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분양신청 제한과 재당첨 제한은 다르다법무사법인 기린 전연규 대표법무사 / 한국도시정비협회 자문위원
도시정비 | 승인 2021.11.12

▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮

 

법무사법인 기린 전연규 대표법무사
한국도시정비협회 자문위원

◇ 분양신청 제한 5년 … 재당첨 제한은?

투기과열지구 내 재개발‧재건축사업의 조합원분양분이나 일반분양분을 받은 경우 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제72조 제6항에 의한 ‘분양신청 제한’을 받을 수 있다. 하지만, 같은 투기과열지구 내라고 하더라도 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)상 가로주택정비사업이나 소규모재건축사업에는 적용되지 않는다. 적용 법률이 다르기 때문이다.

그렇다고 모든 가로주택이나 소규모재건축사업의 경우 당첨될 수 있다는 것은 아니다. 투기과열지구 내 재개발‧재건축사업의 조합원분, 일반분양분을 받았으나 정비구역이 아닌 곳의 일반분양을 신청한 경우 분양신청 제한에 해당되지 않는다.

그러나 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따른 재당첨제한을 받을 수 있다. 아래의 유권해석이 이를 뜻한다. 

Q. 투기과열지구 정비사업에서 조합원 분양을 받은 상태에서 정비구역이 아닌 곳의 일반분양을 신청할 경우, 재당첨 제한에 적용되는지?

A. 투기과열지구 정비사업에서 조합원 분양을 받고 투기과열자구 내 정비구역이 아닌 곳의 일반분양을 신청할 경우 도시정비법 제72조 제6항에 의한 재당첨제한 규정을 적용 받지 않으나, ‘주택공급에 관한 규칙’의 적용을 받아 5년간 재당첨 제한 적용을 받게 됨(국토부 주택정비과 2020.12.2.).

위의 답에서 ‘도시정비법 제72조 제6항에 의한 재당첨제한’은 ‘분양신청 제한’으로 하는 것이 적확하다.

또한 ‘주택공급에 관한 규칙(제54조)’은 ‘재당첨 제한’이 맞다. 어느 지역인지도 모르면서 5년 재당첨이란 표현은 잘못된 것이다. 왜냐하면 10년에서 1년까지 재당첨 제한기간이 존재하기 때문이다.

그 예를 살펴보면 ▲분양가상한제나 투기과열지구는 10년 ▲청약과열지구(조정대상지역을 말함)는 7년 ▲도시정비법에 따른 재개발‧재건축사업 또는 소규모주택정비법에 따른 가로주택정비사업, 소규모재건축사업으로 건설되는 주택으로서 도시정비법에 따른 관리처분계획 또는 소규모주택정비법에 따른 사업시행계획에 따라 토지등소유자 또는 조합원에게 공급하는 주택의 경우 5년 등이 있다.

 

◇ 분양신청 제한 및 재당첨제한 이전/세대에 속한 자
- 분양신청 제한(분양대상자 및 세대에 속한 자)

도시정비법 제72조(분양공고 및 분양신청) 제6항
투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따라 조합원분 또는 일반분양분의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없다(다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청 가능). <신설 2017. 10. 24.>

 

부 칙 <법률 제14943호, 2017.10.24.>
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.

제4조(투기과열지구 내 분양신청 제한에 관한 경과조치) 이 법 시행 전에 투기과열지구의 토지등소유자는 제46조제3항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 이 법 시행 후 투기과열지구의 정비사업구역에 소재한 토지 또는 건축물을 취득해 해당 정비사업의 관리처분계획에 따라 제48조 제1항 제3호 가목의 분양대상자로 선정된 경우

2. 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 이 법 시행 후 투기과열지구의 정비사업의 관리처분계획에 따라 제48조 제1항 제3호 나목의 분양대상자로 선정된 경우

2017년 10월 24일 이전에 취득한 경우 도시정비법 제72조 제6항에 의한 ‘분양신청 제한’을 적용 받지 않는다.

다만, 어떤 주택을 위 법 시행 전에 취득했더라도 위 법 시행 후 관리처분계획에 따라 분양대상자로 선정된 경우, 다른 주택을 이 법 시행 후에 취득해 분양대상자가 된다면 분양신청 제한에 해당됨에 유의해야 한다(도시정비법 부칙).

또한 이 경우, 세대주뿐만 아니라 세대원 모두가 제한 대상이 될 수 있어 주택 구입 전 세대원 전체의 조합원분, 일반분양분 당첨 여부를 확인할 필요가 있다(재당첨의 경우도 같음).

Q. 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항 제3호 가목 또는 나목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자의 경우

1) 그 세대에 속한 자의 정의는?

2) 통상 배우자의 경우 세대분리를 해도 한 세대로 본다고 알고 있는데, 자녀나 기타 다른 경우는 어떻게 되는지?

3) 주택청약 할 때처럼 20세, 30세 같은 나이 제한이나 결혼여부에 따라 달라지는지, 당첨 시 세대분리만 되면 되는지?

 

A. 도시정비법 제46조 제3항(현행 제72조 제6항을 말함)에 따르면, 투기과열지구에서의 정비사업(가로주택정비사업은 제외)에서 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항 제3호 가목 또는 나목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말함)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없다고 규정함.

동 규정에서 세대의 기준에 대해 구체적으로 명시된 것은 없으나, 일반분양 재당첨 제한에 대해 규정하고 있는 ‘주택공급에 관한 규칙’ 별표1에 따라 주민등록표 상에 등재된 세대원[배우자, 직계존속(배우자의 직계존속을 포함), 직계비속, 주민등록이 분리된 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원]을 기준으로 해야 할 것으로 판단됨.


- 재당첨제한
당첨된 자의 세대에 속한 자(불법전매로 취소된 주택의 재공급의 경우 신청자 및 배우자)

주택공급에 관한 규칙

제54조(재당첨 제한) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 당첨된 자의 세대(47조의3에 따른 당첨자의 경우 주택공급신청자 및 그 배우자만 해당한다. 이하 이 조에서 같다)에 속한 자는 제2항에 따른 재당첨 제한기간 동안 다른 분양주택(분양전환공공임대주택을 포함하되, 투기과열지구 및 청약과열지역이 아닌 지역에서 공급되는 민영주택은 제외한다)의 입주자로 선정될 수 없다. <개정 2017. 11. 24., 2018. 5. 4., 2018. 12. 11.>

1. 제3조 제2항 제1호‧제2호‧제4호‧제6호, 같은 항 제7호 가목(투기과열지구에서 공급되는 주택으로 한정한다) 및 같은 항 제8호의 주택

2. 제47조에 따라 이전기관 종사자 등에 특별공급되는 주택

3. 분양가상한제 적용주택

4. 분양전환공공임대주택

5. 토지임대주택

6. 투기과열지구에서 공급되는 주택

7. 청약과열지역에서 공급되는 주택

1항에 따른 재당첨 제한기간은 다음 각 호의 구분에 따른다. 이 경우 당첨된 주택에 대한 제한기간이 둘 이상에 해당하는 경우 그 중 가장 긴 제한기간을 적용한다.

1. 당첨된 주택이 제1항 제3호 및 제6호에 해당하는 경우 : 당첨일부터 10년간

2. 당첨된 주택이 제1항 제7호에 해당하는 경우 : 당첨일부터 7년간

3. 당첨된 주택이 제1항 제5호 및 제3조 제2항 제7호 가목의 주택(투기과열지구에서 공급되는 주택으로 한정한다)인 경우 : 당첨일부터 5년간

4. 당첨된 주택이 제1항 제2호‧제4호 및 제3조 제2항 제1호‧제2호‧제4호‧제6호‧제8호에 해당하는 경우로서 85제곱미터 이하인 경우

가. 수도권정비계획법 제6조 제1항에 따른 과밀억제권역에서 당첨된 경우 : 당첨일부터 5년간

나. 과밀억제권역 외의 지역에서 당첨된 경우 : 당첨일부터 3년간

5. 당첨된 주택이 제1항 제2호‧제4호 및 제3조 제2항 제1호‧제2호‧제4호‧제6호‧제8호에 해당하는 경우로서 85제곱미터를 초과하는 경우

가. 과밀억제권역에서 당첨된 경우 : 당첨일부터 3년간

나. 과밀억제권역 외의 지역에서 당첨된 경우 : 당첨일부터 1년간

 

부 칙 <국토교통부령 제512호, 2018.5.4.>

제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.

제6조(재당첨 제한에 관한 경과조치) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업으로 건설되는 주택을 공급받는 경우에는 제54조의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

1. 이 규칙 시행 전에 ‘도시정비법’ 제74조에 따라 관리처분계획 인가를 받거나 신청한 정비사업(주거환경개선사업은 제외한다)

2. 이 규칙 시행 전에 ‘소규모주택정비법’ 제29조에 따라 사업시행계획인가를 받거나 신청한 가로주택정비사업‧소규모재건축사업

 

도시정비법상 분양신청 제한의 경우 분양신청 자격 자체가 없으며 손실보상 대상이되지만, 재당첨제한의 경우에는 당첨 자체가 무효가 된다.

정비사업 분양대상자이면서 주택법상 일반분양 신청을 하는 경우에도 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제54조에 따라 10년~1년간 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없다.

다음은 투기과열지구에서 관리처분계획이 인가된 재건축조합의 조합원의 경우, 향후 투기과열지구 내 정비사업의 민영주택 청약신청 시 재당첨 제한되는지와 관련된 유권해석(국토부 주택기금과 2018.8.3.)이다.

Q. 성남시 수정구 신흥2구역에서 2017년 6월 26일 관리처분계획 인가를 받아 당첨을 받았으며, 이곳은 청약조정지역임. 성남시 수정구 산성구역에 재개발주택을 2018년 1월 매입했으며, 청약조정지역임.

산성구역 조합원 분양신청 전에 신흥2구역과 산성구역이 투기과열지구로 지정이 될 경우, 산성구역은 현금청산자로 분류가 되는지?

 

A. ‘주택공급에 관한 규칙’ 제54조 제1항에 따르면, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자는 제2항에 따른 재당첨 제한기간 동안 다른 분양주택(분양전환공공임대주택을 포함하되, 투기과열지구 및 청약과열지역이 아닌 지역에서 공급되는 민영주택은 제외한다)의 입주자로 선정될 수 없도록 규정하고 있음.

‘주택공급에 관한 규칙’ 제54조 제1항 제1호에 따르면, 제3조 제2항 제1호·제2호·제4호·제6호, 같은 항 제7호 가목[도시정비법에 따른 정비사업(주거환경개선사업은 제외) 또는 소규모주택정비법에 따른 가로주택정비사업, 소규모재건축사업으로 건설되는 주택으로서 도시정비법 제74조에 따른 관리처분계획 또는 소규모주택정비법 제29조에 따른 사업시행계획에 따라 토지등소유자 또는 조합원에게 공급하는 주택, 투기과열지구에서 공급되는 주택으로 한정한다] 및 같은 항 제8호의 주택은 재당첨 제한 대상 주택에 해당함.

주택공급에 관한 규칙(시행 2018.5.4., 국토부령 제512호, 2018.5.4., 일부개정) 부칙 제6조(재당첨 제한에 관한 경과조치)에 따르면, 2018년 5월 4일부터는 투지과열지구에서 도시정비법에 따라 관리처분계획인가를 받아 조합원에게 공급되는 주택 및 소규모주택정비법에 따른 사업시행계획에 따라 토지등소유자 또는 조합원에게 공급하는 주택은 재당첨 제한 대상에 해당하지만,

2018년 5월 4일 이전에 관리처분계획인가를 받거나 신청한 정비사업의 조합원, 소규모주택정비법 제29조에 따라 사업시행계획인가를 받거나 신청한 가로주택정비사업‧소규모재건축사업 등은 재당첨제한 대상에 해당하지 않음.   

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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