압구정 등 토지거래허가구역 지정됐어도 기대감 여전

오세훈 서울시장이 4월 21일 오후 긴급 브리핑을 열고 정비사업지역이 밀집된 압구정아파트지구와 여의도아파트지구 및 목동택지개발사업지구, 성수전략정비구역을 향후 1년간 토지거래허가구역으로 지정한다고 밝혔다. 지정기간은 4월 27일부터 내년 4월 26일까지다. 

토지거래 허가 구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 해당 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 토지거래계약을 체결한 경우에는 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처해진다. 또, 주거용 토지는 2년간 실거주용으로만 이용 가능하며, 매매·임대가 금지된다.

“당선 일주일 안에 재건축 시동을 걸겠다”고 공언했던 오세훈 시장이 꺼낸 첫 부동산 정책이 투기수요 억제책인 ‘토지거래허가구역 지정’인 것에 실망할 필요는 없다. 서울시가 다른 지자체들에게 막대한 영향을 미치면서 사실상 정비사업의 정책을 견인하는 역할을 수행하고는 있지만, 그렇다고 국토교통부 등의 ‘협조’ 없이 단독으로 진행하기는 어렵다. 오세훈 시장의 토지거래허가구역 지정 발표는 정비사업의 본격 시동을 위해 그동안 규제로 일관해 왔던 정부에 건넨 ‘빅딜’이라고 보는 게 합리적이다.

실제로 토지거래허가구역 지정 발표가 있던 날, 오세훈 시장과 박형준 부산시장은 문재인 대통령의 초청에 의해 청와대를 방문, 오찬 회동을 가졌다. 이 자리에서 오세훈 시장은 “정부가 재건축 안전진단을 강화했던 것이 재건축을 원천 봉쇄하는 효과를 낳았다. 취임 이후 여의도 시범아파트를 가봤는데, 재건축이 꼭 필요한 상황이었다. 시범아파트 같은 재건축 현장을 대통령께서 한 번만 나가주실 것을 부탁드린다. 현장을 나가보면 아마 국토부 등의 생각도 달라질 것이라 생각된다”는 의견을 밝힌 바 있다.

오세훈 시장의 요청에 대해 문재인 대통령은 “쉽게 재건축을 할 수 있게 하면 아파트 가격 상승을 부추길 수 있고, 부동산 이익을 위해서 멀쩡한 아파트를 재건축하려고 할 수 있다. 정부는 주택가격 안정과 투기억제 그리고 최근의 공급확대까지 추진하는데, 이건 중앙정부나 서울이 다를 게 없다”면서 “국토부로 하여금 서울시와 더 협의하게 하고, 필요하면 현장을 찾도록 시키겠다. 신임 국토부장관 인터뷰를 보더라도 민간 개발 자체를 막겠다는 생각 안 하고 있었다. 공공재개발을 추진하지만 그렇다고 민간 개발을 억제하거나 못하게 막으려는 것은 아니다. 시장 안정 조치만 담보되면 얼마든지 (재건축은) 가능하다”고 강조했다.

서울시의 토지거래허가구역 지정 발표가 청와대 오찬 직후에 발표됐다는 점에서 알 수 있듯, 수많은 부동산정책 실패를 거듭하면서도 집값안정에 사활을 걸고 있는 현 정부에 투기과열 억제조치를 우선 발표함으로써 다른 규제를 완화하겠다는 오세훈 시장의 현실적 판단이 작용한 것으로 풀이된다.

실제로 이날 서울시는 재건축 활성화를 위해 재건축 안전진단 기준 개선 건의안을 국토교통부에 공문으로 발송했다.

현행 재건축 안전진단 기준의 경우 2018년 2월 변경되면서 주거환경(주차대수, 층간소음), 설비노후도(전기배관 등) 등과 같이 주민 실생활에 관련된 사항보다는 구조 안전성(50%의 가중치 배정)에 중점을 두고 있어 사실상 안전진단 통과가 어렵도록 만들었다. 서울시는 노후 아파트의 주거환경개선이 가능하도록 현실적인 안전진단 기준을 마련, 국토부에 개선 건의를 했다.

이와 함께 서울시는 신속한 주택공급을 위해 도시 및 주거환경정비 기본계획 변경과 관련한 시의회의 협조도 적극 요청했으며, 재건축 추진이 가능한 아파트 단지들의 지구단위계획 결정 고시, 도시계획위원회 계류된 정비계획 등을 정상적으로 마무리해 주택시장에 안정적이고 지속적인 공급이 이루어지도록 하겠다고 밝혔다.

결국 선거 이전부터 오세훈 시장이 공약했던 것처럼, 충분한 주택공급을 주요 시정목표 중 하나로 설정하고, 민간 재건축․재개발을 정상화시키기 위해 노력하겠다는 큰 틀에는 변화가 없는 셈이다.

박형준 시장 체제가 출범하면서 “재개발·재건축의 발목을 잡던 각종 규제를 본격 정비해 안정적인 주택 공급 및 속도감 있는 정비사업을 추진하겠다”는 부산시의 움직임도 빨라지고 있다.

부산시는 “입지조건이 열악한 지역의 정비사업 추진이 어려워지는 문제를 해결하고 속도감 있는 정비사업 추진을 위해 재개발·재건축 규제 정비 방안을 마련해 추진할 방침”이라고 밝히고 있다.

부산시는 그 방안으로 ▲건축·경관·교통영향평가 통합심의 ▲재건축 안전진단 절차 간소화 ▲도시계획위원회 심의·운영 개선 ▲사전 타당성 검토 심의 정례화 등을 통해 관련 절차를 간소화하고, ▲재개발 용적률 완화 ▲소규모재건축 용적률 완화 ▲소규모재건축 건축물 수 산정기준 개선 ▲재개발·재건축 시 주민동의 방법 개선 등으로 각종 규제를 완화해 속도감 있는 정비사업 등을 추진할 계획이다.

특히, 정비사업의 가장 큰 걸림돌인 사업기간 단축을 위해 개별법에 따라 각기 다르게 이뤄지던 건축·경관·교통영향평가 심의는 그 시기를 조정해 통합 운영한다. 또한, 재건축 안전진단은 비용을 시와 구·군에서 부담하고, 현행 2단계로 구분돼 있는 안전진단 절차를 일원화하기 위해 법령을 개정할 것을 국토부에 강력히 요구하기로 했다.

도시계획위원회 심의는 일관되고 예측 가능한 정비계획 심의기준을 마련하는 등 운영방법을 개선하고, 사전타당성검토 심의는 비정기적으로 개최되던 것을 월 1회로 정례화(필요시 수시개최)해 신속한 사업추진이 이뤄지도록 할 예정이다.

아울러 부산시는 ‘2030 부산시 도시·주거환경정비기본계획’에 따라 주거지 관련 재개발사업에 적용되는 기준용적률을 10%씩 일괄 상향 조정하고, 소규모 재건축의 경우 제2종 일반주거지역에서 지역건설업체를 시공자로 선정하는 경우 용적률을 완화해 지역건설업체의 참여기회를 확대할 예정이다. 또한, 소규모 재건축 대상지역 요건 중 하나인 노후·불량건축물 비율 산정 시 부속건축물, 무허가건축물을 건축물 수에서 제외하는 등 불필요한 규제를 완화한다.

이외에도 재개발·재건축의 사전타당성 검토 신청과 정비계획 입안 제안 시 각각 작성·제출하여야 하는 주민동의서는 주민불편 해소를 위해 한 번만 제출하는 것으로 조정된다.

국내 제1, 제2의 도시인 서울과 부산이 규제 중첩으로 인해 숨을 쉬지 못했던 정비사업에 대한 규제를 대폭 개선․완화하고 나섬에 따라 여타 지자체도 큰 영향을 받을 것으로 보인다. 아직 국토부 등 중앙부처와 의견조율이 불확실한 상황이기는 하지만, 꽁꽁 얼어붙었던 정비사업 시장에 꽃망울이 맺혀 활짝 개화할 조짐이 보이고 있는 것만은 분명하다.