임대보증금 보증 제도의 개선 및 임대사업자 관리강화를 주요 내용으로 하는 개정 ‘민간임대주택에 관한 특별법(이하 민간임대주택법)’이 9월 14일 공포된다.

임대보증금 보증은 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우 보증 회사가 임차인에게 보증금 반환을 책임지는 상품이다.

2005년 공공건설임대를 시작으로 보증 의무가입이 시행됐고, 2015년 민간건설임대, 2019년 100호 이상 매입임대 등으로 확대됐으며, 지난해 주택시장 안정 보완대책(7.10 대책)에 따라 모든 등록임대주택으로 확대 적용됐다.

하지만, 보증 관련 일부 불합리한 사항이 있어 보증가입 면제 사유 규정, 보증 미가입 시 처벌 완화 등 제도개선안을 마련하고, 기타 임차인 보호를 위한 임대사업자 관리강화 방안도 추진했다.

개정법률의 주요 내용은 다음과 같다.

∥ 임대보증금 보증 가입 면제사유 규정(9월 14일 시행)

임차인의 보증금 반환 보장이 가능한 3가지 사례에 대해 임대사업자의 임대보증금 보증 가입의무 면제사유로 규정했다.

첫째, ‘임대보증금이 주택임대차보호법 상 최우선변제금액 이하이고, 보증 미가입에 임차인이 동의한 경우’로서, 최우선변제금액은 다른 담보물권자보다 우선해 변제를 받을 권리가 보장된다. 다만, 임차인의 알권리 보장, 최우선변제금액이 주택가액의 1/2의 범위 내에서 배정 받는 한계를 고려해 임차인의 보증 미가입 동의를 받도록 했다.

둘째, ‘임대사업자가 기존 주택을 임차하는 공공주택사업자(LH, SH 등 지방공사)와 임대차계약을 체결했고 해당 공공주택사업자(임차인)가 보증 가입을 한 경우’로서, 공공기관이 보증금 반환을 위한 조치를 완료했으므로 보증가입을 면제했다.

셋째, ‘임차인이 보증회사(주택도시보증공사, SGI서울보증)와 이에 준하는 기관(한국주택금융공사)에서 운용하는 전세금 반환 보증에 가입했고 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부 지급한 경우’, 중복가입 및 임차인의 수수료 이중부담 문제를 해결하기 위해 보증가입을 면제하되 임대사업자의 의무부담 전가를 방지하기 위해 임대사업자가 수수료를 모두 부담하도록 했다.

∥ 보증 미가입 처벌, 과태료로 전환(내년 1월 15일 시행)

현재 보증에 가입하지 않은 임대사업자는 형사처벌 대상이지만, 처벌 부담으로 인한 제재의 실효성 부족, 위반 건수와 무관한 일률적 적용으로 의무위반에 따른 처벌의 형평성 문제가 발생해 형벌 조항을 삭제했다. 대신 위반 건당 임대보증금의 10% 이하에 상당하는 과태료를 부과하도록 하되, 상한액(3000만원)을 설정했다.

∥ 일부보증 요건 보완(9월 14일 시행)

임대보증금 보증은 원칙적으로 보증금 전액이 대상이지만, 법정 일정요건 충족 시 일부금을 대상(일부보증)으로 할 수 있다. 하지만, 그 요건 중 ‘전세권 설정’ 관련 기준이 불분명해 실제 적용에 혼선이 있었다.

이에 일부보증 요건으로 ‘전세권이 설정된 경우 또는 주택임대차 보호법 상 대항력과 확정일자를 갖춘 경우’를 명시하고, 임차인 의사를 반영하기 위해 일부보증에 대한 동의를 받도록 했다.

∥ 임대보증금 보증가입기간 연장(9월 14일 시행)

기존에는 임대보증금 보증의 가입의무기간이 ‘임대의무기간’으로 규정돼 기간 경과 후에는 가입여부가 불확실해 임차인 보호에 한계가 있었다.

이에 임대사업자 등록이 말소된 날(말소되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날로 한다)까지 보증가입기간을 연장했다.

∥ 보증가입·해지 자료 지자체로 제출(내년 1월 15일 시행)

현재 지자체와 국토교통부는 보증회사로부터 직접 보증 가입 자료를 취득할 법적 근거가 없어 임대사업자의 보증 가입 여부 파악 및 관리에 한계가 있었다.

이에 보증회사는 임대사업자의 보증 가입 또는 해지 사실을 시장·군수·구청장에게 알리고 관련 자료를 제출하며, 해당 자치단체의 장은 국토교통부장관에게 관련 자료를 제공하도록 했다.

∥ 보증 미가입 시 등록 직권말소 가능(내년 1월 15일 시행)

보증 미가입 사업자에 대해 시장·군수·구청장이 직권으로 등록 말소할 수 있도록 했다. 부채 과다로 인해 보증 가입이 거부됐는데도 사업자가 개선하지 않는 경우 처벌만으로는 실효성 확보가 곤란하다는 지저겡 따른 조치다.

다만, 하위법령에서 말소의 적용 요건을 엄격하게 규정해 말소의 남용을 방지할 예정이다.

∥ 임대차계약 갱신가능기간 연장(9월 14일 시행)

임대료 체납 등 법정 거절사유가 없는 한 임차인이 임대차계약 갱신을 요구할 수 있는 기간을 당초 ‘임대의무기간’에서 ‘임대등록기간(임대개시일부터 임대등록말소일까지)’으로 연장했다. 임대사업자는 임대의무기간 경과 후 등록 말소 전까지 세제혜택을 받을 수 있는 반면, 임차인은 임대의무기간 이후에는 계약 갱신 여부가 불분명한 문제가 있었기 때문이다.

∥ 임대사업자 등록 제한사유 추가(9월 14일 시행)

선순위 담보권·세금 체납 등 설명의무 위반, 보증금 미반환으로 인한 임차인 피해 발생, 지자체의 임대차계약 신고 보고에 대해 거짓 보고 또는 3회 이상 불응해 등록이 말소된 임대사업자도 말소 후 2년 이내에 등록을 할 수 없도록 제한했다.