한다)로 보상(이하 “현물보상”)할 수 있다. 이 경우 현물보상으로 공급하는 주택은 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모를 초과하는 경우에도 제2조제1호에 따른 공공주택으로 본다.
④ 제3항에 따라 현물보상을 받기로 결정된 권리는 그 보상계약의 체결일부터 소유권이전등기를 마칠 때까지 전매할 수 없으며, 이를 위반할 때에는 공공주택사업자는 현물보상하기로 한 보상금을 현금으로 보상할 수 있다.
⑤ 제1항에 따른 토지등의 수용 또는 사용에 관해 이 법에 특별한 규정이 있는 것을 제외하고는 토지보상법을 적용한다. 다만, 복합사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차는 대통령령으로 정할 수 있다.
⑥ 제3항부터 제5항까지에서 규정한 사항 외에 현물보상에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.<신설 2021.2.24.>

도심 주택에 대한 수요 증가세가 더해지며 도시민들의 전반적인 주거비 부담이 증가하고 있어 공공주택사업에 도심공공주택 복합사업을 신설했다.

또한 이를 위해 ‘도심 공공주택 복합지구’를 신설했는데, 도심 내 공공주택과 상업, 산업시설 등을 복합해 조성하는 거점으로 제40조의8 제1항에 따라 지정ㆍ고시하는 지구로 하고, 주택비율은 대통령령으로 정하도록 했다.

부칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(도심 공공주택 복합사업에 관한 규정의 유효기간) 제2조제2호의2ㆍ제3호, 제4조, 제33조, 제34조 및 제40조의7부터 제40조의14까지의 개정규정은 이 법 시행 후 3년까지 효력을 갖는다.
제3조(도심 공공주택 복합사업에 관한 규정의 유효기간 이후의 경과조치) 부칙 제2조에 따른 유효기간 중에 제40조의7의 개정규정에 따라 복합지구의 지정ㆍ변경에 관한 주민 등의 의견청취를 위해 공고한 경우에는 유효기간이 지난 후에도 이 법 제40조의7부터 제40조의14까지의 개정규정을 적용한다.
제4조(토지등소유자에 대한 현물보상에 관한 적용례) 제40조의11제3항의 개정규정에 따른 건축물로 보상을 받기로 한 권리는 202125일부터 매매 계약 등(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 권리의 변동은 제외한다)을 체결해 소유한 자에게는 적용하지 아니한다.
제5조(다른 법률의 개정) 생략

 

 

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