감사원 감사결과 분양가상한제 적용 주택의 분양가 결정 요인 중 하나인 ‘가산 비용’이 제대로 공시되지 않고, 심사도 이뤄지지 않는 것으로 나타났다. 구체적인 기준 등이 마련돼 있지 않아 혼선을 빚고 있는 탓이다.

이와 관련해 감사원은 “2005년 분양가 상한제 및 분양가격 공시제를 시행한 후, 2007년 분양가심사위원회에 의한 분양가심사 제도를 도입하면서 가산비용 공시를 별도 조항으로 규정한 취지는 분양가격(상한액) 의 구성요소 중 택지비와 건축비는 분양가심사 과정에서 변동될 가능성이 크지 않은 반면, 가산비용은 개별 사업마다 공사 방식 등의 차이로 인해 분양가심사위원회의 심사 과정에서 항목별 인정 여부 및 금액이 결정돼 택지비와 건축비에 비해 변동 가능성이 큰 만큼 이를 별도로 공시해 분양가심사 과정의 투명성과 분양가심사위원회의 책임성을 강화하고 주택수요자의 알권리를 보장하기 위한 것”이라며 “분양가격(상한액) 중 건축비 가산비용이 차지하는 비중이 2012년 5.5%에서 2020년 8.3%로 증가 하는 등 가산비용에 대한 심사 및 공시의 중요성이 커지고 있는 만큼 국토교통부는 가산비용 공시를 위한 서식이나 작성 기준을 관련 규정 또는 ‘분양가심사 업무 매뉴얼’과 같은 지침에 구체적으로 규정하는 등 가산 비용이 적정하게 공시될 수 있도록 하는 방안을 마련할 필요가 있다”고 지적했다.

한편, 감사원에 따르면, 국토부는 이와 같은 감사결과를 수용하면서 “가산비용 공시와 관련해 현장의 혼선을 방지하고 공시가 제대로 이뤄질 수 있도록 ‘분양가심사업무 매뉴얼’에 가산비용 공시 양식을 마련하고, 분양가격 공시와는 금액 기준이 다르다는 주의문구를 함께 기재하도록 안내하겠다”면서 “분양가심사위원회의 기능에 가산비용 공시의 적정성에 대한 심사도 포함하도록 관련 규정을 명확하게 개정 하는 한편, 지자체에 제도 개선사항을 전파하면서 가산비용 공시가 누락된 사업 중 아직 준공되지 않은 사업에 대해서는 지자체로 하여금 추가 공시 등 필요한 조치를 하도록 하겠다”는 의견을 제시했다.

감사원의 주요 지적사항은 다음과 같다.

∥ 가산비용 공시 관련 기준 미비

분양가격 공시와 관련해 현재 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙(이하 공동주택분양가규칙)’ 별표 등에 구체적인 공시항목 및 작성 기준이 규정돼 있다.

그런데 위 별표 서식을 보면 가산비용과 관련해 ‘그 밖의 비용’란에 총액을 기재하도록 하고 있으나, 이는 항목별로 산정되는 가산비용의 심사 내용과 산출근거에 대한 공시를 규정하고 있는 주택법 제57조 제7항의 내용을 반영하지 못하고 있다.

또한 분양가격은 지자체가 정한 분양가격(상한액) 이하로 사업주체가 실제 분양한 가격을 공시하도록 돼 있는 반면, 가산비용은 분양가 심사내용 즉, 분양가격(상한액)을 공시하도록 돼 있어 금액의 표기 기준도 서로 일치하지 않는다.

따라서 위 별표 서식에 따라서 작성한 내용만 공시하는 경우 가산비용의 구체적인 심사내용과 산출근거가 제시되지 않게 되므로 가산비용 공시가 적정하게 이뤄지도록 하기 위해서는 별도의 서식 등을 마련할 필요가 있다.

그러나 국토교통부에서는 공동주택분양가규칙 또는 ‘분양가심사 업무 매뉴얼’ 등 관련 지침에 이를 위한 별도의 서식을 정하지 않고 있으며, 이로 인해 지자체마다 가산비용 공시에 대한 혼선이 빚어지고 공시가 제대로 이행되지 않고 있다.

∥ 공시 금액 주의문구 필요

가산비용 공시의 경우 앞서 살펴본 바와 같이 분양가격 공시와는 금액 산정 기준이 상이하기 때문에 분양가격 공시를 위한 공동주택분양가규칙 별표 서식상의 그 밖의 비용 등과는 가산비용 공시금액이 차이가 날 수 있고, 입주자모집공고문에 금액 차이에 대한 설명 없이 함께 공시된다면 오해와 혼선을 유발할 수 있다.

한편, 공시되는 분양가격도 통상 준공 이전에 결정되기 때문에 실제 공사에 소요된 비용과 다를 수 있다. 이에 주택법 시행령 제60조에서는 오해와 혼선을 예방하기 위해 분양가격을 공시할 때 분양가격의 항목별 공시 내용은 사업에 ‘실제 소요된 비용과 다를 수 있다’는 주의문구를 명시하도록 규정하고 있다.

따라서 가산비용의 공시에도 오해와 혼선을 예방하기 위해서는 분양가격 공시의 주의문구와 같이 ‘공시되는 가산비용은 분양가격(상한액) 산정을 위한 기준 금액으로, 상한액 이하로 책정된 분양가격 공시 내용과는 차이가 있을 수 있다’는 취지의 주의문구가 필요하지만, 현재 이와 관련한 기준이 전혀 없는 상황이다.

∥ 분양가심사위원회의 심사 누락 우려

주택법 제59조 제1항은 분양가심사위원회가 가산비용 공시를 포함해 같은 법 제57조 전반에 관한 사항을 심의하도록 규정하고 있다.

그런데 하위 규정인 같은 법 시행령 제63조 제3호는 분양가심사위원회의 심의대상을 같은 법 제57조 제5항과 제6항에 따른 분양가격 공시로만 규정하고 있고, 분양가심사위원회가 같은 법 제57조 제7항에 따른 가산비용 공시의 적정성도 심사해야 하는지에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않다.

이에 따라 입주자모집공고에 가산비용 공시가 누락되거나 가산비용 항목을 기재하지 않고 총액만 기재하는 등 제대로 공시되지 않아도 분양가심사위원회에서는 이를 심사하지 않고 있는 상황이다.

한편, 감사원이 감사청구가 제기된 과천시 사례를 포함해 2019년 1월부터 2021년 4월까지 입주자를 모집한 192개 민간분양 사업을 대상으로 가산비용 공시 실태를 확인한 결과, 143개 사업(74.5%)의 경우에는 입주자모집공고 시 가산비용 공시를 하지 않고 있었고, 가산비용 공시 등으로 제목을 표기한 49개 사업 중 45개도 구체적인 가산비용 항목을 기재하지 않고 총액만 기재(7개)하거나, 항목은 나열했으나 비용을 총액으로 공시(38개)해 구체적인 항목별 금액 및 산정근거를 알 수 없는 등 사실상 위 192개 사업 중 188개 사업(97.9%) 이 가산 비용 공시를 제대로 하지 않고 있었다.

그 결과 가산비용 공시제도의 도입 취지인 주택수요자 등 국민의 알권리가 충분히 보장되지 못하고 있다.