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평형변경 절차와 재당첨제한법무법인(유한) 현 김은미 변호사
도시정비 | 승인 2021.06.25

 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮

 

법무법인(유한) 현 김은미 변호사

◇ 평형변경과 재분양신청

정비사업을 진행하는 조합이 사업시행계획 및 관리처분계획의 인가를 받은 뒤 장기간 사업을 중단했다가 사업을 재개하면서 설계변경 등을 원인으로 사업시행계획을 변경하는 경우가 적지 않다.

이처럼 사업시행계획이 변경될 경우 분양신청절차를 새로 진행하는 재분양신청절차나 혹은 평형변경절차를 수반하는 경우가 있다.

재분양신청절차의 경우 개정 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제72조에서 일부 근거를 마련했으나, 평형변경절차는 개정법에서도 명시적인 근거는 없고 재분양신청절차에 준하거나 혹은 총회 의결에 근거해 진행하는 것이 일반적이다. 평형변경절차는 법령상의 용어는 아니지만 사업시행자가 도시정비법령이 정하는 엄격한 분양신청절차에 구애받지 않고 조합원에게 보다 넓은 선택권을 부여하고자 할 때 실무상의 절차로 택하는 경우가 대부분이다.

 

◇ 재당첨제한과 예외

한편, 2017년 8월 3일 서울특별시 전역이 투기과열지구로 지정됐고, 이후 도시정비법에는 2017년 10월 24일 ‘투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따라 분양대상자로 선정된 날부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없다’는 재당첨제한 규정이 신설됐다.

하지만 부칙 제4조에 따라 ‘2017년 10월 24일 이전에 관리처분계획에 따라 투기과열지구의 분양대상자로 선정된 경우’에는 재당첨제한을 받지 않을 수 있었고, 따라서 2017년 10월 24일 이전에 이미 관리처분계획이 인가된 현장의 조합원은 재당첨제한 규정 신설 이후에도 한 차례 더 투기과열지구 내 정비구역의 조합원으로서 분양을 받을 수 있었다.

 

◇ 재분양신청과 재당첨제한

앞서 살펴본 바와 같이 재당첨제한 규정이 신설되기 전 투기과열지구인 A현장의 조합원 분양을 받은 甲은 재당첨제한 규정 시행 이후 甲 또는 甲의 세대원이 투기과열지구인 B현장의 조합원 분양을 받더라도 부칙 제4조의 예외규정에 따라 재당첨제한의 대상에 해당하지 않았기 때문에 A, B현장에서 모두 조합원 분양을 받을 수 있었다.

그런데 A현장에 사업시행계획의 변경이 발생해 재분양신청 절차를 진행하게 되고, 그에 따라 관리처분계획의 변경인가를 받게 될 경우 그 관리처분계획 변경인가가 B현장 관리처분계획 인가일부터 5년 이내에 있게 된다면 최초 인가 시에는 적용되지 않았던 재당첨제한 규정이 재차 적용될 가능성이 발생하게 된다.

실제로 국토교통부는 위와 같은 사안에 대해 관리처분인가 후 재분양신청을 할 경우 재당첨제한 규정이 적용된다는 입장을 명확하게 취하고 있는 바, 앞서 사례에서 甲은 A현장의 조합원 분양자격을 상실하고 현금청산을 해야 한다.

이 경우 甲은 당초 A, B현장 모두에서 조합원분양을 받을 수 있었다가 재분양신청으로 인해 재당첨제한에 해당하면서 A현장에서는 조합원분양을 받지 못하고 현금청산대상자가 되는데, 이는 甲의 입장에서는 본인의 과실 없이 사업시행자의 사유로 甲의 재산권에 중대한 영향을 초래하는 사안이 된다.

 

◇ 평형변경과 재당첨제한

그렇다면 재분양신청이 아닌 평형변경인 경우에는 재당첨제한 규정이 적용되는 것일까?

국토교통부는 평형변경의 경우에는 아직 명시적인 입장을 내놓지 않고 있다. 이는 앞서 설명한 것과 같이 평형변경 자체가 법령이 예정하는 절차가 아니고 실무상의 절차이기 때문인 것으로 보인다.

하지만 그 목적이 재분양신청절차를 우회하기 위함이든 아니면 실제 단순평형절차에 불과해서이든 실무 상 평형변경이라는 절차가 빈번하게 발생하고 있고, 재당첨제한 규정의 신설 시점 및 투기과열지구 지정 시점을 고려하면 평형변경에 있어서도 앞서 甲과 같은 사례자가 얼마든지 나올 수 있는 실정이다. 특히 이는 이미 몇몇 조합에서 중대한 이슈로 떠오른 상황이기도 하다.

실무 상 재분양신청과 평형변경 절차는 사업시행자가 명명함에 따라 달라지는 경우가 많고 명확한 구별기준이 존재하지는 않는다. 때문에 인가청이나 국토교통부에서는 평형변경의 경우에도 모두 재분양신청으로 간주해 일괄적으로 재당첨제한 규정을 적용하려 할 여지도 있다.

이런 가운데 사업시행자는 앞서 甲과 같이 재당첨제한 규정으로 인해 불측의 손해를 입을 수 있는 조합원들의 반대로 예정했던 평형변경을 진행하기도 어렵고 다수 조합원이 원했던 평형변경을 진행하지 않기도 어려운, 난관에 봉착하게 될 것이다.

개별 구체적 사실관계에 따라 차이는 있을 수 있으나 단순 평형변경의 경우 기존 분양신청절차와 연속성이 있는 하나의 절차로 볼 수 있고, 이와 같은 경우에까지 재당첨제한 규정이 적용된다면 재당첨제한제도의 시행으로 지키고자 하는 공익보다 예상치 못한 사업진행으로 입는 개인의 재산 상 손해가 과도하게 클 우려가 있다.

결국 재분양신청이나 평형변경의 경우 모두 일률적으로 재당첨제한 규정을 적용하기 보다는 해당 규정이 애초에 달성하고자 한 목적 즉 정비사업을 통한 부동산 투기 차단이라는 입법목적이 달성되는 투기적 사안인지 아닌지에 대한 구체적인 판단이 이뤄져야 할 필요가 있는데, 현행법령은 그와 같은 판단을 함에 있어 아무런 기준을 제시하지 못하고 있다.

하루빨리 입법적 개선을 통해 실효적인 기준이 제시돼 더 이상 선의의 피해자가 발생하지 않기를 바란다. 

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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