▮ 법무법인 현의 ⌜정비사업 법률산책⌟ ▮

◇ 매도청구권 행사의 행사기간을 도과한 경우 새로운 매도청구권의 행사에 관한 판례의 입장

조합이 어떠한 사정으로 인해 매도청구권의 행사기간을 도과했다고 하더라도 조합이 새로이 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차를 거쳐 조합설립변경인가처분을 받음으로써 그 조합설립변경인가처분이 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 경우, 조합은 그러한 조합설립변경인가처분에 터잡아 새로이 매도청구권을 행사할 수 있다는 것이 대법원 판례(대법원 2016. 12. 29. 선고 2015다202162판결)의 입장이다.

◇ 도시정비법 개정과 매도청구 시기의 변경

2017년 2월 8일 법률 제14567호로 전부개정 되기 전의 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 시행 당시에는 구 도시정비법 제39조 및 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제48조에 따라 재건축조합이 조합설립인가를 받은 이후에 매도청구를 진행할 수 있었다.

그런데 개정 도시정비법 제64조는 ‘사업시행계획 인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내’에 매도청구를 하도록 정해 조합의 매도청구권 발생시기가 조합설립인가 시에서 사업시행계획 인가 시로 늦춰지게 됐다.

◇ 개정 도시정비법 시행 이후 새로운 매도청구권을 행사하는 경우의 문제점

개정 도시정비법 시행 이후에도 매도청구권 행사의 제척기간이 도과하는 사례는 발생할 수 있다. 또한 구 도시정비법 시행 당시 조합설립인가를 받았음에도 매도청구권 행사기간을 도과한 이후 개정법 시행 이후에 매도청구권을 행사하는 사례도 있을 수 있으며, 매도청구권을 기간 내에 행사했으나 어떤 사유로 인해 매도청구 소송에서 패소해 다시 매도청구를 진행하는 경우도 있을 수 있다. 이와 같은 경우에 개정 도시정비법과 구 도시정비법 중 어느 법률에 근거해야 하는지, 그에 따라 어떤 절차를 진행해야 하는지 문제가 될 수 있다.

또한 구 도시정비법 시행 당시에 “구 도시정비법을 근거로 조합설립변경 인가처분을 기초로 새로운 매도청구권 행사를 할 수 있다”고 봤던 위 대법원 판결을 개정법 하에서도 동일하게 적용할 수 있을지, 아니면 개정법에 따라 사업시행계획(변경) 인가 시를 기초로 봐야 할지도 문제될 수 있다.

◇ 구 도시정비법 시행 당시 조합설립인가를 받은 조합이 새로운 매도청구권을 행사하는 경우

개정 도시정비법 부칙 제16조에서는 ‘개정 도시정비법 제64조는 개정법 시행 후 최초로 조합설립인가를 신청하는 경우부터 적용’하는 것으로 경과규정을 두고 있기 때문에 구 도시정비법 시행 당시 즉, 개정 도시정비법 시행(2018년 2월 9일) 이전에 조합설립인가를 받은 조합의 경우에는 구 도시정비법에 따라 기존 대법원 판례의 법리를 그대로 적용할 수 있다.

따라서 이 경우에는 위 판례와 같이 조합이 새로이 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차를 거쳐 조합설립변경 인가처분을 받음으로써 그 조합설립변경 인가처분이 새로운 조합설립 인가처분의 요건을 갖춘 경우 조합은 그러한 조합설립변경 인가처분에 터잡아 새로이 매도청구권을 행사할 수 있다.

이에 대해 “부칙 제16조가 정하는 ‘최초의 조합설립인가’에 조합설립 변경인가도 포함되므로 개정법 시행 이후 조합설립‘변경’ 인가를 받은 조합의 경우에는 개정 도시정비법에 따라 사업시행계획 인가시를 기준으로 매도청구권을 행사해야 한다”는 견해가 있을 수 있으나, 개정 도시정비법 부칙 제4조, 제10조, 제11조 등을 살펴보면 변경인가를 포함하는 경우는 별도로 명시하고 있으므로, 변경인가를 포함하지 않고 있는 제16조의 경우에는 그와 같이 해석할 수는 없다고 사료된다. 또한 조합설립‘변경’인가 시 이전에 사업시행계획 인가를 받았을 수도 있다는 점에서도 위 해석은 타당하지 않은 측면이 있다.

◇ 개정법 시행 이후 조합설립인가를 받은 조합이 새로운 매도청구권을 행사하는 경우

한편, 개정법 시행 이후 조합설립 인가를 받아 사업시행계획 이후 매도청구권을 행사할 수 있는 조합이라고 하더라도 최초 사업시행계획 인가 이후의 매도청구권 행사기간을 놓치고 새로운 매도청구권을 행사하는 경우에는 여전히 구 도시정비법 하의 판례와 같이 조합설립 변경인가를 기초로 함이 타당하다고 생각된다.

당초 대법원 판례가 새로운 매도청구권의 부활 및 행사를 긍정한 이유는 조합설립 절차에 준해 재건축 결의 등을 통해 재건축 사업진행 및 매도청구권 행사에 관한 조합원의 의사가 확인이 되는 경우라면 매도청구권을 부활시킨다고 하더라도 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위해 매도청구권의 행사기간을 정한 도시정비법의 취지에 어긋나지 않기 때문이다.

또한 새로운 매도청구권의 행사 요건을 조합설립 변경인가로 본 것은 구 도시정비법이 매도청구의 시기를 조합설립인가 시로 정한 이유도 물론 있겠지만 ▲조합설립 절차에 준해 조합설립동의서를 새로 징구하고 ▲창립총회에 준해 총회를 실시한 다음 ▲조합설립변경인가를 받아 새로운 매도청구권을 행사하는 일련의 절차는 소멸한 매도청구권을 부활해도 될 만큼 사업 계속에 대한 조합원들의 의지가 객관적으로 표시됐다는 점이 작용했다고 본다.

한편, 최초 사업시행계획 인가 이후 매도청구권 행사기간을 도과한 경우 이후의 사업시행계획 변경 인가 시를 새로운 매도청구권의 행사 기초로 본다면, 설계변경과 같은 사업시행계획 변경 요인이 없을 경우에는 매도청구권의 부활이 불가능할 우려가 있다.

또한 경미한 사업시행계획 변경을 기초로 볼 경우 사업시행자가 자신에게 유리한 임의의 시점을 정해 매도청구권 행사를 할 수 있게 돼 미동의자로 하여금 불측의 손해를 입게 할 가능성이 있고, 사업 계속 및 매도청구에 대한 조합원들의 의사를 확인하는 절차와 무관하게 매도청구권이 부활해 논리적으로도 타당하지 않은 측면이 있다.

이와 같은 사정을 고려한다면, 개정법 시행 이후에도 새로운 매도청구권을 부활시키는 경우에는 종전 판례와 같이 조합설립 변경인가를 매도청구권의 기초로 삼는 것이 타당하다고 생각된다.