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투기과열지구 내 예외규정과 세대원 전부 지방전출법무사법인 기린 전연규 대표법무사 / 한국도시정비협회 자문위원
도시정비 | 승인 2021.09.14

▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮

 

법무사법인 기린 전연규 대표법무사
한국도시정비협회 자문위원

얼마 전 국토교통부에 질의가 있었다. 투기과열지구 내 재건축조합 설립인가 이후의 양수인은 현금청산대상이지만, 세대원 전체가 생업을 위해 지방전출을 한 경우에는 예외적으로 조합원이 될 수 있다는 점과 관련, 매도인 자신은 재건축사업 처음부터 지방에서 생업 유지 중이므로 예외로 적용해야 한다는 주장이었다.

만약 현행법 상 해당되지 않는다면 개선돼야 한다는 주장까지 곁들였다.

이에 국토교통부는 법령 개정이 필요한 사항이라는 점잖은 답변을 내놓았다. 즉, 법을 개정하기 전까지는 안 된다는 의미다.

필자의 저서인 ‘재개발, 재건축 빅데이터’를 뒤적여, 아래와 같은 오래전 건설교통부(현 국토교통부) 유권해석을 찾았다.

Q. 12년 동안 재건축 추진 중인 수도권 아파트에 살다가 2002년 4월 전세를 놓고 강원도로 세대 전부가 이주한 경우, 생업 상 이유로 보아 양수자에게 조합원 자격이전이 가능한지?

A. 투기과열지구로 지정된 지역에서의 재건축사업의 경우 도시정비법 제19조 제2항 제1호에서 세대원의 근무 또는 생업상의 사정 등으로 인해 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 않은 특별시‧시 또는 군을 이전하는 경우에는 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원자격의 이전이 가능하도록 하고 있음.

그러나 귀 질의의 경우는 이 법 시행(2003.12.31.) 전에 이전한 경우로서 위 규정에 해당되지 않으므로 양수자는 조합원 자격을 취득할 수 없는 것임(건교부 주환 2004. 3. 11).

위 예외규정은 투기과열지구 내 재건축사업의 조합원 지위승계 제한 규정이 도입된 2003년 12월 31일부터 있었다.

이때 지방전출은 서울특별시의 경우에는 특별시, 광역시, 시 또는 군으로 이전하는 경우(사업구역이 수도권인 경우에는 수도권 밖으로 이전하는 경우)에 한정하고 있었다. 그래서 송파구 가락시영아파트의 경우 인근 하남시나 구리시로 이전하는 경우는 예외규정에 포함되지 못했다.

이후 2009년 2월 6일 법이 개정되면서 지방전출의 경우 “수도권인 경우에는 수도권 밖으로 이전하는 경우에 한한다”는 규정이 삭제됐고, 사업구역이 위치하지 아니한 특별시, 광역시, 시 또는 군으로 이전하면 양도가 가능하도록 완화됐다.

예를 들어 서울특별시 재건축사업장의 경우 수도권인 경기도(구리, 하남, 수원시 등)로 이전해도 그 제한이 풀렸던 것이다.

Q. 2006년 5월 서울시 문래동 아파트를 매입한 후 직장 이동(근무 상)으로 인해 2006년 7월 지방으로 이사했으나, 2017년 8월 28일 재건축 조합설립을 인가한 이 아파트를 매매(도)할 경우 조합원 지위양도 금지예외 규정을 적용받을 수 있는지?

A. 도시정비법 제39조 제2항 제1호에 따르면 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없음.

다만, 양도인이 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무 상 또는 생업상의 사정이나 질병치료‧취학‧결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시‧광역시‧특별자치시‧특별자치도‧시 또는 군으로 이전하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니한다고 규정하고 있음(서울시 주거정비과 2019.5.28.).

조합원 지위승계 제한은 도시정비법 제39조 제2항에 따라 투기과열지구 내 재건축사업 외에도 재개발사업까지 적용된다.

한편, 최근 관련 규정이 투기과열지구 내 가로주택정비사업에도 적용되는지를 묻는 질문이 제법 많다.

이럴 땐 기억에만 의존하지 말고, 법조문을 찾아보는 것이 좋다.

‘빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법’ 제24조 제2항은 소규모재건축에만 적용된다는 명시적 규정을 두고 있다. 다만, 올해 4월 13일 신설된 소규모재개발사업에는 적용되지 않음에 유의해야 한다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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