대법원 “규정 위반했으면 부당이득반환 해야”

공매 부동산 역시 공인중개사법이 규정하고 있는 ‘중개 보수 제한 규정’이 적용된다는 대법원 판결이 나왔다.

대법원 제3부는 지난 7월 29일 공매 부동산 중개비와 관련한 손해배상 소송(2017다243723)에서 위와 같은 취지로 “공매 부동산의 취득의 알선에 대해서는 보수 제한 규정의 적용이 없다”면서 원고의 청구를 기각한 원심을 파기하고, 사건을 서울지방법원으로 돌려보냈다.

해당 사안과 관련해 재판부는 먼저, 이전 대법원 판결(2005다40853)을 인용해 “공매는 목적물의 강제환가라는 특징이 있기는 하나 본질적으로 매매의 성격을 지니고 있으므로 실질적인 내용과 효과에서 공매 대상 부동산의 취득을 알선하는 것은 그 목적물만 차이가 있을 뿐 공인중개사법 제2조 제2항에서 정하는 매매를 알선하는 것과 차이가 없다. 따라서 공매에 대해서 보수 제한 규정을 비롯해 매매와 관련해 적용되는 거래당사자 보호에 관한 규정을 배제할 이유가 없다”고 설명했다.

이어 재판부는 “공인중개사법 제32조 제1항은 중개보수 청구의 대상을 ‘중개’가 아닌 ‘중개업무’로 정하고 있고, 법체계상 하위규정에 위치한 보수 제한 규정도 ‘중개업무’를 전제로 한 규정으로 볼 수 있는데, 위 대법원 2005다40853 판결은 공인중개사법상 손해배상이나 보증보험 관련 조항에 규정된 ‘중개행위’의 개념을 ‘중개’와 구분하고, 그 중 ‘중개행위’에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비춰 공인중개사의 행위를 객관적으로 봐 사회통녕상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정해야 한다고 유연하게 해석하고 있다”면서 “이러한 법리는 중개보수 관련 조항에 규정돼 있는 ‘중개업무’의 해석에도 그대로 적용할 수 있다”고 밝혔다.

또한 재판부는 “공인중개사법은 개업공인중개사가 공매대상 부동산에 대해 권리분석, 취득의 알선 및 매수신청대리 등을 할 수 있다고 정하고, 관련된 요건 등을 대법원규칙으로 정하도록 하고 있는데, ‘공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙’은 그 위임에 따라 공매 부동산에 관한 ‘권리분석’과 ‘매수신청대리’ 대한 보수에 관해 법정 한도를 정하면서도 ‘취득의 알선’에 대한 보수에 관해서는 아무런 규정을 두고 있지 않다”면서도 “만일 공매 대상 부동산 취득의 알선에 관해 보수 제한 규정이 적용되지 않는다고 본다면, 공인중개사가 취득의 알선에서 나아가 매수신청대리까지 한 경우에는 법령상 보수 제한을 받는 것에 반해, 취득의 알선에 그치는 경우에는 오히려 제한 없이 보수를 받을 수 있다는 부당한 결론에 이르게 된다”며 “이를 종합하면, 보수 제한 규정은 공매 대상 부동산 취득의 알선에 대해서도 적용된다고 봄이 타당하다”고 판시했다.

 

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