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돌고 도는 재건축 안전진단법무사법인 기린 전연규 대표법무사 / 한국도시정비협회 자문위원
도시정비 | 승인 2021.06.25

▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮

법무사법인 기린 전연규 대표법무사
한국도시정비협회 자문위원

서울특별시는 서울시장 취임 후 며칠 지나지 않은 지난 4월 21일 관내 지역구 의원 등에게 ‘주택재건축 안전진단 기준 개정 건의 알림 및 협조요청’이란 공문을 보냈다.

또한 같은 날 국토교통부 주택정비과에 재건축 완화 요청 사실을 전하며, 그 내용으로 ‘구조안전성 가중치(비중) 축소 구조안전성(0.5→0.3), 주거환경(0.15→0.3), 건축마감 및 설비노후도(0.25→0.3)’ 등을 담았다.

그러면서 해당 상계택지개발지구(주공1,2,3,4,5,6, 한양, 미도, 7,9,10,11,12,13,14,16, 임광, 마들대림아파트)로 국회의원, 시의원, 구의원 명단까지 공개했다.

이 완화규정을 고쳐주면 안전진단을 내주겠다는 표시와 다름없었다.

이를 설명하기 위해선 아래와 같이 장황한 해설이 필요하다.

주택법(전신 주택건설촉진법주택법)에 기반을 둔 공동주택 재건축사업은 2003년 7월 1일 도시정비법이 시행되면서 정착했다.

재건축사업을 진행하려면 가장 먼저 안전진단을 통과해야 정비계획 수립이 가능했다. 추진위원회가 주력했던 것이 안전진단으로, 이를 통과해야 구역지정 되면서 재건축사업이 시작되던 시절이었다.

추진위원회가 신청한 안전진단에 대해 자치구청장이 안전진단기관을 지정하고, 구조안전성 평가, 주거환경 중심평가 등으로 기준으로 재건축여부를 판단했다.

‘구조안전성평가’는 노후‧불량건축물을 대상으로 구조적 또는 기능적 결함 등, ‘주거환경 중심 평가’는 구조안전성 외 주거생활의 편리성과 거주의 쾌적성 등을 중심으로 평가하는 것으로 향후 진행여부를 결정하는 지렛대역할을 하게 된다.

한편, 자치구청장 권한으로 진행되는 안전진단을 견제하기 위해 특별시장에게 안전진단 실시시기나 사업시행인가 시기를 조정할 수 있는 권한을 뒀다.

이후 2008년 12월 17일 도시정비법 시행령이 바뀌면서 특별시장의 시기조정 등 권한까지 자치구청장에게 넘겼다(영 제12조 제3항 단서).

그러다가 문재인 정부에 들어서면서, 조건부재건축을 판정받은 D급에 대해 서울특별시장이 적정성 여부를 2개 공공기관에 검토시키도록 하는 규정을 되찾아 온 것이다.

안전진단은 2가지 제어장치가 있다.

적정성 검토의뢰 주체(자치구청장, 서울특별시장)와 ‘안전진단’(현장에선 2차 안전진단 또는 정밀안전진단이라 부르기도 함)이 첫 번째다.

자치구청장은 현지조사(1차 안전진단이라 부르기도 함)를 끝내고 구조안전성과 주거환경 적합성 등을 심사해 ‘유지보수(A~C), 조건부 재건축(D), 재건축(E)’으로 분류하게 된다.

안전진단 평가를 잘 받으려면 문제의 구조안전성(가중치 0.5)에 적합해야 한다. 정권이 바뀔 때마다 구조안전성, 주거환경 적합성의 가중치가 관심사였던 것이 이 때문이다.

국토부 고시문인 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준(30601)’이 그 근거규정인데, 해당 기준이 개정된 연혁은 아래와 같다.

2003.6.20 : 구조안전성 0.45, 주거환경 0.1 → 2006.8.25 : 구조안전성 0.5, 주거환경 0.1 → 2009.8.28 : 구조안전성 0.4, 주거환경 0.15 2015.5.29 : 구조안전성 0.2, 주거환경 0.4 → 2018.2.9 : 구조안전성 0.2, 주거환경 0.4 2018.3.5 : 구조안전성 0.5, 주거환경 0.15

노무현(2003~2008), 이명박(2008~2013), 박근혜(2013~2017), 문재인(2018~ 현재) 정부를 비교해 보기 바란다.

문재인 정부 들어선 2018년 3월 5일에 구조안전성 0.2→0.5, 반면 주차 등 주거환경부분 0.4→0.15로 바뀐 건 우연이 아니었다.

두 번째 관문은 ‘적정성 여부에 대한 검토 의뢰’다.

이를 행사할 수 있는 기관이 ‘특별시장→자치구청장→특별시장’의 과정으로 이어졌다.

2018~2019년 신문기사에선 “안전진단 적정성 여부 검토의뢰를 통과하기가 어렵다”며 재건축사업의 발목을 잡는다는 소리가 많았다. D등급인 조건부재건축의 경우 재건축이 아닌 ‘유지보수’로 되는 경우가 많다는 것이었다.

2021년 5월 17일 현재, 일간신문의 ‘재건축규정 강화가 규제 완화로 바뀐 사연’이란 기사가 눈에 띈다. 갑자기 서울시장이 바뀌면서 안전진단 업체의 선정, 적정성 여부 검토의뢰 권한이 오히려 완화로 흘러가게 됐다는 것이다.

여기에 서울시장은 재건축 기준을 완화시켜 달라고 요청까지 하는 형국이다.

오래 살고 볼일이다.

 

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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