∥ 문제의 소재

지역주택조합에서 조합원들을 모집하면서 분담금 반환 약정을 내용으로 한 안심보장증서를 작성해 준 경우와 관련해 최근 ▲해당 조합원의 탈퇴·제명·조합원 자격 상실 등에 따라 조합이 분담금 전액을 반환해야 하는지 ▲안심보장증서의 효력이 인정되지 않는 경우에는 착오 취소가 인정돼 결국 조합이 분담금 전액 반환의무를 부담하는지 등에 대한 법원의 판단이 주목되고 있다.

그러나 조합원의 탈퇴 혹은 자격 상실, 제명 등의 상황에서 조합이 조합원에게 기 납입한 분담금을 반환하는 경우, 자칫하다가는 남은 조합원들에게 금전적인 피해가 발생하거나 조합 사업이 난항을 겪을 수 있기 때문에 조건 없이 조합원에게 납입 분담금 전액을 반환하겠다는 안심보장약정을 작성하거나, 해당 약정을 내용으로 조합 규약을 제정하는 등의 행위는 위험하다.

이에 따라 지역주택조합사업에 통상적으로 이용되는 규약에는 “탈퇴·조합원 자격의 상실·제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대해서는 조합원이 납입한 제 납입금에서 업무대행용역사 용역비와 공동부담금을 제외한 나머지 원금만 환불한다”는 내용을 규정하고 있는데, 각 조합마다 규약 또는 가입계약서 등의 문서를 통해 설정하는 공동부담금의 범위가 상이하고, 일부는 공동부담금의 범위를 명시하지 않기 때문에 ‘공동부담금’의 범위를 어디까지로 봐야 하는지에 대해 분쟁이 발생할 수 있다.

이에 법원에서 공동부담금으로 인정한 혹은 인정하지 않은 조합운영비에 대해 소개하고자 한다.

∥ 대구고등법원 2018나24340 판결

공동부담금의 의미 및 범위에 대해 기본적인 내용을 판시한 대구고등법원 판결에서는 “이 사건 조합원가입계약 제3조 제1항에는 ‘조합원 분담금액은 토지매입비, 건축공사비, 설계 감리비, 철거비, 민원처리, 용역비 및 기타(모델하우스 건립비 등) 본사업 수행에 따른 비용일체를 포함한다’고 기재돼 있고, 규약 제7조 제4호는 분담금(조합비)을 ‘조합운영비, 토지 매입비, 건축비 등 조합의 사업추진을 위해 조합원이 조합에 납입하는 일체의 금액’이라고 규정하고 있는데, 지역주택사업의 특성, 진행방식 등과 이 사건 규약의 조항들을 종합해 보면, 위 분담금에는 ▲조합원들이 각자 취득할 주택의 대가로서 지출하게 되는 개별분담금 ▲이와 무관하게 이 사건 사업 진행을 위해 조합원으로서 공동으로 부담하게 되는 공동부담금(또는 공동분담금)이 모두 포함되는 것으로 해석해야 할 것이고, 공동부담금은 순수하게 조합이 이 사건 사업을 수행하는 과정에서 지출된 공동경비에 한정돼야 한다고 봄이 타당하다”고 보고 있다.

또한 재판부는 “공동부담금은 순수하게 피고가 이 사건 사업을 수행하는 과정에서 지출된 공동경비에 한정돼야 한다”면서 “조합이 공동부담금에 포함된다고 주장하는 공동부담금 중 토지매입비가 포함된 토지대 증가액과 선급공사비 부분은 설사 조합원들이 납입한 분담금으로 일부 지급됐더라도 이는 이 사건 사업 완료시 공동주택의 소유권을 취득할 조합원들의 자산 일부로 환원되는 것일 뿐 그 자체로서 지출돼 소멸된 비용이라고 볼 수는 없고, 원고들의 조합원 지위 상실 후 새로운 조합원 또는 일반분양자가 모집되면 그 해당자들이 위 토지대 증가액과 선급공사비가 포함된 분양대금 상당액을 다시 납부하게 된다는 점에서 위 비용을 반환할 분담금에서 공제할 경우 조합이 이 중의 이득을 얻게 될 여지가 있는 점 등을 고려하면, 위 비용은 조합이 조합원들에게 반환할 이 사건 각 분담금에서 공제될 공동부담금에 포함되지 않는다”고 판시함으로써 우선적으로 토지매입비·선급공사비 등은 공동부담금의 범위에 포함되지 않음을 분명히 하고 있다(대구고등법원 2020. 2. 14. 선고 2018나24340 판결).

∥ 부산고등법원(창원) 2020나14164판결

한편, 조합에서 ‘조합원 분담금을 토지대 및 토지매입관련 비용, 본 사업 제세공과금, 견본주택 건립비, 광고홍보비, 분양대행 수수료, 업무용역비, 초기집행자금 등 필수사업비용으로 이 사건 조합가입계약에서 정한 바에 따라 자금 집행하는 것에 동의했는바, 향후 조합원은 자금관리 신탁사 등 본 사업의 관계자들에게 자금집행에 대해 일체의 이의를 제기하지 않겠다’는 내용과 ‘위 내용에 따라 집행된 금액은 환불되지 않는 것을 원칙으로 하되, 조합원 가입계약서 및 기타 부수 제출 서면상 정한 바에 따라 환불초지가 필요한 경우 조합원 분담금 반환 책임은 조합이 부담한다’는 내용으로 자금집행인출·집행 동의서를 받았으므로, “토지대 및 토지매입관련 비용, 본 사업 제세공과금, 견본주택 건립비, 광고홍보비, 분양대행 수수료, 업무용역비, 초기집행자금”이 공동부담금에 해당함을 주장한 사안에서, 법원은 “위 자금집행동의서는 조합이 자금집행을 함에 있어 별도의 절차 없이 신속하게 이 사건 사업을 진행하려는 목적에서 자금집행 완료시 잘못을 이유로 이의를 제기하거나 환불요구를 하지 않겠다는 취지로 작성한 것으로서 조합원의 탈퇴까지 고려한 규정은 아닌 것”으로 판단하고, 다만 행정용역비에 한해 공동부담금이 인정됨을 판시한 사례도 있다[나머지 비용에 대해서는 사용의 구체적인 내역을 알 수 있는 자료가 없고, 행정용역비 외에 추가로 발생한 비용임을 인정할 수 있는 증거가 없어 기각됨, 부산고등법원(창원) 2021. 5. 27. 선고 2020나14164판결].

∥ 서울고등법원(인천) 2020나12040 판결

법원은, 조합이 규약을 통해 공동부담금의 구체적인 내용으로 ‘시행대행용역비, 부동산 취득세(사업진행상 조합이 사업부지 취득과정에서 선납한 총 금액 중 대상조합원 지분에 해당되는 금액), 개인부담금(탈퇴확정 시점까지 발생된 중도금 대출원금과 발생이자 전액)’을 규정한 경우, 이에 대해서는 정당한 공동부담금으로 인정하고 있다[서울고등법원(인천) 2021. 6. 17. 선고 2020나12040 판결].

∥ 울산지방법원 2019가단125705 판결

마지막으로, 조합이 탈퇴·제명·조합원 자격 상실자에게 반환해야 할 납입금 중 ‘업무대행비, 토지매입비, 조합운영비, 대출이자, 조합원 분담금 미납에 대한 연체이자, 기 지급된 용역비, 결원 발생에 따른 자금조달 비용, 조합원 분양가와 일반 분양가의 차액, 탈퇴, 조합원자격의 상실, 제명 등에 따른 수행수수료 및 실행비용, 총회결의에 따른 공동부담금, 제세공과금, 경비 등 기타비용 등’을 공제한다는 내용으로 조합규약을 변경한 것에 대해 법원은 납입금반환의무의 범위에 대해 판단하면서 “공동부담금은 개별분담금에 해당하지 않는 금원의 지출로서 이 사건 가입계약 체결 당시 내지 조합원 개별분담금 산정·부과 당시에는 예상하지 못했거나 구체적인 금액을 산정하기 곤란한 사정 등이 있어 총회 의결을 거쳐 확정해야 하는 사업 공동경비에 한정돼야 한다고 봄이 타당하다”고 판시했다.

특히, 재판부는 ▲업무대행비로 각 1500만원을 지급한 사실 ▲임시총회 결의에 따른 추가 분담금 300만원에 대한 납부의무가 있었던 사실 ▲이를 이행하지 않음에 따라 연체이자가 발생한 사실 ▲조합원의 자격상실로 인해 일반분양이 발생했고, 그 차액이 발생한 사실 ▲아파트의 일반분양을 위해 인력운영비용·분양수수료 등으로 일정 금원을 지출한 사실 등을 인정하면서 “해당 내용은 공제할 공동부담금으로 봄이 상당하다”고 판단(울산지방법원 2021. 4. 27. 선고 2019가단125705판결) 했는데, 이에 따라 조합이 규약에서 규정한 토지매입비, 조합운영비, 대출이자, 기 지급된 용역비, 결원 발생에 따른 자금조달 비용 등은 조합규약에 기재가 돼 있더라도 ‘공동부담금’으로는 인정되지 않을 수 있음을 확인할 수 있다.

∥ 결론

언급한 사안 내의 조합마다 규약의 내용과 가입계약서 등의 내용이 상이할 수 있으나, 공통적으로 인정될 수 있는 부분은 규약 규정 또는 총회 결의를 거치더라도 법원에서 판단하는 공동부담금의 범위를 넘는 토지매입비나 추후 분양대금 상당액에 포함될 수 있는 비용 등은 조합이 이중으로 이익을 얻게 되는 것을 방지하기 위해 공동부담금에 포함될 수 없다는 점이다.

다만, 조합원 모집 또는 일반분양을 위해 발생한 인력비용이나 홍보비용, 부동산 취득세, 미납분담금 연체이자 등 순수하게 조합의 사업 진행을 위해 발생한 비용은 공동부담금으로 인정될 가능성이 높을 것으로 보인다.

공동부담금과 관련된 분쟁의 원활한 해결을 위해 가장 바람직한 방법은 조합 규약에 공동부담금의 의미를 명확히 규정하거나, 총회 결의를 통해 공제해야 할 공동부담금에 대한 의결을 거치고, 각 비용의 사용내역을 철저히 관리하는 것이다.

조합은 이와 같은 기본 체계를 마련해 조합원 일부에 대한 제명·탈퇴·조합원 자격 상실 등의 사유가 발생하더라도 남은 조합원들과 조합 사업에 피해가 돌아가지 않도록 해야 할 것이다.