법무사법인 기린 전연규 대표법무사 / 한국도시정비협회 자문위원

▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮
 

최초 고시된 재정비촉진지구 안의 일부 재정비촉진구역[도시재정비 촉진을 위한 특별법(도시재정비법) 제2조 제2호 가목의 사업을 위해 결정된 재정비촉진구역]이 도시재정비법 제9조 제1항 제8호 다목에 의거 ‘재정비촉진구역’에서 ‘존치관리구역’으로 결정(변경)고시 됐다가, 이후 개발여건이 성숙돼 다시 ‘재정비촉진구역’으로 변경고시된 경우

질의1) 도시재정비법 제33조제1항의 ‘기준일’은 최초 재정비촉진지구 지정·고시가 있는 날을 기준으로 산정해야 하는지?

질의2) 존치관리구역에서 재정비촉진구역으로 변경고시일을 기준으로 분양받을 권리를 산정해야 하는지?

※갑설(최초 재정비촉진지구 지정고시일), 을설(재정비촉진구역으로 변경지정된 고시일) 중 어느 것이 권리산정기준일이냐는 질문임.

 

법무사법인 기린 전연규 대표법무사
한국도시정비협회 자문위원

재정비촉진구역으로 지정고시 된 후 사업의 어려움으로 존치관리구역이 됐다가, 최근 재정비촉진계획 변경으로 다시 재정비촉진구역이 됐다면, 권리산정기준일이 언제일까?

존치관리구역이었을 때 신축쪼개기로 토지등소유자가 수백여 명이 증가한 경우, 이를 분양대상자로 볼 것인가 묻는 광역시의 질문이다(서울특별시 2010년 7월 15일 개정 도시정비 조례 부칙 제3조에 따르면 권리산정기준일이 달라질 수 있음).

필자의 판단은 다음과 같다.

재정비촉진지구 내 재정비촉진구역으로 결정됐다가 존치관리구역인 상태에서, 재정비촉진구역으로 변경된 경우, 이 변경고시일을 권리산정기준일로 하는 것은 도시재정비법 제33조 제1항에 배치되는 것으로, 갑설이 맞다고 판단됨(다만 직권해제로 존치관리구역인 상태로 재정비촉진지구에서 제척됐다가, 추가로 편입된 경우는 2021.5.21. 법제처 유권해석과 같음).

즉, 최초 재정비촉진지구 지정고시일이 권리산정기준일이라는 의미임.

위 을설을 상시적으로 허용한다면, 사업이 어려울 경우 일몰제 적용 또는 직권해제 시켰다가 사업여건이 좋아져 변경되면 그 날을 권리산정기준일로 정할 수 있으므로, 이는 부동산투기자들을 양산할 수 있는 기회로 활용될 수 있다는 비판을 받을 수 있음.

위 질의에 대한 법제처, 국토교통부, 서울특별시 유권해석은 다음과 같다.

 

◇ 법제처 유권해석

인천광역시가 국토교통부에 해석을 요청했으나, 그 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 요청해 2021년 5월 21일 법령해석을 받은 사례다.

도시재정비법 제33조 제1항에서는 재정비촉진사업별로 해당 사업에 관해 정하고 있는 관계 법률에 따라 주택 등 건축물을 공급하는 경우, 같은 법 제5조 제5항의 고시가 있은 날(이하 ‘기준일’) 이후에 토지를 분할하거나 건축물을 신축한 경우에는 해당 토지 또는 주택 등 건축물을 분양받을 권리는 기준일을 기준으로 산정한다고 규정하고 있는데,

Q1. 최초에 지정‧고시된 재정비촉진지구 안의 일부 재정비촉진구역이 도시정비법 제21조에 따라 직권해제 됐다가 다시 지정돼 해당 구역이 재정비촉진지구로 변경지정‧고시된 경우, 해당 구역에 대한 도시재정비법 제33조 제1항의 기준일은 최초 재정비촉진지구 지정‧고시가 있은 날을 의미하는지?

Q2. 아니면 재정비촉진지구 변경지정‧고시가 있은 날을 의미하는지?
(각주: 재정비촉진구역이 직권해제 된 후 재지정되기 전까지 토지를 분할하거나 건축물을 신축한 경우를 전제하며, 해당 재정비촉진구역이 직권해제 된 후 재지정된 변경사항 외에 다른 변경사항은 없는 것으로 전제함)

 

A. 이 사안의 경우 도시재정비법 제33조제1항의 기준일은 재정비촉진지구 변경지정‧고시가 있은 날을 의미한다.

도시재정비법 제5조 제5항에서는 시‧도지사 또는 대도시 시장이 재정비촉진지구를 지정하거나 변경할 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하도록 규정하고 있으므로, 같은 법 제33조 제1항에 따른 ‘제5조 제5항에 따른 고시가 있은 날’은 재정비촉진지구 지정‧고시가 있은 날 또는 재정비촉진지구 변경지정‧고시가 있은 날을 의미하는 것은 분명하나, 이 사안에서는 최초 재정비촉진지구 안의 일부 재정비촉진구역이 직권해제 됐다가 다시 지정된 경우의 기준일이 최초 지정․고시가 있은 날인지 변경지정․고시가 있은 날인지가 문제된다.

그런데 도시재정비법 제13조의2에서는 도시정비법 등 관계 법률에 따라 재정비촉진구역 지정의 효력이 상실된 경우에는 해당 재정비촉진구역에 대한 재정비촉진계획 결정의 효력도 상실된 것으로 보고(제1항), 재정비촉진계획의 효력이 상실된 구역은 재정비촉진지구에서 제외된다(제2항)고 규정하고 있는 바,

최초에 지정‧고시된 재정비촉진지구 안의 일부 재정비촉진구역이 도시정비법에 따라 직권해제 됐다면 위 도시재정비법의 규정에 따라 해당 구역은 재정비촉진지구에서 일단 제외된 것이고, 이후 새로운 사실관계에 근거해 재정비촉진구역으로 다시 지정하기 위한 재정비촉진지구 변경지정‧고시가 있는 경우 그 시점에 해당 구역에 대한 새로운 재정비촉진지구로서의 지정․고시가 있는 것으로 봐야 한다.

위 사례는 직권해제에 의한 것으로, 재정비촉진지구에서 제외된 것은 아예 재정비촉진지구에서 빠져나간 것으로 봐야 하고, 이 경우 인천광역시는 남아있는 촉진구역을 갖고 새로운 기반시설 부담 등 계획을 세워야 한다.

따라서 새로운 재정비촉진계획 변경을 통해 새롭게 촉진지구로 지정되는 것이므로, 그 권리산정기준일은 재정비촉진계획 변경고시일이라고 유권해석 한 것이다.

제척(제외)돼 재정비촉진지구에서 빠져 나갔다가, 경기가 좋아져 추후 편입되는 경우, 누구라도 알 수 있듯이 신축 쪼개기가 만연하고, 토지등소유자 수가 증가하기 때문이다.

 

 

◇ 국토교통부 유권해석

도시재정비법 제33조 제1항에 따라 최초 재정비촉진지구 지정고시일을 권리산정기준일로 하되, 해당 지자체에서 그 기준일을 따로 정하는 경우에는 지자체 공보(시보) 고시일을 권리산정기준일로 하라는 해석이다. 즉, 위 을설에 가까운 것으로 판단된다. 

Q1. 재정비촉진지구 지정고시 후 존치관리구역 내에서 도시재정비법 제33조제1항 각 호의 행위를 할 경우 토지 또는 주택 등을 분양받을 권리가 주어지는지?

Q2. 재정비촉진지구를 변경 지정 고시했을 경우 기준일은 최초 지정일인지?

 

A. 재정비촉진지구란 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적‧효율적으로 추진하기 위해 지정하는 지구를 말하며 존치지역도 재정비촉진지구에 해당되므로 도시재정비법 제8조에 따른 행위 등의 제한규정이 적용돼야 할 것으로 판단되며,

도시재정비법 제33조 제1항의 행위와 관련한 토지 또는 주택 등 건축물을 분양받을 권리기준일에 대해서는 해당 재정비촉진지구의 지정고시일(따로 지정한 경우 기준일)을 알고 있는 관할 지역 지자체장에게 확인(문의)바람(국토부 주택정비과 2020.1.3.).

Q. 재정비촉진지구 내 단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경한 경우, 분양받을 권리산정기준일은?

 

A. 도시재정비법 제33조 제1항 제2호에 따르면, 재정비촉진사업별로 해당 사업에 관해 정하고 있는 관계 법률에 따라 주택 등 건축물을 공급하는 경우, 제5조 제5항에 따른 고시가 있을 날 또는 시·도지사나 대도시 시장이 투기억제 등을 위해 따로 정하는 날 이후에 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우에는 해당 토지 또는 주택 등 건축물을 분양받을 권리는 기준일을 기준으로 산정하도록 규정하고 있음.

따라서 질의의 경우 분양받을 권리의 여부는 해당 재정비촉진지구의 지정 고시일 및 기준일(상기 규정에 따라 지정한 경우)을 자세히 알고 있는 해당지역 시장, 군수, 구청장 등 인가권자에게 문의 바람(국토부 주택정비과 2018.6.21.).

 

◇ 서울특별시 유권해석

서울시는 “도시재정비법에서 특별한 규정이 없으면 도시정비법 및 서울시 도시정비조례를 적용해야 할 것”이라고 해석하고 있다.

특히 재개발사업의 분양대상자에 대해 도시정비조례 제36조에서 권리산정기준일을 정하고 있으며, 2010년 7월 15 개정 도시정비조례 부칙에서 특별규정을 두고 있다.

그러나, 그 외 광역시의 경우 이런 규정이 없어 이를 그대로 적용할 수는 없다.

Q. 도시재정비법과 일반법인 도시정비법 중 하위법령인 서울시 조례가 우선 적용하는지?

 

A. 국토부 유권해석 및 도시재정비법 제3조에 의하면, 재정비촉진사업을 시행함에 있어서 이 법에서 규정하지 아니한 사항에 대해서는 당해 사업에 관해 정하고 있는 관계 법률에 따른다고 규정하고 있음. 따라서 도시재정비법에서 규정하고 있지 아니한 사항은 도시정비법 및 서울시 도시정비조례를 적용해야 할 것임.

‘권리산정기준일’이란 정비사업으로 인한 주택 등 건축물을 분양 받을 권리의 기준이 되는 날로써 2010년 7월 15일 서울시 도시정비조례 개정으로 신설된 사항이며, 권리산정기준일은 동 조례 부칙 제3조에 따라 개정 조례 시행 이후 최초로 기본계획을 수립하는 분부터 적용하고, 조례 시행 전에 기본계획이 수립돼 있는 지역은 종전규정에 따르도록 규정하고 있는 바,

질의한 재정비촉진지구는 종전 조례(2010.7.15 제5007호로 개정되기 전의 조례를 말함) 제27조에 따라야 할 것으로 사료되며, 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환된 경우에는 서울시 도시정비조례 부칙(2003.12.30.) 제6조 및 부칙(2009.7.30.) 제3조에 따라 판단할 사항임(서울시 주거사업과 2018.6.14.).

 

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