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대표하는 1인의 조합원과 토지등소유자 ①법무사법인 기린 전연규 대표법무사 / 한국도시정비협회 자문위원
도시정비 | 승인 2021.07.09

▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮

 

법무사법인 기린 전연규 대표법무사
한국도시정비협회 자문위원

정비사업조합을 인가받기 전까지 여러 명의 토지등소유자가 있는 경우, 대표하는 1인을 토지등소유자로 선정해야 한다[도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비볍) 시행령 제33조 제1항 및 제2항]. 다만, 이때까지는 조합 구성 이전인 만큼 대표하는 1인이나 그 나머지 소유자도 같은 토지등소유자로서 의결권을 행사하는 것이므로 대표자의 구별 실익이 크지 않다.

그러나 조합설립 인가를 받은 경우에는 사정이 다르다. 대표하는 1인만 조합원이고, 나머지는 조합원이 아닌 토지등소유자로 취급받기 때문이다. 또한 ‘대표하는 1인’은 신축주택의 공급을 받기 위해 분양신청을 하는 자이기도 하다(물론 서울시의 경우 분양신청 시에 공유자로서의 신청 여부가 첨부되기는 함). 

도시정비법 제39조(조합원의 자격 등) ①제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.

1~3 : 생략

그런데 투기과열지구에서 조합원 지위승계 제한(금지)의 경우, 대표하는 1인의 조합원만 변경이 안 되는 것인지, 공유하는 토지등소유자의 변경은 자유로운 것인지 문제가 된다.

즉, 대표하는 1인만 조합원이므로 재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분계획인가 후에는 매매‧증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위로 변경이 불가능하며, 다만 상속‧이혼의 경우에만 가능하다.

도시정비법 제39조(조합원의 자격 등) ②투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매‧증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속‧이혼으로 인한 양도‧양수의 경우는 제외. 이하 이 조에서 같음)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.

1~7 : 생략

이런 맥락을 알고서 다음의 유권해석을 살펴보면 이해가 빠를 것이다.

Q. 투기과열지구 내 재건축사업에서 공동소유자 A(1/2, 대표조합원), B(1/2)에 대해 조합설립인가 이후 대표조합원을 기존 A에서 B로 변경할 경우 조합원 자격이 있는지?

 

A. 도시정비법 제39조 제2항에서 “주택법 제63조 제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업 시행 시 조합설립인가 후, 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다”고 규정하고 있으나, 질의한 공동소유자 간 대표조합원 변경에 대해 별도 제한 규정을 두고 있지 않음.

또한, 제39조 제2항의 조합원 자격 제한(신설 2003.12.31.) 개정이유를 보면, “투기과열지구 내 재건축조합설립인가 후 재건축사업 단지안의 주택 또는 토지를 양수하더라도 조합원 자격의 취득을 제한함으로써 재건축주택에 대한 투기수요를 차단하려는 것”으로 기존 공동소유자간 대표조합원 변경을 제한한다고 보기 어려울 것임(서울시 주거정비과 2021.6.4). 

상기 유권해석은 도시정비법에 투기과열지구 내 재건축사업에 대한 ‘조합설립인가 후 조합원 지위 승계 제한’ 제도를 도입(2003.12.31.)한 취지를 ‘조합설립인가 후에 조합원 수가 증가하는 것을 막기 위한 것’으로 봐, 위 유권해석 사안과 같이 그 수가 증가하지 않는 경우 변경이 가능하다고 해석하고 있다.

한편, 서울특별시는 같은 사안에 대해 얼마 전 아래와 같은 다른 유권해석을 내린 바 있다. 몇 달 사이에 반대해석을 한 셈이다. 

Q. 투기과열지구 내 재건축구역에서 건축물 및 토지를 공유한 A(대표 조합원), B에 대해 대표조합원을 A에서 B로 변경하는 경우 도시정비법 제39조 제2항에 따라 조합원 양도가 불가능한지?

 

A. 도시정비법 제39조 제2항 제2호에 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 정비사업 건축물 또는 토지를 양수(매매‧증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속‧이혼으로 인한 양도‧양수의 경우는 제외)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있음.

상기 규정은 투기과열지구 내 정비구역에서 건축물 또는 토지의 양수한 자에 대해 조합원 자격을 제한하는 규정임(서울시 주거정비과 2021.3.8.).

이외에도 국토교통부는 투기과열지구 내에서 원 조합원의 100% 지분을 일부분 배우자에게 증여(지분율 각각 50%식 공동)해 원 조합원을 대표하는 1인의 조합원으로 하고, 나머지는 공동명의 토지등소유자로 하는 것은 가능하다고 해석하고 있다.

Q. 투기과열지구 재건축조합원 지분 배우자에게 일부증여, 현재 조합설립인가 후 건축 추진 중으로 2021년 7월 입주 예정임.

도시정비법 제39조 제1항에 따르면 대표 1명을 조합원으로 공동소유가 가능하나, 동조 제2항에 따르면 투기과열지구 지정 지역은 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다고 돼 있음. 아래는 최종적으로 추후 소유권을 부부가 각각 50%씩 공동명의로 하는 것이 가능한지에 대한 질의임.

투기과열지구 내에서 원 조합원의 100% 지분을 일부분 배우자에게 부분증여로 지분율 각각 50%식 공동으로 해 공동명의 조합원으로 하는 것이 가능한지?

 

A. 도시정비법 제39조 제2항에 따르면, 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립 인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매‧증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속‧이혼으로 인한 양도‧양수의 경우는 제외한다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다고 규정하고 있음.

이는 투기과열지구 내에서 조합원 지위양도를 제한하는 것으로, 조합원이 변경되지 않는 경우의 지분 양도는 별도로 제한하고 있지 아니함(국토부 주택정비과 2021.2.24.).

 

- 다음 칼럼에는 ‘대표자 1인의 조합원과 지위승계 제한’이 이어집니다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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