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베일 벗은 ‘누구나집’ 프로젝트‘분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대’ 시범도입
도시정비 | 승인 2021.09.10

집값의 10%만 갖고 있으면 누구나 주택을 구매할 수 있도록 하겠다는 취지의 ‘누구나집’ 프로젝트가 시작된다.

국토교통부와 한국토지주택공사(LH), 인천도시공사(iH)는 화성능동, 의왕초평, 인천검단 등 6개 사업지에 ‘분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택(이하 누구나집)’ 공급을 위한 사업자 공모를 실시한다고 밝혔다.

국토부에 따르면, 누구나집은 무주택자에게 저렴한 가격으로 내 집 마련 기회를 제공하고, 주거서비스 사업모델을 바탕으로 부가가치 창출을 목표로 하는 새로운 유형의 주택이다.

주변 시세에 비해 저렴한 임대료(일반공급 : 시세의 95% 이하, 특별공급 : 시세의 85% 이하)로 10년간 거주할 수 있으며, 특별공급(전체 공급물량의 20% 이상)은 무주택자로서 도시근로자 월평균 소득 120% 이내 청년․신혼부부․고령자를 대상으로 하고, 일반공급(전체 공급물량의 80% 이하)은 무주택자를 대상으로 공급된다.

또한 ▲임대종료 후 주택의 처분방식을 사업초기에 ‘사전에 확정된 분양전환가격(이하 확정분양가격)’으로 무주택 임차인에게 우선 분양하는 점 ▲개발이익을 사업자와 임차인이 공유한다는 점 ▲카셰어링, 교육‧보육 등 협력적 소비와 공유경제에 기반한 주거서비스를 통해 주택을 단순한 주거공간이 아닌 가치를 생산하고 공유하는 플랫폼으로 조성한다는 것이 주요 특징이다.

 

◇ 사업지 시범 공모

이번에 실시하는 공모는 사업자가 공모기관에서 정한 분양전환가격의 상한 범위 내에서 확정분양가격을 제시하도록 했으며, 공모 사업지는 공모시점 감정가격에 사업 착수시점부터 분양시점까지 연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용한 주택가격을 분양전환가격 상한으로 정했다. 임차인이 시세보다 저렴한 가격으로 내 집 마련의 기회를 제공받도록 하고, 사후 분양가 산정방식에 대한 갈등을 미연에 방지하도록 하기 위한 조치다.

또한, 확정분양가격 이상의 시세차익이 발생할 경우, 이를 주택 분양 임차인과 사업자가 공유하게 했으며, 주택을 분양받지 않는 임차인의 경우에도 ‘거주’를 통해 주택의 가치향상에 기여하는 측면을 고려, 사업자가 임차인의 거주기간에 따라 경제적 혜택(인센티브)을 공유하는 방안을 제시하도록 했다.

이외에도 사업자가 요식, 의료, 교통, 여가, 교육 등 일상생활의 주거서비스에 대해 협력적 소비와 공유경제 등을 통해 부가가치를 창출하는 방안을 제시하도록 하기도 했다.

9월 14일부터 15일 오후 3시까지 참가의향서를 접수받으며, 참가의향서를 제출한 사업자에 한해 11월 8일 사업계획서를 제출받아 11월 중 심사를 통해 우선협상대상자를 선정할 계획이다.

선정된 우선협상대상자는 주택도시보증공사(HUG)와 구체적인 사업을 협의한 후, 주택사업계획 승인, 주택도시기금 출자 승인, 임대리츠 영업인가, 사업 약정 체결 등의 절차를 거쳐 본격적으로 사업을 추진하게 된다.

국토부는 “시범사업을 통해 청년 등 주거지원계층의 주거지원 효과와 만족도, 민간사업자 참여 가능성 등을 면밀하게 모니터링할 계획”이라며 “이를 바탕으로 지속가능한 사업모델이 마련되도록 개선‧노력하고 공급을 희망하는 지자체‧공기업 등과 공급방안을 협의할 예정”이라고 밝혔다.

 

◇ 시범사업 대상지

- 화성능동

총 4만7747㎡ 부지에 전용면적 60~85㎡ 이하 공동주택 899호를 공급할 계획이다.

사업지는 인덕원-동탄 복선 전철이 연결될 예정인 지하철 1호선 서동탄역에 근접(700m)해 있으며, SRT동탄역과 경부고속도로, 수도권 제2순환고속도로 북오산 I.C 등이 위치해 서울 접근이 용이하다.

또한, 동탄1 신도시 서측이 연접해 생활편의시설 및 문화시설을 편리하게 이용할 수 있으며, 또한 구봉산 공원, 근린공원 등도 인근에 위치해 있다.

 

- 의왕초평

총 4만5695㎡ 부지에 전용면적 60㎡ 이하 및 60∼85㎡ 공동주택 951호를 공급할 계획이다.

지구 동측 약 1㎞ 지점에 지하철 1호선 의왕역이 위치해 있으며 수원-광명 간 고속도로 및 영동고속도로, 국도42호선·국도47호선이 인근에 위치해 있다.

또한 군포중앙고, 부곡중앙중, 부곡중앙초를 도보로 통학할 수 있으며, 구봉산과 신천천, 왕송호수 등 녹지와 수변 공간이 풍부해 거주환경이 양호한 편이다.

의왕테크노파크 산업단지, 군포첨단 산업단지 등 산업단지와 현대로템 등 기업들도 자리 잡고 있다.

 

- 인천검단 4개 사업지

4개 블록 총 21만9526㎡ 부지에서 전용면적 60㎡ 이하 및 60∼85㎡ 공동주택 4225호를 공급할 계획이다.

수도권 제1순환 고속도로, 인천공항 고속도로, 올림픽대로, 강변북로 및 공항철도를 이용해 서울과 수도권으로 편리하게 진출입할 수 있으며, 2024년 말로 예정된 인천도시철도 1호선 연장선을 통해 인천 도심으로의 접근이 수월해질 전망이다.

또한, 사업대상지와 인접한 지역에 유치원, 초등학교, 중학교 부지를 갖추고 있으며, 대규모 근린공원을 품은 숲세권 지역으로 쾌적한 주거환경을 제공할 계획이다.

 

 

◇ 임차인에게 유리! 건설사는?

누구나집이 임대기간(10년) 이후 분양전환가격을 사전에 확정하도록 한 이유는 기존 10년 공공임대주택에서 발생했던 분양전환가격 관련 분쟁을 사전에 예방하도록 하기 위한 조치다.

또한 임차인으로서는 분양전환가격이 확정돼 있는 상태인 만큼 임대거주기간 동안 분양자금 마련을 위한 계획을 수립할 수 있어 더욱 좋을 터다.

특히, 임차인은 임대기간이 끝나 분양전환시점이 됐을 때 계약 당시 확정된 분양가 보다 집값이 떨어졌다면, 분양받을 권리를 포기할 수도 있다. 여러 모로 임차인들에게 유리한 구조다.

하지만, 사업에 참여하는 건설사의 입장에서는 이렇다 할 매력이 없다는 목소리가 나온다. 분양전환 시 수익의 상한이 제한돼 있는 상황에서 분양시점에 집값이 하락할 경우에 대한 안전장치는 별도로 없다는 지적이다.

이와 관련해 국토부는 “누구나집은 기금이 참여하는 임대리츠를 통해 추진하는 사업으로, 기금이 자본금의 70%까지 출자하고, 건설자금을 저리 융자로 지원한다”면서 “일부 민간사업자 의견수렴 결과, 민간사업자의 사업 참여를 위한 조건은 ‘내부수익률(IRR) 5% 이상 확보’였는데, 기금 출‧융자 지원을 통해 이러한 조건이 충족될 것으로 예상되는 만큼 참여유인은 충분할 것”이라고 밝혔다.

또한 집 값 하락시 손실 부담 주체에 대해서는 “공적지원이 수반되는 사업인 만큼 사업추진 및 임대운영 과정에서 손실이 발생하지 않도록 면밀하게 관리해나갈 계획”이라면서도 “개발사업 특성상 집값이 하락하면 투자자의 손실 발생은 불가피하다. 다만, 사업완충률 확보를 통해 손실이 발생하더라도 공적재원인 기금손실은 최소화도록 관리하고 있다”고 말했다.

정부가 주택공급을 위한 새로운 유형으로 야심차게 꺼내든 누구나집이 효과를 거둘 수 있을지 귀추가 주목되고 있다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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