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민·관 공동 도시개발사업, 민간 이윤율 제한국토부, 도시개발사업 공공성 강화 추진
도시정비 | 승인 2021.11.09

정부가 최근 도시개발 사업과정에서 발생한 민간의 과도한 개발이익 논란이 재발되지 않도록 지난 10월 국정감사 시 제도개선 요구 등 다양한 분야에서 제기된 의견을 종합적으로 검토, 제도 개선을 추진하기로 했다.

이와 관련해 국토교통부는 “도시개발법은 중앙정부 주도의 택지공급에서 탈피해 민간참여와 지자체 자율성을 토대로 다양한 도시용지가 공급될 수 있는 기반을 마련하기 위해 2000년 제정돼 운영되고 있으나, 법 시행 이후 주택시장 환경 등의 여건 변화를 고려해 민·관 공동사업 등을 중심으로 현행 제도에 대한 점검과 개선이 요구되고 있는 상황”이라며 “이에 민간참여와 지자체 자율성을 보장하는 도시개발법의 기본 취지는 살리면서 제기된 다양한 의견과 다른 법률과 균형 등을 고려해 공공성을 강화하는 데 중점을 뒀다”고 설명했다.

 

∥ 민간의 개발이익 환수 강화

이를 구체적으로 살펴보면, 정부는 먼저 민·관이 공동으로 출자해 시행하는 도시개발사업에서 토지조성·매각 과정 시 민간의 과도한 이익이 발생하지 않도록 민간 이윤율 제한을 추진할 예정이다.

▲다른 법률 등을 고려해 민간 이윤율 상한을 법률에 직접 규정하는 방안이나 ▲출자자 협약으로 민간 이윤율 상한을 설정하도록 의무화하되, 지정권자가 이윤율 상한의 적정성을 검토하는 절차를 함께 규정하는 방안을 검토 중으로, 국회에 관련 도시개발법 개정안이 발의된 점을 고려해 이번 정기 국회 시 의견수렴 등 충분한 논의과정을 거쳐 개정을 추진한다.

또한 정부는 이윤율 상한을 초과해 발생하는 이익의 경우 지역 내 공공목적의 다양한 용도로 재투자되도록 제도화할 예정이며 특히, 공공의 출자비율이 전체의 50%를 초과하는 사업을 시행하는 경우, 해당 택지를 공공택지로 구분해 분양가상한제를 적용하도록 할 계획이다.

이외에도 도시개발사업 등을 비롯해 개발사업 전반에 대해 부과되는 개발부담금의 실효성도 제고할 예정이다.

 

∥ 민·관 공동사업 전반 공공성 강화

수용방식 개발사업 시행 시 공공출자 비율 및 사전 토지확보 비율 등에 대한 평가를 강화하고, 검증위원을 개발분야 전문가 등으로 확대하는 등 중앙토지수용위원회의 공익성 검증에서 공공기여도 검증기능을 강화할 예정이다.

이와 함께 민·관 법인을 설립해 사업을 추진하는 경우 준수해야 할 사업절차와 방법에 관한 구체적인 지침을 제정해 절차적 투명성을 확보한다. 민간참여자를 선정할 때에는 공모의 방식으로 하고, 공모 및 심사방법 등 세부 선정절차, 사업 협약에 포함할 사항 및 지정권자의 승인에 관한 사항 등을 구체적으로 규정할 예정이다.

또한 현재는 출자자가 조성토지를 직접 사용하는 경우 사용범위에 대한 제한이 없으나, 앞으로는 출자 범위 내로 사용을 제한하고, 지정권자에게 직접사용 계획을 승인(현재는 제출) 받도록 해 직접사용의 적정성 검토를 강화할 계획이다.

이외에도 임대주택 의무비율(전체주택의 25% 등) 적용에 대한 지자체의 재량을 ‘±10%p 내’에서 ‘±5%p 내’로 축소하고, 분양주택 용지로 변경 시 개발계획의 중대한 변경으로 보아 도시계획위원회 심의를 거치도록 하는 등 변경 절차도 강화한다.

또한, LH 등 공공임대사업자에게 공급하는 임대주택용지 가격을 감정가격에서 조성원가로 변경해 임대주택 용지매각을 지원할 예정이다.

 

∥ 관리·감독 및 지원 강화

현재는 지정권자에게 관리·감독 권한을 부여하고 있으나, 지자체장의 권한이 축소되지 않는 범위 내에서 중앙정부의 관리·감독을 강화하고 지원도 확대한다.

지정권자가 구역지정, 개발계획 수립 시 국토부장관과 협의해야 하는 대상을 ‘구역면적 100만㎡ 이상 사업’에서 ‘50만㎡ 이상 사업’으로 확대하고, 국토부장관이 민·관 공동사업 운영실태 등에 대해 필요한 경우 지정권자에게 보고 요청하는 한편, 검사(전문기관 위탁 등 가능) 및 시정조치를 할 수 있도록 개선할 계획이다.

또한, 공공성이 큰 도시개발사업에 기금 등이 출자자로 참여하는 도시개발 사업모델을 개발, 개발이익 공공환수와 사업 관리강화 효과도 제고할 예정이다.

국토교통부 관계자는 “개선방안이 빠른 시일 내에 입법화될 수 있도록 국회와 협력해 후속절차를 조속히 추진할 계획이고, 법률 개정 없이 하위법령만으로 개선 가능한 사항은 즉시 개정할 예정”이라며 “특히 민·관 공동사업에서 민간의 개발이익 논란이 재발되지 않도록 각별히 모니터링해 나갈 계획”이라고 밝혔다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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