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도시정비법의 재당첨 제한 규정에 대해법무법인 윤강 허제량 대표변호사
도시정비 | 승인 2021.06.11
법무법인 윤강 허제량 대표변호사

2017년 10월 24일 신설된 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제72조 제6항에서는 “투기과열지구 내에서 재건축/재개발 주택을 한 번 당첨 받은 사람 및 그 사람이 속한 세대는 이후 5년간 투기과열지구 내 다른 재건축/재개발 주택을 분양신청 할 수 없다”고 규정했다. 즉, 어떤 사람이 정비사업으로 재건축된 주택 1채를 분양받았으면, 다른 투기과열지구 내 재건축된 주택 1채에 대한 분양신청기회는 없고, 강제로 현금청산이 된다는 것이다. 단, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 예외라고 한다.

필자의 자문 및 소송수행사례 등을 통해 보건대, 위 규정은 보다 세부적으로 규율돼야 할 필요가 있다고 사료된다. 몇 가지 경우를 살펴보자.

첫 번째는 투기과열지구 지정 전부터 아주 오랫동안 정비사업구역 내 거주했던 조합원의 경우다.

수십년간 정비사업구역에서 거주해왔고, 조합원으로서 조합 사업에 적극적으로 참여했으며, 2017년 10월 24일 이후 투기과열지구 지정 전에 최초 관리처분계획에 따라 분양대상자로 선정됐다. 헌데 해당 정비사업구역은 갑자기 투기과열지구로 지정됐으며, 이후 위 관리처분계획인가일로부터 5년 이내 위 조합원과 같은 세대를 이루는 아들이 다른 투기과열지구 내 정비사업구역의 재건축 아파트의 일반분양 당첨이 됐다. 위 아들의 아파트 당첨은 취소돼야 하는가?

두 번째는 5년 재당첨 제한 규정의 단서 규정에 관한 해석이다.

1세대를 이루는 어머니, 아버지, 딸이 정비사업구역에서 거주하던 중 딸이 결혼을 하게 됐고, 잠시 남편과 함께 부모와 함께 1세대를 이루었는데, 당시 딸의 아버지가 대표조합원으로서 분양신청을 했다. 그런데 딸의 배우자가 약 3년 전에 이미 다른 정비사업구역의 조합원으로서 분양을 받은 사람이었다. 조합은 한국감정원(현 한국부동산원) 등을 통해 문의한 결과 딸의 아버지에게 현금청산을 해야 한다는 취지로 통보했다. 이 경우 도시정비법 제72조 제6항의 단서 규정에 해당하는 것인가?

‘5년 이내 재당첨 제한’은 정비사업의 과열을 방지하고 그 과정에서 발생할 수 있는 ‘투기행위’를 예방·차단하기 위해 제정된 규정이다. 취지가 바람직한 규정임에 분명하나, 장기간 표류하는 사업장 또는 결혼, 이혼 등 조합원들의 다양한 상황에 대해 세부적으로 규율하지 않고 있어 현장에 많은 혼선을 초래하고 있다. 조합 관계자 및 정비사업전문관리업자는 물론, 국토교통부조차 위 ‘5년 재당첨 금지 규정 및 그 적용 예외’에 대해 제대로 된 해석을 하지 못하고 있는 실정이다.

특히, 앞서 든 두 가지 예에서 각 조합원들은, 투기 목적을 위해 정비사업구역 내에서 분양신청을 했다고 보기는 도저히 어려운 경우인 바, 과연 위와 같은 사람들의 재당첨을 제한하는 것이 입법취지에 부합하는 것인지 대단히 의심스럽다. 국가의 정책적 투기과열지구 지정으로 인해 어렵게 당첨된 아들의 아파트 분양이 취소돼야 하는 것인지? 결혼으로 인해 같은 세대가 된 사위의 과거 당첨된 아파트 때문에 수십년간 거주해온 정비사업구역 내 자신의 분양신청권이 박탈돼야 하는 것인지? 누구라도 의문을 제기할수밖에 없는 상황이다.

도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역에 거주하는 사람이, 투기 목적이 전혀 없음에도 불구하고 단지 ‘도시정비법의 개정 등으로 인해 투기과열지구에서 재건축 아파트 당첨이 됐다’는 이유만으로 분양신청의 기회를 일률적으로 제한하는 것은 열악한 주거환경을 개선하고자 하는 도시정비법의 입법 목적에도 명백히 반하는 것이다.

또한 위와 같은 입법이 진정 ‘투기’를 차단하기 위해서라면, 정비사업구역 내 재당첨제한 규정이 적용될 사람들이 재당첨 제한 규정을 피해 투기과열지구 내 다른 분양권을 전매하는 것에 대한 규제는 어떻게 할 것인지 여부에 대한 의문도 남는다.

해당 규정은 아직 실무적으로도, 이론적으로도 명확하게 정리되지 않았다. 실제로 법적 분쟁이 일어나고는 있지만, 의미 있는 판례 또한 아직 도출되지 않았다. 하루라도 속히 위와 같은 각종 분쟁을 예방하기 위한 세심한 추가 입법이 이뤄지기를 바란다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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