[지역주택조합 사업 바로 알기]

∥ 서설

코로나19 대유행 사태도 약 2년이 돼가고 있다. 이로 인해 우리의 일상생활에는 많은 변화가 일어났는데, 지역주택조합과 관련해서도 예외가 아니다.

특히, 코로나19 사태로 인해 집합금지명령 등 다양한 정부의 조치가 이어지자, 지역주택조합의 총회개최 방법과 관련한 주택법 시행령 제20조 제5항 및 제6항이 신설되면서 조합 사업에 있어서 혼란이 가중되고 있다.

아래에서는 총회개최방법과 관련해 지난 2월 19일 신설된 주택법 시행령 제20조 제5항 및 제6항을 소개하고, 관련 쟁점들을 함께 살펴보고자 한다. 

∥ 총회개최의 방법 – 주택법 시행령 제20조 규정 검토

- 원칙 : 주택법 시행령 제20조 제4항에는 총회 의결사항에 대해 최소 10/100 이상의 인원이 ‘직접출석’해야 되며, 특히 그중에서도 조합규약 변경 등의 안건 등이 포함된 경우 20/100 이상의 인원이 ‘직접출석’해야만 된다는 취지로 규정돼 있다.

- 코로나19 시대의 총회개최 방법 : 그런데, 코로나19 사태가 심각해지면서 여러 지역주택조합 등에서 총회개최에 난항을 겪자 주택법 시행령 제20조 제5항을 신설했는데, 그 요지는 제4항에도 불구하고 총회의 소집 시기에 해당 주택건설대지가 위치한 특별자치시·특별자치도·시·군·구(자치구를 말하며, 이하 ‘시·군·구’라 함)에 ‘감염병의 예방 및 관리에 관한 법률’ 제49조 제1항 제2호에 따라 여러 사람의 집합을 제한하거나 금지하는 조치가 내려진 경우에는 전자적 방법으로 총회를 개최해야 하고, 이 경우 조합원의 의결권 행사는 ‘전자서명법’ 제2조 제2호 및 제6호의 전자서명 및 인증서(서명자의 실제 이름을 확인할 수 있는 것으로 한정)를 통해 본인 확인을 거쳐 전자적 방법으로 해야 한다는 내용을 골자로 한다.

또한, 위와 같이 “전자적 방법으로 총회를 개최하는 경우 조합은 총회의 의결사항, 전자투표를 하는 방법, 전자투표 기간, 그 밖에 전자투표 실시에 필요한 기술적인 사항을 조합원에게 사전통지해야 한다”는 내용의 주택법 시행령 제20조 제6항도 함께 신설됐다.

따라서, 총회 소집 시기에 해당 주택건설 대지가 위치한 시·군‧구에 ‘감염병의 예방 및 관리에 관한 법률’ 제49조 제1항 제2호에 따라 여러 사람의 집합을 제한하거나 금지하는 조치가 내려진 경우, 신설된 주택법 시행령 제20조 제5항에 따라 ‘전자적 방법으로만’ 총회를 개최해야 한다. 즉, 집합금지조치가 풀리지 않는 이상 단순히 전자적 방법의 총회를 ‘개최할 수 있는 것’을 넘어 전자적 방법으로 ‘해야만 될 것’으로 사료된다.

다만, 이러한 경우 신설된 주택법 시행령 제20조 제6항에 따라 조합은 총회의 의결사항, 전자투표를 하는 방법, 전자투표 기간, 그 밖에 전자투표 실시에 필요한 기술적인 사항을 조합원들에게 사전통지 해줘야 할 것이다.

∥ 관련 쟁점 ① – 위 신설 규정이 창립총회 단계에서도 적용되는지 여부

실무상 주택법령 중 많은 규정들은 조합설립인가를 득한 지역주택조합 단계부터 적용되고 있다(주택법령이 적용되지 않는 부분에 대해서는 조합가입계약서 및 조합규약으로 해결하고 있다).

이에 따라 전자적 총회개최 방법에 관한 위 신설 규정 역시 창립총회 단계에서 적용되지 않는지에 관한 문제가 제기된다.

그러나, 주택법 시행령 제20조는 ‘추진위원회 단계에서 주택조합의 설립인가를 신청할 때’ 필요한 서류 및 규약에 포함돼야 하는 사항을 규정하고 있고, 동조 제4항 단서에서는 ‘창립총회 또는 제3항(=반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항에 대한 규정)에 따라 국토교통부령으로 정하는 사항을 의결하는 총회의 경우’ 조합원의 20/100 이상이 직접 출석해야 한다고 규정하고 있다.

특히, 동조 제5항은 ‘제4항에도 불구하고’ (집합금지명령이 적용되는 지역에서는) 전자적 방법으로 총회를 개최해야 된다는 취지의 규정인데, 결국 해당 규정들의 취지를 종합해보면 전자적 총회개최 방법에 관한 주택법 시행령 제20조 제5항 및 제6항은 조합설립인가를 득한 지역주택조합에서만 적용될 성질의 것이 아니라, 창립총회 단계서부터 적용돼야 한다.

∥ 관련 쟁점 ② – 위 신설 규정이 효력규정인지 여부

최근에 규정이 신설됐기 때문에 해당 규정이 효력규정인지 단속규정인지에 관해서는 아직 명확한 법리 등이 확립돼있지 않은 상태다.

참고로 대법원은 ‘효력규정 여부에 대한 판단기준’에 대해 “사법상의 계약 기타 법률행위가 일정한 행위를 금지하는 구체적 법규정을 위반해 행해진 경우에 법률행위가 무효인가 또는 법원이 법률행위 내용의 실현에 대한 조력을 거부하거나 다른 내용으로 효력을 제한해야 하는가 여부는, 당해 법규정이 가지는 넓은 의미에서의 법률효과에 관한 문제로서, 법규정의 해석에 따라 정해진다. 따라서 그 점에 관한 명문의 정함이 있다면 그에 따라야 할 것이고, 그러한 정함이 없는 때에는 종국적으로 금지규정의 목적과 의미에 비춰 그에 반하는 법률행위의 무효 기타 효력 제한이 요구되는지를 검토해 이를 정할 것이다(대법원 2018. 10. 12 선고 2015다219528 판결 및 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결 등 각 참조)”, “위 규정에 위반해 한 거래행위 자체가 그 사법상의 효력까지도 부인하지 않으면 안 될 정도로 현저히 반사회성, 반도덕성을 지닌 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라 그 행위의 사법상의 효력을 부인해야만 비로소 입법목적을 달성할 수 있다고 볼 수 없고, 위 규정을 효력규정으로 보아 이에 위반한 거래행위를 일률적으로 무효라고 할 경우 중개의뢰인이 직접 거래임을 알면서도 자신의 이익을 위해 한 거래 등도 단지 직접 거래라는 이유로 그 효력이 부인돼 거래의 안전을 해칠 우려가 있으므로, 위 규정은 강행규정이 아니라 단속규정이라고 봐야 한다(대법원 2017. 2. 3. 선고 2016다259677 판결 참조)”라고 판시한 바 있다. 어떠한 법령을 효력규정으로 보기 위해서는 상당히 높은 기준을 요하고 있는 것이다.

위와 같은 법리를 기초로 전자적 총회개최에 관한 주택법 제20조 제5항, 제6항이 효력규정인지 여부를 살펴보면 ▲주택법령 등에는 제20조 제5항, 제6항을 위반했다고 해당 총회의 효력까지 무효로 한다는 내용의 명문 규정은 존재하지 않는 점 ▲해당 규정은 코로나19 상황에서 대면접촉을 최대한 피하고자 한 취지이지, 위반 시 해당 총회의 효력을 모두 무효로 만들기 위한 것으로 보이지는 않는 점 ▲집합금지명령을 위반한 경우 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률로 형사처벌 등 강력한 제재가 가해지므로, 반드시 총회의 효력을 무효로 보아야만 입법목적을 달성할 수 있는 것은 아닌 점 ▲곧바로 해당 규정을 위반한 총회를 모두 무효라고 할 경우, 관련 내용을 구체적으로 알지 못했던 조합 또는 추진위원회는 사업 진행상 큰 피해를 입게 되는 점 등을 종합적으로 고려해볼 때, 주택법 제20조 제5항 및 제6항은 효력규정이 아닌 단속규정으로 보는 것이 더욱 타당하다.

∥ 관련 쟁점 ③ - 전자적 방법으로 개최된 총회에서 조합원이 ‘서면으로’ 의결권을 행사할 수 있는지 여부

마지막으로, 특히 문제가 될 수 있는 부분은 ‘전자적 방법으로 개최된 총회에서 조합원이 기존처럼 서면으로도 의결권을 행사할 수 있는지 여부’다.

본래 총회의 의결권 행사 방식에는 직접출석, 서면결의, 대리인을 통한 방법 등이 존재했는데, 주택법 시행령 제20조 제5항이 신설되면서 이러한 기존의 의결권 행사 방식이 여전히 가능한지 여부에 대해 의문이 제기될 수 있다.

이에 대해 법무부는 “코로나 사태에서 주택법 시행령 제20조 제5항이 전자적 방법으로 총회를 개최하도록 규정한 것은 최대한 조합원들 사이의 대면을 피하도록 한 취지이므로, ‘전자적 방법으로만’ 의결권을 행사하도록 한 것으로 봐야 하고, 제6항 사전통지사항에서도 서면결의는 포함하지 않아 결국 전자적 방법으로 개최된 총회에 있어서는 서면결의의 방식을 사용할 수 없다”는 취지의 유권해석을 내린 바 있다(법무부 2021. 7. 6.자 21-0281 답변 참조).

따라서, 지역주택조합이 전자적 방법으로 총회를 개최하는 경우 조합원들은 의결권 행사 과정에서 서면결의 및 직접출석 방식 등이 아닌, 전자적 방법(전자투표 등)만으로 그 의결권 행사가 가능하다.

∥ 결론

종합하면, 총회 소집 시기에 해당 주택건설 대지가 위치한 시‧군‧구에 집합금지조치가 내려진 경우 ▲‘전자적 방법으로’ 총회를 개최해야 하고 ▲이때 조합은 주택법 시행령 제20조 제6항에 기재돼 있는 총회의 의결사항 등을 조합원들에게 사전 통지해줘야 하며 ▲조합원들은 전자적 방법으로 개최된 총회에서 서면결의 및 직접출석 방식 등이 아닌, 전자적 방법(전자투표 등)으로만 의결권 행사가 가능할 것이다.