▮ LH‧한국도시재생학회 세미나

“정비사업에 대한 부정적인 인식을 갖게 한 여러 가지 문제 발생 원인을 무조건 ‘민간시행’의 탓으로 돌려서는 안 된다”는 주장이 나왔다.

한국토지주택공사(LH)와 한국도시재생학회는 지난 6월 17일 LH토지주택연구원 대회의실에서 ‘도시정비 활성화 세미나 - 도심 주택정비 활성화를 위한 민‧관 협력’을 개최했다.

이 날 세미나에서 한국건설산업연구원 이태희 책임연구원은 “정비사업 진행과정에서 발생하는 다양한 문제들은 조합의 전문성 및 자금력 부족, 집행부의 비리 등 내부적인 원인뿐만 아니라 공공과의 가치 및 이해관계 차이에서 발생하는 갈등, 불합리한 행정, 세입자‧종교시설‧교육청 등과의 갈등 등 외부적인 원인까지 복합적인인 이유로 발생한다”면서 “정비사업은 다양한 가치‧이해관계를 가진 주체가 참여하는 만큼 갈등과 사업지연은 일정 정도 불가피한 측면이 있다. 따라서 원인을 따지지 않고 무작정 ‘문제’로 규정하지 말아야 한다”고 밝혔다.

이태희 책임연구원이 주제 발표한 ‘민간참여 활성화를 위한 주요 쟁점과 보완 방향’을 구체적으로 살펴보자.

◇ 민간 정비사업도 지자체 의지 따라 사업기간 확연히 차이

주제발표에 따르면, 민간시행 정비사업의 경우 지자체(장)의 의지에 따라 사업기간이 확연하게 차이를 보였다.

일례로 서울시 서대문구 가재울뉴타운 내 한 구역의 경우 ▲2003년 11월 18일 2차 뉴타운사업지구로 선정되고 ▲2005년 1월 15일 기본계획이 고시된 이후 ▲2005년 1월 29일 주민총회 진행 ▲2005년 5월 17일 추진위원회 변경 승인 ▲2005년 8월 11일 정비구역지정 ▲2005년 9월 13일 조합설립 인가 ▲2005년 12월 30일 사업시행인가 ▲2006년 5월 23일 관리처분인가 등의 일정으로 사업이 진행됐다. 추진위원회 승인부터 관리처분승인까지의 일정을 1년여 만에 소화한 것.

반면, 서울시 송파구 잠실의 한 재건축사업장의 경우 2000년 8월 재건축결의 후 2003년 12월 추진위원회를 승인받고 2013년 12월에는 조합설립도 인가 받았지만 ▲2014년 5월 정비계획변경 주민제안 ▲2016년 9월 도시계획위원회 심의 상정요청(송파구->서울시) ▲2017년 2월 도시계획위원회 심의 보류 ▲2017년 12월~2018년 3월 국제현상공모(당선작 선정 : 서울시/비용부담 : 조합) ▲2018년 6월 도시계획위원회 심의 상정요청(송파구->서울시) ▲~현재 : 도시계획위원회 소위원회 상정 장기간 대기 후 반려 등 지금까지 이렇다 할 사업진행을 보이지 못했다.

◇ 공공 직접시행 정비사업, 장단점 공존

공공 정비사업은 ▲성공에 대한 절박함이 상대적으로 낮고, 담당자 교체가 작은 것은 물론, 정비사업에 대한 이해도가 낮아 사업관계자들의 불만을 가질 수 있는 점 ▲복잡한 절차, 많은 참여 주체, 다양한 변수로 LH‧SH가 직접 시행해도 빠른 추진을 장담하기 힘든 점 ▲소유주 이익보다 정부와 지자체, 공사 이익 등을 우선할 가능성이 존재하는 점 등이 단점으로 지적된다.

특히, 공공 시행 정비사업의 경우 ‘공공성’이 강조되는 만큼 사회적으로 민감한 이슈와 관련된 문제의 경우 유연한 대응이 어려운 것이 현실이어서 오히려 사업속도가 늦어질 수도 있다.

현저한 손해가 발생될 것으로 예상될 경우 정부‧지자체의 지원 없이 LH‧SH만의 힘으로 사업 추진이 어려운 것이라는 점도 생각해 봐야할 문제다.

이태희 책임연구원은 “원활한 정비사업 추진을 위해 민간조합과 정비회사 등이 어떤 도움을 필요로 하는지, LH‧SH 등이 어떤 사업에 개입해 어떤 역할을 수행해야 하는 지 등 근본적인 수준의 논의가 필요하다”면서 “공동시행 시 현재 논의되고 있는 수수료(약 4%)가 소유자 입장에서 ‘가성비’ 좋은 대안인 것인지도 생각해봐한다. 기관의 이익이 아닌, 성공적인 정비사업 추진에 포커스를 맞출 필요가 있다”고 말했다.

◇ 공공참여 정비사업 매력있나?

먼저 공공재개발사업의 경우 분양가상한제에서 제외되고 용적률 완화, 빠른 사업 추진, 인센티브 대비 합리적 수준의 임대주택 비율 등을 바탕으로 향후 신뢰가 쌓일 경우 선호도가 높아질 것으로 보인다.

또한 공공 직접시행 정비사업의 경우 소유자 권한이 낮고, 인센티브 또한 충분치 않아 현재의 조건 하에서는 선택받기 힘들 것으로 예상된다. 참여율을 높이기 위해서는 주요 사안에 대한 토지주 권한의 확대를 고려해야 할 것으로 보이지만, ‘확정수익’ 방식인 만큼 구조적으로 한계가 있는 것이 사실이다.

이외에도 도심 공공주택 복합사업의 경우 현재의 제도 상 적절한 사업수단이 없는 지역 또는 정비구역 미지정 지역 중 빠른 사업 추진을 원하는 지역, 사업성이 떨어지는 곳 중심으로 호응을 보일 것으로 예상된다.

이태희 책임연구원은 “정비사업 진행과정에서 발생하는 문제를 개선하기 위해서는 ▲비리에 대한 처벌 강화 및 사업비 지원 등을 통한 비리 원인 사전 차단 ▲정보공개 확대 등을 통한 조합운영 투명성 강화 ▲교육 및 컨설팅 제공 등을 통합 집행부 역량 강화 ▲추가 사업비 지원 ▲행정권 일탈‧남용 방지를 위한 제도 및 행정관행 개선 ▲기반시설 설치에 대한 공공지원 확대 등의 개선책이 마련돼야 한다”면서 “중장기적으로 봤을 때 공공은 민간에서 직접 사업을 진행하긴 힘들지만 주거환경 개선의 필요성이 높은 지역에서 주도적인 역할을 하고, 민간주도사업에서 부족한 부분에 대한 보충적 역할을 해야할 것으로 보인다”고 말했다.

한편, 주제발표 이후 진행된 종합토론에서 한국도시정비협회 이승민 회장은 “정비사업에 대한 공공의 지나친 개입은 시장 혼란을 불러올 뿐 주택공급에 큰 효과를 거두기 어렵다”고 지적하면서 “공공의 역할은 사업이 장기간 지체되고 있는 곳이나 사업성이 열악해 민간 자력개발이 어려운 곳에 대한 ‘지원’ 형태로 이뤄지는 것이 바람직하다”는 취지의 의견을 밝혔다.