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온라인 전월세 매물 확인 후 방문 전 체크포인트홈즈부동산공인중개사사무소 이종호 대표공인중개사
도시정비 | 승인 2021.04.22
이종호 대표공인중개사
홈즈부동산공인중개사사무소

최근에는 직접 부동산 사무소를 찾아 바로 공인중개사와 함께 집을 보러가기 보다는 네이버 부동산, 직방, 다방 등 온라인 광고 플랫폼을 통해 먼저 마음에 드는 집을 선택한 후 해당 집을 확인하는 사람들이 늘고 있는 추세다.

현재 수많은 플랫폼에서 공인중개사들이 매물을 광고하고 있고, 네이버 블로그나 유튜브 등을 통해서도 홍보를 하고 있는데, 필자는 집의 형태 및 매매/임대 여부 등에 따라 이용하는 플랫폼을 다르게 변경하며 검색하는 것을 추천한다.

  - 전월세 : 네이버 피터팬의 좋은방 구하기 카페, 네이버 청년 주택 정보 카페, 다방, 네이버 부동산

  - 매 매 : 직방, 다방, 네이버 부동산

  - 분 양 : 유튜브, 네이버 블로그, 당근마켓

또한 자신의 조건을 정리한 뒤 플랫폼을 검색하는 것이 좋다. 각 부동산 광고 사이트마다 가격대, 방 개수, 내부 크기, 층수, 전월세인지 매매인지에 따라 조건을 분류해서 검색이 가능하다. 미리 자신에게 꼭 필수적인 조건들을 정해놓고 기준을 만든 뒤 검색하면, 조건에 맞지 않는 집은 검색결과에서 제외되는 만큼 시간을 절약할 수 있다.

이와 같은 조건설정 뒤에는 부동산의 입지나 위치를 이동해가며 자신에게 적정한 위치를 선정한 뒤, 마음에 드는 집들을 선정해 ‘찜’을 하거나 링크를 복사한 뒤 정리해 놓으면 된다.

한편, 온라인 플랫폼을 통해 확인 후 집구하기에 나서는 사람들로서는 사진과 실제 매물이 달라 혹시 헛걸음을 하게 되는 것은 아닐지 우려도 있을 터. 이에 실제로 집을 보러가기 전, 어떠한 정보들을 미리 확인하고 가야 헛걸음을 피할 수 있는 지 또, 위험요소가 있다면 이를 사전에 차단하는 방법은 무엇인지에 대해 이야기해보고자 한다.

 

◇ 매물의 소유 형태에 따른 체크포인트

괜찮은 전월세 매물을 찾았다면, 이제 올라온 정보들에 더해 매물을 올린 공인중개사에게 이 집에 보증금을 넣어도 나중에 2년 뒤에 문제없이 나올 수가 있는 집인 지를 확인해야하는 것이 필수다. 아파트, 다세대 빌라, 오피스텔을 구할 때와 단독주택, 다가구 주택을 구할 때 물어봐야 하는 질문들이 달라진다.

 

∥ 아파트 등 각 세대마다 소유주가 다른 부동산일 경우

우선 집의 매매가를 확인해야 한다. 가장 먼저 체크해야하는 것이 바로 전세가격이 매매가 대비 어느 정도의 비율로 가격이 형성돼 있는지를 파악해야 하는 것이다.

온라인 상 ‘디스코(www.disco.re)’ 사이트를 이용해 마음에 드는 집의 매매가와 전세 실거래가를 살펴보고, 주변의 가격형성이 어떻게 돼있는 지를 파악, 적정가격을 알아낼 수 있다.

다음으로 확인해야 할 것은 해당 집에 근저당이 설정돼 있는 지와 등기부등본 상 소유권에 문제가 있는 지 여부다. 근저당이 있으면 근저당 말소가 가능한 지? 신탁회사 소유인지? 임차권등기명령 신청이 됐거나 가압류, 가처분 등이 걸려있지는 아닌 지 확인한다. 근저당 말소 불가능, 신탁회사 소유, 임차권등기명령이 등기부에 기록, 가압류 기록 등이 있으면 해당 집들은 피하는 것이 속편할 것이다.

마지막 체크사항은 최근 핫한 이슈로 떠오른 전세보증보험 가능 여부다. 외부감정안심전세대출만 가능한 집이 아닌 지를 물어봐야 하는 것. 해당 대출은 보통 매매가보다 전세가가 높은 역전세, 소위 깡통전세에 많이 이용되는 대출 상품인데, 보통 빌라 전세 매물에서 많이 발견된다. 이 때 체크 가능한 방법은 혹시 전세 가격이 부동산 공시지가의 150%이내인 지를 확인하는 것이다. 만약에 공시지가의 150%를 초과한다면 외부감정평가 안심전세대출로만 가능하다. 이런 집들도 피하기를 권한다.

 

∥ 다가구 주택 등 건물의 소유주가 한명일 경우

단독주택, 다가구주택 등은 체크사항이 조금 다르다. 이런 집들은 시세가 상대적으로 조금 더 저렴하고, 근저당도 거의 없어서 집을 구하는 사회초년생이나 많은 사람들이 ‘융자가 없는 집이니, 더 안전한 집 아닌가?’라고 생각할 수도 있다. 하지만, 이런 집들이 더 위험한 경우도 많다.

단독/다가구 집이 마음에 들었다면, 이번에도 공인중개사에게 방문 전 확인해야 할 것들이 있다. 근저당이 얼마나 있는 지? 앞선 선순위 보증금이 얼마나 되는 지? 이 집의 시세가 얼마나 되는 지? 혹시 이 집이 경매에 넘어가도 보증금이 안전하게 지켜질 수 있는 지 등이 그것이다.

만약에 위 질문에 대한 답변을 제대로 못하고, 답변을 회피하면서 다른 집으로 유도를 하는 공인중개사가 있다면, 이런 분들도 피하는 것을 권한다.

계약서를 쓸 때 다가구 주택은 선순위 임대차 보증금 내역을 받는 것이 안전하다. 이 서류는 해당 단독/다가구주택 내 호수들의 보증금 내역을 임대인이 세입자에게 공개하는 서류라고 보면 된다. 서류를 작성할 때 임대인, 공인중개사, 세입자의 이름/서명, 도장을 받으면 나중에 문제가 발생하거나 임대인이 거짓말을 했다고 하더라도 임대인에게 이에 대한 손해배상을 청구할 수 있다.

한편, 다가구주택에서 선순위 보증금 내역을 받는 이유는 혹여나 해당 집이 경매에 넘어갔을 때를 대비하는 것이다. 기본적으로 다가구주택은 전세보증보험 가입이 사실상 불가능하다. 한 주택에 1가구만 가능하다고 이야기하기는 하는데, 현실을 살펴보면 일반적으로 보증보험가입이 어렵다고 봐야한다.

보통 이런 집들이 경매에 넘어가면 보수적으로 해당 건물 시세의 60~80%정도에 낙찰이 되는 경향이 있다. 그래서 반드시 해당 집 시세의 70% 정도를 선순위 보증금과 근저당과 비교, 시세가 더 높고 안전한 지를 확인해야 하는 작업이 필요하다.

 

◇ 월세 구할 때 체크포인트

월세는 전세에 비해 상대적으로 보증금이 적은 경우가 많은 만큼 정말 필수적으로 확인해야 할 사항만 언급하고자 한다. 통상 전입신고가 가능 한 집인지? 보증금의 범위가 소액 임차인의 범위에 속해서 나중에 경매에 넘어가도 최우선 변제권이 있는 지? 정도만 체크하면 된다. 여기에 더해 공인중개사에게 전화해 입주가 언제 가능한 지? 옵션이 어떠한 것들이 있는 지? 관리비에 어떠한 것들이 포함되는 지? 주차가 가능한 지? 등을 개인의 필요에 따라 물어보면 된다.

 

◇ 결론 : ‘부동산 거래는 꼼꼼함이 필수‘

전세 계약을 하기 전에는 정말 꼼꼼히 따져봐야 한다. 보증금이 적게는 수천만원에서 크게는 수억원 단위이니, 전세가 만기됐을 때 보증금을 확실하게 돌려받을 수 있는지, 다른 세입자를 수월하게 찾을 수 있는 지 등을 체크해봐야 한다.

월세의 경우 가끔 불법으로 제2종근린생활시설(상가)에서 주거용으로 임대를 하거나, 주거용으로 사용하면 불법인 부동산에 임대차를 놓기도 하는데, 이런 것들도 한번 확인해야 하고, 월세가격이 너무 저렴하다면 왜 그 가격일까를 한번 의심해 볼 필요가 있다.

최근 우리나라의 부동산 시장이 너무 과열되고 있는 것 같다. 매매가격과 더불어 전세가격 및 월세가격도 엄청난 상승을 기록했고, 이에 따라 최근에 전월세 집을 구하는 사람들에게는 더 힘든 시기가 되고 있다. 이럴 때일수록 나중을 생각해서 더욱더 안전하고, 시세가 적정한 집을 구해야 미래의 부동산 시장 변화에 휘둘리지 않고 마음 편하게 거주할 수 있을 것이다. 

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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