▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮

∥ 문제의 소재

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제72조 제1항은 분양신청 절차 과정에서 사업시행자에게 분양신청기간 등 각호의 사항을 토지등소유자에게 통지하도록 의무를 부과하고 있다. 또한 대법원은 위와 같은 분양신청 통지 등 절차를 ‘토지등소유자에게 분양신청의 기회를 보장해 주기 위한 절차로서 관리처분계획 수립을 위해 반드시 거쳐야 할 필요적 절차’로 보면서 “이러한 통지 등 절차를 제대로 거치지 않고 이뤄진 관리처분계획은 위법하다”는 입장에 있다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2008두14340 판결 등 참조).

그런데 만약 분양신청 절차가 모두 완료된 후 제명됐던 조합원이 조합원지위 확인 소송 등을 통해 다시 조합원 지위를 회복하는 경우, 해당 조합원에 대해서는 분양신청 통지 등 절차를 어떻게 보장해야 할지, 특히 분양신청 기간 부여와 관련해 문제될 수 있다.

∥ 분양신청 기간 전후 분쟁이 있는 경우 최종적인 조합원 지위 상실 시기

먼저, 분양신청 기간을 전후해 재건축조합과 조합원 사이에 분쟁이 있어 조합원이 분양신청을 할 수 없었던 사안에서, 대법원은 “조합원이 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 등 구 도시정비법 제47조와 조합 정관에서 정한 요건에 해당해 현금청산대상자가 된 경우에는 조합원 지위를 상실하게 돼(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결 참조), 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지게 되는 것이므로, 매도청구에 관한 구 도시정비법 제39조를 준용해 재건축조합은 현금청산 대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 참조). 이러한 경우 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 특별한 사정이 없는 한 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간 종료일 다음날’이라고 해야 할 것이지만(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조), 분양신청기간을 전후해 재건축조합과 조합원 사이에 분쟁이 있어 조합원이 분양신청을 할 수 없었던 경우에는 그 후 추가로 분양신청을 할 수 있게 된 조합원이 최종적으로 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인해 분양대상자의 지위를 상실하는 때에 현금청산 대상자가 된다고 봄이 상당하고, 현금청산에 따른 토지등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 현금청산대상자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날로 봐야 한다”고 판시했다(대법원 2013. 9. 26. 선고 2011다16127 판결 참조).

즉 대법원 판결에 따르면, 분양신청 기간 전후 조합원 지위와 관련된 분쟁이 있어 분양신청을 할 수 없었던 조합원에 대해서는 ‘사업시행자가 추가로 부여한 분양신청 절차’에 따라 최종적으로 조합원 또는 현금청산 대상자로서의 지위가 결정되는 것이다.

∥ 구체적인 분양신청 통지 등 절차 보장 문제

분양신청 절차 진행 과정에서 도시정비법 제72조 제1항 각호의 사항이 제대로 통지되지 않은 채 이뤄진 관리처분계획이 위법하다고 본 대법원 입장에 비춰보면, 제명됐다가 조합원 지위를 회복한 조합원에 대한 추가 분양신청 절차 과정에서도 위 도시정비법 및 정관이 정하고 있는 분양 신청 등의 사항이 모두 통지돼야 한다는 점에 대해서는 이론의 여지가 없다.

다만, 도시정비법 제72조 제2항이 통지 대상인 분양신청 기간을 ‘통지한 날부터 30일 이상 60일 이내’로 정하고 있어, 제명됐다가 조합원 지위를 회복한 자에 대해서도 동일한 분양신청 기간이 부여돼야 할지가 문제될 수 있다.

필자가 수행한 소송 중 제명 후 조합원지위 확인의 소 등으로 조합원 지위를 회복한 자에 대해 사업시행자가 7일간의 분양신청 기간을 부여한 사안에서, 매도청구 소송의 항소심인 대구지방법원은 “▲주택재건축사업에 있어 분양신청기간을 정한 취지는 분양신청기간이 길어지거나 계속 연장돼 이후 절차가 지연되거나 늘어지는 것을 막고, 이를 통해 특별한 사정이 없는 한 분양신청기간 종료와 더불어 분양신청 여부가 확정되도록 해 분양신청에 따른 권리관계를 정리하고자 한 것으로 보이는 점 ▲ 원고의 정관 제43조 제1항은 분양신청기간을 30일 이상 60일 이내로 정하고 있으나, 이는 통상적인 절차에 따라 주택재건축사업을 진행하는 과정에서 정관 제42조에 따른 분양통지 및 공고를 할 경우 그 분양신청기간을 정한 것이고, 위와 같이 분양신청기간을 정한 취지에 비춰보면 조합과 분쟁을 통해 조합원의 지위가 확인된 피고에게도 그 지위가 확인된 시점을 기준으로 동일한 기간의 추가 분양신청기간이 부여돼야 한다고 보기는 어려운 점 ▲원고는 피고에게 약 7일간의 분양신청기간을 줬고, 분양신청에 필요한 자료도 제공한 점 등을 종합해 보면, 원고가 피고에게 부여한 추가 분양신청기간에 하자가 있어 매도청구권 행사가 부적법하다고 보기는 어렵다”고 판시했고(대구지방법원 2020. 1. 15. 선고 2019나307162 판결), 위 판결은 대법원에서 심리불속행 기각으로 그대로 확정됐다.

조합과 조합원 간에 조합원 지위 존부에 대한 분쟁이 있는 상황에서 분양신청 기간이 도과된 경우에도 일률적으로 30일 이상 60일 이내의 분양신청 기간을 부여해야만 한다면 분양신청과 관련한 권리관계의 획일적인 처리가 필요한 정비사업 절차에서 사업이 계속 지체되는 문제가 발생할 수 있다.

따라서 위 대구지방법원 판결과 같이 분양신청기간 이후 조합원지위가 확인된 조합원에 대해서는 분양신청 기회가 보장될 정도의 분양신청 기간만 부여되면 족하고, 도시정비법 상의 30일 이상 60일 이내의 분양신청 기간이 부여되지 않더라도 관리처분계획이나 매도청구 절차 상의 문제가 없다고 보는 것이 타당하다고 사료된다.

실제로 위 사건의 원고는 분양신청 기간의 하자를 이유로 자신을 현금청산자로 분류한 관리처분계획의 무효 확인을 구하는 소송을 제기했으나, 대구지방법원 또한 “조합과 분쟁을 통해 조합원의 지위가 확인된 원고에게도 그 지위가 확인된 시점을 기준으로 동일한 기간의 추가 분양신청기간이 부여돼야 한다고 보기는 어렵다”고 하면서 관리처분계획 상의 무효 사유가 존재하지 않는다고 봤다(대구지방법원 2020. 10. 8. 선고 2020구합21977 판결 참조).

∥ 결론

조합과의 분쟁을 통해 조합원 지위를 회복한 자로서는 예외적으로 부여된 추가 분양신청 기간이 도시정비법이 인정하고 있는 분양신청 기간보다 짧다고 하더라도 일단 분양신청을 한 후 분양계약을 체결하지 않음으로써 현금청산자가 되는 방법이 가능하므로, 분양신청 기간 종료일 이후 분양계약 체결 시까지 최종적인 분양 신청 여부에 대해 숙고할 수 있는 시간도 남아 있다.

따라서 조합원 지위를 회복한 토지등소유자로서는 의사에 반해 조합원 지위를 상실하지 않도록 추가로 부여된 분양신청 기간이 도과하기 전 분양을 신청할 필요가 있으며, 조합으로서는 도시정비법 및 정관이 정하고 있는 분양신청 등 통지 사항을 누락하지 않음으로써 실질적인 분양 신청의 기회가 보장될 수 있도록 만전을 기할 필요가 있다.