헌법재판소는 지난 4월 29일 재판관 전원일치 의견으로 “전용면적 85㎡ 이하이고 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택(이하 10년 임대주택)에 적용되는 분양전환가격 산정기준은 임차인의 평등권을 침해하지 않는다”고 최초 판단했다.

또한 헌법재판소는 같은 날 “전용면적 85㎡를 초과하는 공공건설임대주택의 분양전환가격을 임대사업자가 자율적으로 정하도록 한 법령 역시 임차인들의 평등권을 침해하지 않는다”고 결정하기도 했다.

구 임대주택법은 임대사업자가 임대의무기간이 경과된 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우, “입주일 이후 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인 등에게 우선 분양전환해야 한다”고 규정하면서 분양전환가격은 대통령령으로 정하도록 위임했다.

또한 위임을 받은 같은 법 시행령은 분양전환가격의 산정기준을 부령으로 재위임했으며, 재위임을 받은 같은 법 시행규칙은 ▲임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없고(상한만 규정) ▲임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되 건축비와 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격에서 임대기간 중 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없다고(산정방법 및 상한 규정) 규정했다.

이와 관련해 10년 임대주택에 거주하는 임차인은 “10년 임대주택의 분양전환가격 산정기준을 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택(이하 5년 임대주택)의 분양전환가격 산정기준과 달리 정하고 있는 위 조항은 평등권을 침해한다”면서 헌법소원심판을 청구했다.

한편, ‘공공주택 특별법’은 공공건설임대주택의 분양전환과 관련해 그 방법·절차 등 필요한 사항은 대통령령에 위임하고 있으며, 위임을 받은 같은 법 시행령은 분양전환가격 산정을 위한 감정평가 등에 대해 정하면서 ‘전용면적 85㎡를 초과하는 경우를 제외’한 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정의 기준·방법 및 절차에 대해 부령으로 재위임하고 있다.

이에 대해 85㎡ 초과 임대주택에 거주하는 임차인들이 “전용면적 85㎡ 초과 임대주택의 분양전환가격 산정기준을 제정하지 않은 입법부작위는 기본권을 침해하는 것”이라고 주장하면서 헌법소원심판을 청구했다.

하지만, 헌법재판소의 판단은 이와는 달랐다.

헌법재판소는 먼저 “구 임대주택법령상 10년 임대주택의 임차인은 5년 임대주택의 임차인보다 장기간 동안 주변 시세에 비해 저렴한 임대보증금과 임대료를 지불하면서 거주하고, 위 기간 동안 재산을 형성해 당해 공공건설임대주택을 분양전환을 통해 취득할 기회를 부여받게 되는 만큼 10년 임대주택과 5년 임대주택은 임차인의 주거의 안정성을 보장한다는 면에서 차이가 있다”며 “위 차이는 장기간 임대사업의 불확실성을 감당하게 되는 임대사업자의 수익성과 연결된다. 10년 임대주택과 5년 임대주택에 동일한 분양전환가격 산정기준을 적용하면 전자의 공급이 감소되는 결과로 이어진다. 심판대상조항이 10년 임대주택의 분양전환가격의 상한만을 정하되 상한을 감정평가금액으로 규정한 것은 임대사업자에게 일정한 수익성을 보장하고 감정평가법인을 통해 분양전환 당시의 객관적 주택가격을 충실히 반영하기 위한 것”이라고 설명했다.

또한 헌번재판소는 “전용면적 85㎡ 이하 공공건설임대주택(이하 소형임대주택)은 정부 지원이 있으면 자가를 마련할 수 있는 소득 5·6분위의 임차인을 대상으로, 전용면적 85㎡ 초과 공공건설임대주택(이하 중·대형임대주택)은 자력으로 자가를 마련할 수 있는 소득 7분위 이상의 임차인을 대상으로 각각 도입된 임대주택이다. 이에 중·대형임대주택은 임대보증금과 임대료가 자율화돼 있고, 분양전환 시 임차인이 무주택자일 것을 요구하지 않으며, 분양전환가격도 자율적으로 정해지게 돼있다”면서 “위와 같은 차이는 임대사업자의 수익성과 연결된다. 소형임대주택을 공급하는 임대사업자는 공공택지 공급, 국민주택기금 지원에 있어 중·대형임대주택을 공급하는 임대사업자에 비해 많은 공적 지원을 받으며, 심판대상조항이 중·대형임대주택의 분양전환가격을 자율화한 것은 중·대형임대주택의 임대사업자에게 사적 영역을 통해 일정한 수익성을 확보할 수 있도록 하기 위한 것”이라고 설명했다.

이어 헌법재판소는 “분양전환제도의 목적은 임차인이 일정 기간 거주한 이후 우선 분양전환을 통해 당해 임대주택을 소유할 권리를 부여하는 것이지 당해 임대주택의 소유를 보장하기 위한 것은 아니다. 이를 고려하면 10년 임대주택이 5년 임대주택과 동일한 분양전환가격 산정기준을 적용받지 않는다고 해서 10년 임대주택의 임차인이 합리적 이유 없이 차별 취급되고 있다고 보기 어렵고, 중·대형임대주택이 소형임대주택과 동일한 분양전환가격 산정기준을 적용받지 않는다고 해서 중·대형임대주택의 임차인이 합리적 이유 없이 차별 취급되고 있다고 보기 어렵다”면서 “임차인은 입주자 모집공고 등을 통해 임대의무기간의 장단, 분양전환가격 산정기준의 유불리를 파악해 자신의 상황에 맞는 공공건설임대주택을 선택할 수 있는 만큼 각 심판대상조항은 청구인의 평등권을 침해하지 않는다”고 결정했다.