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2차 공공재개발사업지 (가칭)전농9구역의 권리산정기준일법무사법인 기린 전연규 대표법무사 / 한국도시정비협회 자문위원
도시정비 | 승인 2021.08.26

▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮

 

1차 공공재개발사업 공모가 이뤄진 후의 전농9구역 관련 질문이다.

Q. 서울시 동대문구 (가칭)전농9구역은 현재 정비예정구역인지, 이 구역이 공공재개발사업에 포함되는 경우 권리산정기준일은?

이 질문에서 전농9구역 앞에 ‘가칭’은 정비구역으로 지정고시 되지 않은 정비예정구역을 말한다.해당 구역은 서울시 재개발정비기본(2004-204호, 2004.06.25)에 따라 아직 ‘정비예정구역’이다.

질문은 해당 지역에서 공공재개발사업이 진행되면 신축아파트를 공급받을 수 있는 권리산정기준일은 언제인 것인지를 묻고 있다.

서울시의 답변은 이렇다(서울시 주거정비과 2020.10.27.).

A. 지난 2020년 8월 4일자 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대 방안’ 관련, 공공재개발사업은 장기 정체된 정비구역 등에 공공(SH, LH)이 정비사업에 참여해 낙후지의 주거환경개선과 정비사업 촉진을 위해 용적률 등의 인센티브를 제공하는 정비사업임.

이와 관련해 주택공급활성화지구는 원주민과 주거지원계층(세입자, 무주택 청년, 신혼 등)을 위한 주거 안정 및 주택공급을 촉진하는 사업으로 공공재개발 사업 후보지 공모 신청을 받아 선정 후 도시계획위원회 심의를 거쳐 결정 고시할 계획임.

동대문구 전농9 정비예정구역은 서울시 재개발기본계획을 고시(2004-204호, 2004.06.25)해 현재도 ‘정비예정구역’이므로, 도시정비조례 제2조 제11호에 의거 ‘권리산정기준일’은 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제77조에 따른 건축물의 분양받을 권리를 산정하기 위한 기준일로서 같은 법 제16조 제2항에 따른 고시가 있은 날 또는 시장이 투기를 억제하기 위해 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날을 말한다고 규정하고 있음.

또한 <조례 제5007호, 2010.07.15.> 서울시 도시정비조례 부칙 제3조 제1항에는 조례 제27조 및 제28조 개정규정은 최초로 기본계획(정비예정구역에 신규로 편입지역 포함)을 수립하는 분부터 적용한다고 규정하고 있고, 제2항에는 이 조례 시행 전에 기본계획이 수립돼 있는 지역 및 지구단위계획이 결정·고시된 지역은 종전규정(제27조 및 제28조, 조례<제4949호, 2010.03.02> 제27조 제2항 제6호 및 조례<제4657호, 2008.07.30> 제24조 제2항 제6호에 따른다고 규정하고 있음.

답변의 요지는 이렇다.

서울시는 “전농9구역은 2004년 6월 25일 서울시 재개발정비기본계획에 의한 정비예정구역이므로 공공재개발사업에 포함돼도, 권리산정기준일은 종전 조례(2010년 7월 15일 개정 조례 전을 말함)의 적용을 받는다”고 설명하고 있다.

이에 해당되는 대표적 사례로 신축쪼개기(신축다세대)를 들 수 있다.

이와 같은 규제가 시행된 것은 2008년 7월 30일이므로 전농9구역의 경우 2008년 7월 29일까지는 건축허가를 받은 건축물만 모두가 분양대상자가 될 수 있으며, 이에 해당되지 않으면 1인만 분양대상자라는 것이다.

2010.07.15. 서울시 도시정비조례

부칙 <제5007호, 2010.07.15.>

제1조(시행일) 이 조례는 2010년 7월 16일부터 시행한다. 다만, 제48조 제2항의 개정규정은 2010년 10월 1일부터 시행한다.

제3조(권리산정기준일에 관한 적용례 및 경과조치) ①제27조 및 제28조 개정규정은 최초로 기본계획(정비예정구역에 신규로 편입지역 포함)을 수립하는 분부터 적용한다.

②이 조례 시행 전에 기본계획이 수립돼 있는 지역 및 지구단위계획이 결정·고시된 지역은 종전규정(제27조 및 제28조)에 따른다.

지난 3월 29일 국토교통부는 보도자료를 통해 공공재개발 2차 후보지로 전농9구역을 비롯한 상계3, 천호A1-1, 동작구 본동, 금호23, 숭인동1169, 신월7동-2, 홍은1, 충정로1, 연희동721-6, 거여새마을, 중화122, 성북1, 장위8,9구역, 신길1 등 16곳을 선정했다.

질문한 전농9구역의 경우 최근까지 신축쪼개기만 수백채에 이른다고 한다.

법무사법인 기린 전연규 대표법무사
한국도시정비협회 자문위원

고시문을 얼핏 보면, 권리산정기준일이 모두 2020년 9월 21일인 것으로 알기 십상이다.

하지만, 고시문 아래 부분의 당구장표시(※)를 보면 “‘서울시 도시정비조례’(시행 2010.07.16. 조례 제5007호, 2010.07.15. 일부개정) 시행 전에 기본계획이 수립돼 있는 지역 및 지구단위계획이 결정·고시된 지역은 종전규정에 따름(정비예정구역에 신규로 편입된 지역은 현행규정 따름)”이란 부기를 달아놓은 것을 확인할 수 있다.

서울시(주거정비과 2020.10.27.)의 유권해석도 이와 같은 맥락이다.

이를 모르는 일반인들은 ‘2021년 3월 30일 서울시 고시문’에 따라 전농9구역을 비롯한 16곳 공공재개발 후보지 대부분의 권리산정기준일이 ‘2020년 9월 21일’인 것으로 오해할 수 있다.

부동산투자도 이쯤 되면 고시공부 하듯 해야 할 모양이다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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