Q. 주택법 제11조 제1항에서는 주택조합을 설립하거나 설립인가받은 내용을 변경하려는 경우에는 관할 특별자치시장‧특별자치도지사‧시장‧군수 또는 자치구의 구청장(이하 시장‧군수‧구청장)의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목에서는 지역주택조합 조합원의 자격 요건으로 '조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 투기과열지구 안에 있지 않은 경우로 한정)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지' 무주택 또는 국민주택 1채를 소유한 세대(세대원 중 1명에 한정해 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대)의 세대주일 것을 규정하면서, 같은 조 제2항에서는 예외적으로 ‘주택조합의 조합원’이 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장‧군수‧구청장이 인정하는 경우에는 같은 조 제1항에 따른 조합원 자격이 있는 것으로 본다고 규정하고 있다.

지역주택조합이 같은 영 제22조 제1항 제1호에 따라 조합설립인가 후 조합원을 추가모집하고 같은 법 제11조 제1항 후단에 따라 변경인가를 신청한 경우로서, 추가모집에 따라 주택조합 가입 계약을 체결한 사람이 조합설립인가 신청일 이후 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 사실이 있다면, 시장‧군수‧구청장은 같은 법 시행령 제21조제2항을 적용해 조합원 자격을 인정할 수 있는지?

A. 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목 및 제22조 제2항에서는 지역주택조합 설립 이후 조합원으로 추가모집되는 사람이 조합원이 될 수 있는 요건으로 ‘조합설립인가 신청일’을 기준으로 해 해당 조합주택의 입주 가능일까지 계속해 무주택 또는 국민주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것을 규정하고 있으므로, 법령의 문언상 지역주택조합 설립 이후 조합원으로 추가가입하려는 사람이 해당 조합의 조합설립인가 신청일 이후 세대주 자격을 상실한 사실이 있는 경우에는 조합원 자격 요건을 갖추지 못하게 된다는 것은 분명하다.

또한 주택법 제11조 제1항 후단에 따른 주택조합설립 변경인가는 기본행위인 조합원 추가 또는 변경 행위를 보충해 그 법률상 효력을 완성시키는 보충적 행정행위로서, 이러한 주택조합설립 변경인가가 있어야 비로소 추가모집된 사람이 같은 법에 따른 ‘조합원’으로서의 지위를 갖게 된다고 할 수 있으므로, 지역주택조합 가입 계약을 체결했다 하더라도 조합원 추가모집에 대한 주택조합설립 변경인가가 있기 전에는 해당 가입자가 같은 법 시행령 제21조 제2항의 적용 대상이 되는 ‘주택조합의 조합원’에 해당한다고 볼 수 없다.

더불어 주택법 시행령 제21조 제2항의 입법 취지는 세대주 자격을 일시적으로 상실한 주택조합의 조합원에 대해 조합원 자격이 유지될 수 있도록 주택조합 제도를 합리적으로 개선하려는 것이므로, 해당 규정은 이미 주택조합설립인가 또는 변경인가를 통해 ‘조합원의 지위를 획득한 사람’이 조합설립인가 이후 입주예정일까지의 기간 동안 부득이한 사정으로 세대주 자격을 일시 상실한 경우 그 ‘조합원으로서의 자격을 유지’해 주기 위한 규정으로 봐야 할 것인 바, 이를 신규로 ‘주택조합의 조합원이 되려는 사람’에게까지 자격 요건의 유지가 필요한 기간에 세대주 자격 요건을 상실했음에도 불구하고 ‘조합원 자격을 부여’해 주기 위한 규정으로 보는 것은 법령의 입법 취지에 부합하지 않는 해석이다.

한편, 주택법 시행령 제21조 제2항에서는 적용 대상을 조합원으로 규정하면서 ‘주택조합 추가가입 신청자’는 규정하고 있지 않은 바, 같은 법 제11조의6 및 제14조의2 제2항 등에서 주택조합의 설립인가를 받기 전 단계에서는 조합원이 아닌 ‘주택조합 가입 신청자’의 지위에 있음을 명확하게 규정해 주택조합 조합원과 가입 신청자를 구분하고 있음에 비춰볼 때, 같은 법 시행령 제21조 제2항은 주택조합 조합원에 대해서만 적용된다고 보는 것이 주택법령의 규정체계에 부합한다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 한다.

따라서 이 사안과 같이 지역주택조합의 조합원을 추가모집함에 따라 주택조합 가입 계약을 체결한 사람이 조합설립인가 신청일 이후 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우에는 주택법 시행령 제21조 제2항을 적용할 수 없으므로, 시장‧군수‧구청장은 조합원 자격을 인정할 수 없다.