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서울시, 소규모재건축 ‘의무공공기여’ 폐지한다규제 손질한 ‘소규모재건축사업 업무처리기준’ 마련
도시정비 | 승인 2021.06.09

서울시가 흩어져 있는 절차 및 기준을 망라하고 규제를 손질한 ‘소규모재건축사업 업무처리기준’을 마련했다. 소규모재건축사업을 활성화해 저층주거지 주거환경을 개선하고 주택공급을 확대하기 위한 조치다.

이와 관련해 서울시는 “소규모재건축사업은 대규모 재개발‧재건축사업과 달리 안전진단, 정비구역 지정이 생략되고 관련 심의를 통합심의로 한 번에 받을 수 있기 때문에 사업절차가 간소하고 신속한 추진이 가능하다”며 “그러나 층수제한 등으로 인한 사업성 저하와 자금력 부족 등의 이유로 활성화되지 못하고 있어 업무처리기준을 마련했다”고 설명했다.

실제로 서울시가 파악하고 있는 소규모재건축사업이 가능한 대상지는 총 2070개소이지만, 이중 70개 단지(3.4%)에서만 사업이 추진되고 있는 실정이다.

더욱이 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에서는 임대주택 건설을 통해 용적률 상한까지 건축할 수 있도록 하고 있지만, 제2종일반주거지역(7층 이하)에서는 층수제한 등으로 용적률 상한까지 건축이 어려운 것이 현실이다. 서울시에 따르면, 현재까지 용적률 인센티브를 받기 위해 임대주택을 건설한 사례는 없다.

서울시가 마련한 소규모재건축사업 업무처리기준의 주요내용은 ▲통합심의 대상 및 절차 ▲용도지역 변경기준 ▲용적률 기준 및 허용 용적률 인센티브 항목 등이다.

먼저, 2종 일반주거지역(7층 이하)에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 의무공공기여 규정을 없애 사업성을 높일 수 있도록 했다.

이에 따라 입지 기준(2종 일반주거지역 이상과 연접하고 보‧차도로 구분된 2차로 이상 도로와 접할 것)만 충족하면 통합심의를 거쳐 용도지역 상향이 가능하다.

서울시는 7층 높이제한을 받고 있는 2종 일반주거지역에 입지한 660개 단지 중 약 150개(23%) 단지가 2종 일반주거지역으로 용도지역 상향이 가능할 것으로 예측하고 있다. 이번 규제 완화로 사업성이 높아지면 소규모재건축사업이 보다 활성화될 것으로 전망된다.

업무처리기준은 또 주민과 민간사업자가 용도지역 변경과 임대주택 건설을 통해 용적률 상한까지 계획이 가능하도록 용적률 기준도 담았다.

일례로, 제2종일반주거(7층 이하)에서 제2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 경우 기준용적률 190%(허용용적률 200%)를 적용받는다. 임대주택을 추가로 건설할 경우 용적률의 상한인 250%까지 계획이 가능해진다.

이외에도 업무처리기준에선 기준 용적률에서 추가로 받을 수 있는 허용 용적률 인센티브 항목과 비율도 안내하고 있다. 친환경‧녹색 건축물 활성화 등 서울시 주택정책 목표 달성을 위한 것으로, 최대 20% 이내로 용적률 인센티브를 받을 수 있다.

또한, 건축심의와 도시‧군관리계획 관련 심의를 한 번에 받을 수 있는 ‘통합심의’ 대상은 용도지역을 변경하거나, 임대주택을 건설해 용적률 상한까지 건축하는 경우 등으로 명시했다.

한편, 서울시와 SH공사는 이번에 마련한 소규모재건축사업 업무처리기준을 기반으로 한 무료 사업성 분석도 추진한다. 사업을 추진하고자 하는 토지등소유자를 대상으로 개략적인 건축계획을 검토하고 사업성을 분석해준다. 주민들의 관심도를 높이고 사업을 활성화한다는 목표다.

상품 개발을 위한 협의도 추진한다. 올해 1월 국회에 발의된 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 일부개정법률안 개정과 연계해 조례개정도 추진할 예정이다. 

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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