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법무법인 을지 김시격 대표변호사“정비사업 1세대 로펌 을지, 사업 성공 함께하는 파트너될 것”
도시정비 | 승인 2021.09.30

최근 성공적인 리모델링사업 위한 지침서 펴내 눈길

법무법인 을지 김시격 대표변호사

지금이야 정비사업 전문가로서 추진위‧조합의 동반자 역할을 자처하는 변호사들이 많이 늘었지만, 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제정 전후만 하더라도 ‘정비사업 전문’ 변호사라고 부를 수 있을 만한 이들이 그리 많지 않았던 것이 사실이다.

이와 같이 한때는 척박했던 정비사업 법률시장을 개척해 도시정비법 제정 훨씬 이전부터 수많은 사람들에게 큰 힘이 되어 온 이들이 있으니, 바로 법무법인 을지다.

고(故) 이종원 변호사(전 법무부장관)의 주도로 지난 1986년 1월 문을 열어 민사·형사·행정·가사·특허·기업법무 등 다양한 법률문제를 다뤄왔던 법무법인 을지는 1990년대 말 새로운 전기를 맞게 된다. 이재원‧차흥권‧김시격 대표변호사 체제로 전환되면서 재건축·재개발사업을 시작으로 여러 주택사업 및 도시개발·도시계획 등과 관련된 법률문제 처리에 많은 노력을 기울인 것.

특히, 이는 실제로 수많은 정비사업 현장에 큰 힘이 됐으며, 현재도 법무법인 을지는 세운상가4구역 재개발사업, 사직1구역 재개발사업, 흑석5구역 재개발정비사업, 합정 도시환경정비사업, 개봉동2차 재건축사업, 신수1 재건축사업, 둔촌주공 재건축사업, 반포우성 재건축사업, 산본우륵아파트 리모델링사업 등 사업방식을 가리지 않고 100개소가 훌쩍 넘는 정비사업장에서 주민들의 든든한 버팀목 역할을 해 나아가고 있다.

오랜 기간 정비사업 현장의 법률문제 해결을 위해 불철주야 하고, 현재도 같은 노력을 하고 있는 법무법인 을지 김시격 대표변호사를 만나봤다.

 

- 법무법인 을지를 소개한다면.

= 법무법인 을지는 30년 이상 재건축‧재개발 분야에 중점을 두고 선도적으로 연구와 소송, 자문 등을 수행함으로써 역량을 강화해왔다. 수많은 현장에서 쌓은 실무경험을 바탕으로 연구에 주력해 획기적인 법리와 판례를 구축해 왔고, 이를 바탕으로 관련 법령‧제도의 정비를 이끈 도시정비 분야 대표 강소로펌이 바로 법무법인 을지다.

특히, 법무법인 을지가 그동안 재개발·재건축사업 등에서 쌓아온 경험과 노하우는 리모델링사업 분야에서도 큰 도움이 될 것이라고 자부한다. 공동주택 리모델링사업과 재개발·재건축사업은 시행의 근거가 되는 법률이 다르지만, 추진위‧조합설립에서부터 매도청구, 사업계획승인이나 행위허가, 이주, 철거, 착공, 분양에 이르기까지의 사업절차는 물론, 발생하는 일반적인 법률적 이슈가 매우 유사하거나 동일하기 때문이다.

 

- 최근 「공동주택 리모델링 길라잡이」를 발간했는데.

= 법무법인 을지는 일찍이 리모델링의 필요성과 재건축 제한에 따른 활성화를 예측, 지난 2014년 관련 법규 및 법리를 정리하는 한편, 실무상 문제 등을 검토해 「리모델링법(이론과 실무」를 출간한 바 있다.

이어 올해 초 리모델링사업에 관한 대중의 관심과 이해도를 고려해 「공동주택 리모델링 길라잡이」를 출간했다. 리모델링 사업의 중요성이 더욱 높아진 만큼 현행 법령에 따라 발생할 수 있는 문제점 및 최근 판례의 동향 등을 분석하고, 사업시행자가 실무상 반드시 숙지해야 할 점 등을 담았다.

 

- ‘리모델링 사업자가 꼭 알고 있어야 할 점’이 무엇인지?

= 재건축‧재개발사업도 마찬가지겠지만 리모델링사업 역시 구역 내 상가 때문에 난항을 겪는 경우가 많다.

먼저 리모델링 사업을 추진할 때, 상가 구분소유자들의 극심한 반대에 부딪칠 경우 주택법은 아예 상가를 제외하고 아파트만 리모델링하는 것을 허용하고 있으니, 동의율·사업기간 등을 고려해 상가를 배제하고 리모델링사업을 추진할 수도 있다.

한편, 상가를 포함해 리모델링사업을 추진할 경우 상가가 여러 동 존재한다면, 각 동별 50% 이상 동의를 받아야 한다는 점을 유의해야 한다. 재건축사업의 절차 등을 명시한 도시정비법은 상가가 여러 동 있더라도 한 개의 동으로 취급한다는 규정을 두고 있지만, 리모델링사업의 근거법률인 주택법은 도시정비법과 같은 규정을 두고 있지 않기 때문이다.

또한, 상가를 포함해 리모델링사업을 추진하는 경우, 상가건물 등기부 등에 구분소유권 등기가 돼 있는지 여부뿐만 아니라 반드시 현황을 살펴봐서 구조상·이용상 독립성이 있는지를 확인해야 한다. 아파트의 경우 각 호실마다 구조상·기능상 독립상이 명확히 구분돼 있어 구분소유 여부가 크게 문제되지 않지만, 상가의 경우 특정 공간 사이를 제대로 구획하지 않은 경우가 적지 않다.

실제로 대법원(2020. 2. 27. 선고 2018다232898 판결)도 구분소유권의 유효 여부를 판단하는 가장 중요한 기준으로 현황, 즉 구조상·이용상 독립성이 있는지 여부를 제시한 바 있다. 매매·저당·압류 등을 진행하는 이들이 등기부 등 공부상 권리 외에도 반드시 현황을 살펴봐야 하는 이유다.

이외에도 리모델링사업 주체들이 성공적으로 사업을 진행하기 위해 반드시 알아야 할 것들이 몇 가지 있는데, 자세한 내용은 책에 담겨있다.(웃음)

 

- 리모델링사업 관련 법․제도 중 개선이 필요하다고 느끼는 부분이 있다면.

= 리모델링사업 추진주체들은 통상 초과이익환수제도 및 임대주택 건설의무가 없다는 점에 주목하고, 신속한 사업진행을 기대한다.

헌데, 기존 세대수의 15% 범위 내에서 세대수를 증가시킬 수 있음에도 불구하고 수직증축이 최대 3층 이내로 제한돼 있고, 2차 안전성 검토가 정부와 전문기관 사이의 눈치싸움으로 인해 장기화되고 있는 것이 현실이다. 또한 내력벽 유지가 필수적인 만큼 구축 아파트의 2‧3베이(Bay) 구조를 개선해 실사용면적을 더 확장하거나 채광과 조망을 개선시키는 것이 어려운 경우도 있다. 여기에 더해 증가시킬 수 있는 세대수가 제한돼 있음에도 30세대 이상 증가시 분양가상한제가 적용돼 분담금의 부담이 커지는 것도 발목을 잡는다.

안전성 검토는 불가피하다 하더라도 신공법에 따른 수직증축을 허용함으로써 안정성확보와 함께 구조변경 등을 할 수 있도록 해야 할 것으로 생각한다.

또한, 법리적으로는 분양가상한제의 적용 예외를 인정하거나 유예하도록 해 재건축이 제한된 상태에서 최소한 리모델링을 통해서라도 공급세대 증가를 꾀해야 할 것으로 보인다.

 

- 재건축‧재개발‧리모델링 추진위‧조합 관계자들에게 하고 싶은 말이 있다면.

= 재건축·재개발사업이든, 공동주택 리모델링사업이든 법령에 정해진 절차와 요건을 정확하게 지키는 것이 무엇보다 중요하다는 말을 전하고 싶다.

사업을 추진하다보면 크고 작은 법적 분쟁은 필연적으로 발생할 수밖에 없는데, 그 중 특정 분쟁들은 사업 자체를 무효화 시킬 수도 있다. 때문에 그동안 사업을 추진하면서 들인 노력·비용 등을 보전하고 사업을 성공적으로 마치기 위해서는 각 사업추진 단계마다 법적 절차·요건 등을 자문해주고, 법률분쟁을 해결해 줄 법률전문가가 반드시 필요하다.

법무법인 을지는 30년 이상 재건축·재개발사업 및 공동주택 리모델링사업에 특화된 업무를 수행해온 1세대 로펌으로서, 사업의 성공을 함께하는 파트너가 되고자 한다. 

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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