▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮

기성기사지의 정비도 그야말로 ‘혼돈의 개발시대’다.

얼마 전 독자 한분이 찾아왔다. 자신이 강남구 일원동 대청마을에 연립주택 건축허가를 받았는데, 내년 초에나 준공할 예정이란다. 그런데 공공재개발이 되면 새 아파트를 받을 수 있느냐는 것이다.

그러니까 연립주택을 지으려는 것(실제로는 속칭 신축쪼개기를 말함)은 새로운 공공재개발로 건축해 그 수만큼 새 아파트를 공급받겠다는 생각 때문일 것이다.

개발사업은 그 근거법에 따라 공급규정이 달라진다.

앞서 독자가 말한 공공재개발은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)을 근거로 하며, 이는 지난 7월 14일 개정, 시행되고 있다.

이 법의 적용을 받으려면 노후불량 등 재개발구역 지정 요건에 맞아야 되는데, 대부분 1종 일반주거지역이어서 과소필지, 호수밀도 등이 그 요건에 못 미친다.

필자도 궁금해 강남구의회 홈페이지 및 국토교통부 민원마당에 확인해보니, 도심공공주택복합개발사업(일명 도심복합개발사업)을 해달라는 청원이 수없이 제기돼 있었다.

그렇다.

이 지역의 개발구상은 도심복합개발사업이며, 그 근거법령은 공공주택특별법이다.

정부는 ‘부동산 2.4대책’을 통해 공공이 직접 시행하는 재개발(재건축)사업과 도심복합개발사업 등을 발표했다. 특히 도심복합개발사업은 52개의 후보지를 이미 선정한 상태였고, 일원동 대청마을은 후보지에서 빠져 있었다.

해당 사업은 관리처분계획방식이 아닌 수용방식이다.

양자의 극명한 차이점은 후자의 경우 사업계획이나 진행에 소유자들의 의사가 개입될 수 없는 공공기관의 사업이라는 점이다.

예전 1970년대 토지구획정리사업방식으로 진행하다가, 사업이 지체된다는 이유를 들어 1980년대에 들어서면서 수용방식으로 방향을 틀어버린 것과 유사하다. 그렇게 개발됐던 대표적인 지역들로 분당과 함께 강남의 개포지구 등이 꼽힌다. 지금 이야기하는 일원동 대청마을도 이때 건설됐던 곳이다.

질문으로 돌아가 보자. 올해 7월 건축허가를 낸 상태에서 내년에 도심복합개발사업에 포함되는 경우, 위 독자는 향후 건축될 아파트를 공급받을 수 있을까?

2.4대책에 포함된 도심복합개발사업의 근거인 공공주택특별법은 지난 7월 20일 공포, 오는 9월 21일부터 시행된다. 원래 이는 그 대상 자체가 도심이 아닌 공공택지를 개발하는 법이어서, 시행일인 9월 21일을 기산점으로 해 3년간 효력을 가진다(법 부칙 제2조).

공공재개발사업의 ‘권리산정기준일’에 반해, 이 법에서는 새 아파트를 받을 수 있는 현물보상(일명 우선공급권) 기준일을 ‘국회가 의결한 날의 다음날부터 취득한 경우’로 하고 있다. 여기서 국회가 의결한 날이란 ‘2021년 6월 29일’이며, 그 다음날인 ‘7월 1일’부터 적용돼 공급받지 못한다(부칙 제4조 제1항).

한편, 공공주택특별법은 추가로 부칙 제4조 제2항에 예외규정을 뒀다. 신축쪼개기 방지를 위한 조문이다.

자, 그러면 질문에 대한 답이 자명해 졌다.

올해 6월 29일 이전에 기존 단독주택 소유권을 이전한 상태라면 해당이 되겠지만, 이를 멸실하고 연립주택을 신청하기 위해(즉 수를 늘리기 위해) 건축허가를 7월에 받아둔 상태라면 부칙 제4조 제2항에 의거 해당되지 않을 것이다.