▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮

얼마 전 투기과열지구인 OO광역시 재건축조합이 질문을 해왔다.

종전 정비계획을 변경하려고 동의율인 토지등소유자 2/3 이상 및 토지면적 1/2 이상을 충족해 총회를 준비 중이라 했다.

이 조합은 설립인가를 신청할 때 국공유지 재산관리청으로부터 동의를 받았기 때문에 정비계획 변경 입안 제안 시에 별도 동의여부를 구하지 않았다. 이게 문제의 발단으로, 해당 구청에서는 국공유지 동의 절차를 밟아야 한다는 입장이다.

즉, 조합설립동의 징구 시에 이미 국공유지 동의를 받았더라도, 정비계획 변경 시마다 다시 동의를 받아야 한다는 것이었다.

이 질문에 답하기 전에 정비계획 입안 및 변경제안의 과정은 어떻게 변화됐는지 살펴보자.

재개발‧재건축사업 등 정비사업은 길면 20년, 짧게도 10년 이상 걸리는 여행이다.

원래 해당 구청장은 정비사업의 마스터플랜인 정비기본계획의 범위 내에서 정비계획초기 계획을 입안하고 이를 주민들에게 알리는 등 일정한 절차를 밟아 정비계획 결정권을 갖고 있는 시청으로 정비계획 및 정비구역 지정을 신청했다.

이 경우에도 정비기본계획에서 정한 정비계획 수립시기가 1년 이상 지났거나, 소유자들이 토지주택공사 등을 사업시행자로 요청하려는 경우 등에는 소유자들이 제안할 수 있도록 함으로서, 소유자들이 제안하는 것은 제한적으로 운영해 왔다.

이 시스템이 무너진 것은 2011년 말부터 불어 닥친 정비(예정)구역의 해제 열풍 때문이었다.

당시 서울특별시 요청으로 정비(예정)구역의 해제, 추진위원회‧조합의 취소 등으로 이어지고, 2012년 2월 1일 더 이상 정비기본계획에 의한 정비예정구역을 세우지 않아도 정비사업이 가능하도록 바뀌었다.

해제된 지역의 정비사업을 위한 정비계획 수립여부가 새로운 문제였다. 새로운 입안도 문제지만, 조합이 구성된 이후 정체된 정비계획의 변경이 더 급했다.

이를 다시 챙긴 건 2017년 2월 8일 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 전부개정 때다.

이렇게 해서 탄생된 정비계획 입안(변경) 제안은 토지등소유자(또는 조합원)에게 일임해 ‘최초 입안이나 변경 입안제안’까지 해당 구청은 손 놓고 모두 당사자들이 토지등소유자(또는 조합원) 수의 2/3 이하 및 토지면적 2/3 이하 동의율에 의하도록 했다(도시정비법 제14조 제1항 제6호).

그러면서 세부적 사항은 시도조례로 정하도록 했지만, 동의율이나 대상범위(국공유지 동의여부 등)가 서로 달라 혼란이 있다.

서울시의 경우, 정비계획의 변경을 요청할 때 직접 동의서를 받는 방법 외에 총회(주민총회 포함)에서 토지등소유자(조합이 설립된 경우 조합원)의 2/3 이상 찬성으로 의결될 경우에도 토지등소유자의 2/3 이상 동의를 받은 것으로 의제했다. 다만, “토지등소유자의 동의자 수의 산정방법 등은 영 제33조에 따른다”고 함에 따라, 국공유지의 경우 그 재산관리청을 대상으로 각각 토지등소유자로 산정하도록 해석이 가능하다.

인천광역시와 대구광역시, 울산광역시, 경기도의 경우도 이와 같다.

반면, 부산광역시와 대전광역시, 광주광역시, 대전광역시의 경우 이 단서조항이 없다.

조합설립인가 시에 국공유지 재산관리청의 동의를 받았더라도 정비계획 변경 때마다 동의를 받도록 하는 것은 행정력 낭비라 할 것이다.

조합설립을 받은 이후 정비계획 변경의 경우에는 최초 입안 제안과 달리 별도의 동의 절차를 생략하는 것도 방법이 될 것이다. 

참고로 서울특별시 유권해석을 소개하면 다음과 같다.

Q. 도시정비법 제14조 정비계획의 입안 제안과 관련 국·공유 재산관리청의 동의 여부에 대해 도시정비조례 시행규칙 제4조 제4호에 의한 별지 제7호 서식 ‘정비계획(변경)의 입안제안에 관한 동의서’를 제출해야 하는지?

A. 도시정비법 제15조 제4항에 의하면 ‘정비기반시설 및 국·공유재산의 귀속 및 처분에 관한 사항이 포함된 정비계획을 입안하려면, 미리 해당 관리청 의견을 들어야 한다’고 규정하고 있지만, 동의의 의사 방법에 대해 별도로 정하고 있지 않음. 따라서, 국·공유재산를 관리하고 있는 관리청의 의견을 듣는 협의 등으로 가능함(서울시 주거정비과 2019.12.30).

Q. 재개발사업에서 정비계획을 변경하고자 할 경우

1) 정비구역 내 국·공유지 관리청의 경우 조합원 총회의 의사 정족수 및 의결정족수에 포함시켜야 하는지?

2) 포함시킬 경우 동의 절차는?

A. 서울시 도시정비조례 제10조 제4항, 제5항에 따르면 정비계획의 변경을 요청하는 경우 직접 동의서를 받는 방법 외에 총회(주민총회 포함)에서 토지등소유자(조합이 설립된 경우에는 조합원)의 2/3이상 찬성으로 의결될 경우에도 토지등소유자의 2/3 이상 동의를 받은 것으로 본다고 정하고 있고, 토지등소유자의 동의자 수를 산정할 때 국·공유지에 대해서는 그 재산관리청 각각을 토지등소유자로 산정하도록 하고 있으며, 도시정비법 제40조 제1항 제10호 따르면 총회의 소집 절차·시기 및 의결방법 등은 조합정관에 정하도록 하고 있으므로, 국·공유지 재산관리청에 대한 토지등소유자의 의결방법 등에 대해서는 당해 조합의 정관 등에 따라야 할 것으로 판단됨(서울시 재생협력과 2018.12.13).