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위장(僞裝) 소유자 양산하는 대표조합원 제도, 이제 고쳐야 한다법무사법인 기린 전연규 대표법무사 / 한국도시정비협회 자문위원
도시정비 | 승인 2021.06.11

▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮

 

법무사법인 기린 전연규 대표법무사
한국도시정비협회 자문위원

재개발사업의 조합원은 그 구역 안에 있는 토지나 건축물을 소유하는 사람들이다. 이들은 사업에 대한 동의여부와 관계없이 조합원으로서, 자신의 의사를 표출하고 결정하게 된다.

반면, 재건축사업은 토지나 건축물 중 어느 하나만 소유해선 안 되고 토지와 건축물 모두를 소유해야 하는데, 이것은 공동주택의 특성이 반영된 것이다. 또한 이것만으로 조합원이 되는 건 아니며, 필히 사업에 동의해야만 조합원이 될 수 있다. 이는 재개발사업보다는 공익성이 약하다는 이유 때문이기도 하다.

최근 오세훈 시장의 등장으로 서울특별시의 재건축사업은 그 어느 때보다 기대감이 충만하다. 이제 본격적인 사업이 진행될 수 있다는 시기가 오면, 주도권 다툼이 벌어지는 것이 일반적이다.

온라인 조직인 추진위원회‧조합 카페에는 소유자가 아니면 가입할 수 없으며 자신의 의견을 개진할 수 없다.

이 때문인지 고가(高價)아파트가 있는 서초, 송파, 강남의 재건축사업장에서는 1/100, 1/1000, 심지어는 1/10000 지분의 희한한 공유자인 조합원이 나타나고 있다.

조합원들은 조합정관에서 자신들의 소유권을 기초로 해 권리와 의무를 부담하거나 갖게 된다. 반면 위 공유자들은 해당 지분만큼의 리스크를 부담하면서, 조합원으로서의 행세를 하게 된다. 이 때문에 조합원간 분쟁이 촉발되는 요인이 된다.

여기에 더해 일부 협력업체 직원들이 추진위원회나 조합의 카페에 위장 잠입해 자신들이 선정될 수 있도록 사전운동을 해서 문제가 되고 있는 사례도 있다.

이렇게 변형된 공유자의 형태를 알면서도 도시 및 주거환경정비법에서는 민법의 영역이라며 이를 방치하고 있다. 때문에 투기과열지구 내 재건축사업장마다 공유나 증여(즉 대표자 변경의 문제) 문의가 끊이지 않고 있다.

게다가 문제는 여기에 그치지 않는다.

무엇보다 공유지분의 정도를 묻지도 따지지도 않고, 조합원 지분을 파는데 활용(?)되고 있다는 점이 문제다. 이러한 활용 시스템을 모르는 사람만 피해를 본다는 점에서 정부에 대한 불신의 벽이 높다.

아래 서울특별시나 국토교통부의 유권해석을 음미해 보기 바란다.

공유지분비율과 관계없이 대표자로만 선정되면, 그 대표자의 요건(다른 공유자의 요건은 고려대상 아님)만 충족될 경우 투기과열지구에서도 얼마든지 다른 사람에게 양도가 가능하고, 양수인은 조합원 자격을 취득할 수 있다는 점을 알 수 있다.

Q. 사업시행인가일부터 2년 이상 착공하지 못한 투기과열지구 내 재건축사업의 대표 조합원 A가 토지 또는 건축물을 2년 소유했으나 공유자인 B가 그렇지 못한 경우, 조합원 지위양도가 가능한지?

A. 도시정비법 시행령 부칙 <대통령령 제28351호, 2017.9.29> 제3조 제2항에 따르면 제30조 제3항 제2호의 개정규정에도 불구하고 다음 각 호(1. 이 영 시행 당시 사업시행인가일부터 2년 이상 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 소유할 것, 2. 양도자가 양도 당시 토지 또는 건축물을 2년 이상 계속해 소유하고 있을 것, 3. 착공 전에 토지 또는 건축물을 양도할 것)의 사항을 모두 충족하는 양도자로부터 토지 또는 건축물을 양수한 자는 조합원이 될 수 있다고 규정하고 있으며, 질의와 같이 대표 조합원과 공유자가 존재하는 경우에는 대표 조합원이 위 각 호의 요건을 충족했다면 조합원 지위양도가 가능할 것으로 판단됨(서울시 주거사업과 2018.12.12.)

Q. 투기과열지구 내 재건축사업의 토지등소유자 2인이 공동 소유하고 대표 조합원이 1세대 1주택자로서 10년 소유, 5년 거주 요건을 충족했으나,

대표 조합원이 아닌 토지등소유자가 2주택자인 경우 조합원 지위양도가 가능한지?

A. 도시정비법 제39조 제2항 제4호 및 같은 법 시행령 제37조 제1항에 따르면 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 각각 10년 및 5년 이상인 경우 투기과열지구 내 조합원 지위양도가 허용되기 때문에 질의와 같이 대표 조합원이 아닌 토지등소유자가 2주택자인 경우라도 대표 조합원이 위 요건을 충족한 경우에는 조합원 지위양도가 허용될 것으로 판단됨(국토부 주택정비과 2018.3.28.)

각설하고, 정부는 아무런 제지 없이 공유지분 형태를 방치해 분쟁이 지속되고 있는 지금의 시스템을 정리해야 한다. 이제라도 최소한도의 공유지분 취득비율을 두는 도시정비법 개정을 서둘러야 한다.

진정한 권리자들의 세상이어야 하지 않겠는가! 

 

 

 

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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