대출은 금융기관 자율 운용, 분양보증 HUG 독점 완화․분상제 폐지

“온갖 대책에도 불구하고 주택 및 전월세가격 상승만 불러온 현 정부의 부동산정책은 완전하게 실패했으며, 이러한 부동산문제 해결을 위한 차기 정부의 최우선 과제는 부동산정책 신뢰회복과 공공만능주의 및 규제중심의 정책에서 탈피해야 한다”는 지적이 나왔다.

한국주택협회와 건설주택포럼, 한국부동산산업학회 등 주요 주택관련 단체 세 곳은 지난 10월 18일 논현동 건설회관 2층 중회에실에서 ‘새 정부에 바란다’를 주제로 공동세미나를 주최했다.

한국주택협회 김형렬 상근부회장은 인사말을 통해 “지난 4년간 정부의 수차례 부동산 대책에도 불구하고 집값상승과 전세대란이 이어지면서 국민 4명 중 1명이 차기 대통령이 해결해야 할 최우선 과제로 부동산 안정을 꼽고 있다”면서 “시장의 요구와 기대를 충족시키는 지속적인 공급확대가 시급하다”고 강조했다.

건설주택포럼 한정탁 회장은 “수요가 있는 곳에 원하는 주택을 지속적으로 공급한다는 신뢰가 없으면 결코 집값을 잡을 수 없다”며 “용적률 상향, 층수규제 완화 등 고밀화 공급 확대정책만이 수요를 충족시키고 주택가격을 안정화시킬 것”이라고 밝혔다.

이날 세미나에서는 한국건설산업연구원 허윤경 경제금융연구실장과 명지대학교 김성진 부동산대학원 교수가 주제발표를 했다. 주요 발제내용은 다음과 같다.

■ 정책방향과 공급 확대(한국건설산업연구원 허윤경 경제금융연구실장)

현재 주택시장은 주거비 부담 증가, 자산 격차 확대, 수급 불일치 문제가 매우 심각하다. 이는 현 정부의 정책이 저금리로 인한 자산버블 환경과 시장 메커니즘을 이해하지 못하면서 참담한 실패만 거듭했기 때문으로 풀이된다.

임대차 관련 법률 시행 이후 전세가격 폭등, 공시가격 상승, 세부담 증가 등 임차인이나 주택보유자 모두 주거비 부담이 급증했다. 특히 주택가격 상승률 차이가 확대되면서 소득분위별, 세대별, 지역별, 상품별 자산 불평등도 심화됐다.

여기에 가구수 증가세가 예상보다 가팔랐고, MZ세대를 중심으로 아파트 선호도는 더욱 강력해진 반면 2010년 이후 서울 아파트 공급은 2000년대 대비 절반 수준에 불과했다. 정부는 시장 메커니즘을 고려하지 않은 채 졸속으로 만들어진 ‘종합대책’을 매년 2~3차례 남발했지만, 가격 상승세는 지속됐고 풍선효과 발생 등 부작용만 확대돼 정책의 신뢰 저하로 이어졌다.

결국 시장의 작동원리보다는 규제와 공공중심의 정책운영에 따른 부작용만 심각해졌고, 시장의 내성만 강화시킨 모양새가 됐다. 여기에 LH사태와 정책 번복 등으로 국민들의 부동산정책 신뢰가 크게 약화됐다.

따라서 내년 대선 이후 출범하는 새 정부는 1~2인 가구 급증, 아파트 선호 지속, 팬데믹 이후 일과 삶의 방식 급변, 산업 선진화 등 미래 상황변화에 대응해야 한다.

현재 우리 사회는 코로나19로 4차 산업혁명이 급속하게 도래한 상황을 경험하고 있다. 노동 유연성이 증가하고 IoT가 일상화되면서 새로운 기반시설, 주택, 도시를 요구하고 있는 게 현재이다. 이런 시대변화에도 불구하고 현재 주택산업은 과도하고 중복규제가 많아 공기 지연, 비용 상승에 시달리고 있어 수요와 시대변화에 대응한 새로운 상품과 비즈니스 모델 창출에 어려움을 겪고 있다.

정책 신뢰 회복을 위해서는 급변하는 단기적 정책이 아니라 정책시스템 정상화가 필요하며, 주거부 부담 경감과 격차 해소, 안정적 공급제도가 그 어느 때보다 필요하다. 특히 세제와 공급부문의 정책 대안이 빨리 제시돼야 한다.

조세부문에서는 양도세 중과 폐지, 장기보유특별공제 정상화, 공시가격 목표치 하향(80%), 고령자 재산세 감면 강화, 재산세의 소득공제 연계 도입 등이 필요하다고 본다.

공급부문에서는 단기적으로 공급확대를, 장기적으로는 산업고도화 기반을 마련해야 한다. 단기방안으로 3기 신도시의 용적률 상향, 자족용지 축소를 통한 주택용지 공급을 확대해 양질의 주택을 빠르게 공급해야 한다. 분양물량을 늘리고 수요자 선호에 맞게 주택규모를 탄력적으로 공급할 필요가 있다.

장기방안으로 분양가상한제 폐지, 분양보증시장 경쟁체계 전환 등 규제중심의 공급정책에서 시장기능을 정상화할 수 있는 방식으로 전환해야 하며, 특히 공공만능주의에서 벗어나 성과를 중심으로 공급주테를 시장에서 선택할 수 있도록 해야 한다. 공공의 역할은 시장의 사각지대를 메꿔주는 데 있다는 것을 제대로 인식해야 한다.

새 정부가 현재의 주택문제를 극복하고 미래를 대비하기 위해서는 정책신뢰 회복이 우선 과제이며, 정책수립의 대원칙은 ①정책 부작용을 최소화한 시장 친화적 정책 ②잦은 변화 없이 장기적으로 믿을 수 있는 정책 ③민간이든 공공이든 성과중심의 정책으로 설정해야 한다.

■ 가계대출규제 완화(명지대학교 부동산대학원 김성진 교수)

금융은 기본적으로 상환능력 여부에 따라 금융기관이 자율적으로 결정하는 것이 타당하다. 즉, 담보대출은 담보물의 가치에 따라 대출금액을 결정하고, 신용대출은 연간 매출액 또는 연봉에 따라 금융기관이 자율적으로 결정하는 것이 원칙이 돼야 한다.

①주택담보대출에 대한 정부의 직접적인 규제 폐지 : 금융기관 자율판단으로 대출을 운용할 수 있도록 여건 조성해야 한다.

②집단대출 중 중도금대출을 기업대출로 관리 : 집단대출 중 HUG의 중도금대출보증 및 대출은 가계대출로 분류되나 시공사의 신용보증에 의한 기업금융(부동산PF대출)으로 볼 수 있으므로 가계대출 관리에서 제외해야 한다.

③주택분양보증기관의 다양화 필요 : 공공기관의 분양보증 과점으로 분양가 통제와 주택공급량 하락, 높은 수수료 등의 부작용이 발생하고 있다. 따라서 민간보증기관의 추가 참여를 조속히 허용해야 한다.

④디딤돌 대출 등 유한책임대출제도 확대 : 소득기준, 대출금액, 주택가격 확대 등 유한책임대출 조건이 완화돼야 한다.

⑤DTI산정 시 맞벌이 젊은 세대의 미래소득도 소득금액에 포함시켜야 한다.

⑥가계대출 총량규제 철폐 : 주택가격상승과 공급증가에 따라 동일한 LTV라도 주택담보대출 증가는 당연한 것이다.

그동안 주택가격 안정화 대책으로 편의와 효과가 큰 주택담보대출 규제위주로 편향된 측면이 있으나 실제 효과는 미약한 것으로 판명됐다. 향후 가계부채의 증가를 염려해 주택담보대출 중심의 규제보다는 가계부채의 내용을 파악해 외부충격에 취약한 부문에 정책적인 관심을 집중할 필요가 있다.