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‘투기과열지구’ 지정 이전에 가입한 조합원에 대한 자격요건 유지 기간의 기산점법무법인(유한) 현 전중혁 변호사
도시정비 | 승인 2021.07.09

[지역주택조합 사업 바로 알기]

 

법무법인(유한) 현 전중혁 변호사

∥ 서설

부동산에 대한 투자 열풍이 전국적으로 확산되면서 많은 지역주택조합 사업구역이 투기과열지구로 지정되고 있다. 그런데, 조합원의 자격요건을 규정하고 있는 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목과 관련해, 해당 사업구역이 투기과열지구로 지정됐는지 여부에 따라 조합원 자격요건 유지 기간의 기산점이 달라지다 보니 여러 조합에서 관련된 문의를 하고 있다.

특히, 그 중에서도 “‘투기과열지구로 지정되기 전’ 조합원으로 가입했는데, 조합설립인가 신청 전 투기과열지구로 지정되는 경우 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목에 따른 해당 조합원(=투기과열지구 지정 전 가입한 조합원)의 조합원 자격요건 유지 기간의 기산점이 언제부터인지”에 관한 관심이 상당하다.

이에 ‘투기과열지구로 지정되기 전부터 가입한 조합원들에 대한 조합원 자격요건 유지 기간의 기산점’에 대해 주택법 시행령 제21조 제1항을 중심으로 살펴보고자 한다.

 

∥ 관련 법령 및 유권해석 검토

가. 주택법 시행령 제21조 제1항

주택법 시행령

제21조 (조합원의 자격) ① 법 제11조에 따른 주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 다음 각 호의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다. [개정 2019.10.22.]

1. 지역주택조합 조합원: 다음 각 목의 요건을 모두갖춘 사람

가. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려해 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)하는지에 대해 다음의 어느 하나에 해당할 것

1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원[세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재돼 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함한다. 이하 2)에서 같다] 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것

 

2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정해 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것

나. 조합설립인가 신청일 현재 법 제2조 제11호 가목의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속해 거주해 온 사람일 것

다. 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재돼 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것

주택법 시행령 제21조 제1항 제1호에서는 조합원이 되려면 다음과 같은 요건을 모두 갖추어야 한다고 규정돼 있다.

즉, ①조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하는지에 대해 (국토교통부령으로 정하는 기준에 따라) 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주이거나, 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정해 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것 ②조합설립인가 신청일 현재 6개월 이상 계속해 거주할 것 ③본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재돼 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것이라는 요건을 모두 충족해야 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호에 따른 조합원의 자격을 인정받을 수 있는 것이다.

그런데 위 요건 중 ①과 관련해 ‘투기과열지구로 지정되기 전부터 조합가입계약을 체결했는데, 조합설립인가 신청 전 투기과열지구로 지정되는 경우 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목에 따른 해당 조합원의 자격요건 유지 기간의 기산점’이 Ⓐ‘조합설립인가 신청일’부터인지 또는 Ⓑ‘조합설립인가 신청일 1년 전의 날’인지에 관한 해석상 다툼이 존재했다.

즉, 예를 들어 A조합원은 해당 사업구역이 투기과열지구로 지정되기 전부터 B지역주택조합과 조합가입계약을 체결했는데, 추후 자신이 주택법 제11조에 따른 적법한 조합원 자격을 인정받기 위해서는 Ⓐ‘조합설립인가 신청일’부터 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호에 규정돼 있는 자격요건을 갖추면 되는지, 아니면 Ⓑ‘조합설립인가 신청일 1년 전의 날’부터 자격요건을 갖춰야만 하는 것인지에 대해서 해석상 다툼이 발생한 것이다.

이에 국토교통부는 아래에서 살펴볼 바와 같이 질의회신을 통해 답변한 바 있다.

 

나. 국토교통부 질의회신 내용

국토교통부는 “투기과열지구로 지정된 지역 안에서는 주택법 시행령 제21조 제1항에 따라 주택조합 조합원의 주택 소유 및 세대주 유지 기간이 ‘조합설립인가 신청일로부터 1년 전의 날’부터 입주 가능일까지로 강화되며, 이는 투기과열지구 지정일 이후 조합설립인가를 신청하는 조합부터 적용됩니다(해당지역 거주요건에 대한 판단기준은 투기과열지구가 아닌 지역과 같음). 다만, 투기과열지구 지정 이후에 설립인가신청을 하는 주택조합의 경우, 투기과열지구 지정 이전에 가입한 조합원에 대한 자격요건 유지 기간은 기존과 같이 ‘조합설립인가 신청일’부터 입주 가능일까지로 적용해 그 자격을 판단해야 할 것임을 알려드립니다(국토교통부 주택정책과 2017. 12. 5. 11936 회신 참조)”라는 취지의 답변을 했다.

즉, 투기과열지구 지정 이전에 가입한 조합원에 대한 자격요건 유지 기간의 기산점은 (조합설립인가 신청일로부터 1년 전의 날이 아니라) ‘조합설립인가 신청일’이라는 점을 명확히 한 것이다.

 

∥ 결론

만약 해당 사업구역이 투기과열지구로 지정됨에 따라 투기과열지구 지정 전부터 가입한 조합원에게 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목에 따라 ‘조합설립인가 신청일로부터 1년 전의 날’부터 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않거나 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정해 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것을 요한다면, 해당 조합원들에게 과도한 제약이 발생할 뿐만 아니라 법령에 대한 신뢰성이 침해되는 등의 문제가 발생한다.

따라서 국토교통부 질의회신 내용과 같이 투기과열지구 지정 전 가입한 조합원에 대해서는 조합설립인가 신청일로부터 1년 전의 날이 아닌 ‘조합설립인가 신청일’을 주택법 시행령 제21조 제1항상 자격요건 유지 기간의 기산점으로 하는 것이 더 타당하다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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