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분양가상한제, 심사기준 구체화‘심사 매뉴얼’ 및 ‘추정분양가 검증 매뉴얼’ 제·개정
도시정비 | 승인 2021.11.12

정부가 ‘도심 주택공급 확대 및 아파트 공급속도 제고방안’을 통해 예고했던 분양가상한제 심사기준의 새로운 모습이 나왔다.

국토교통부는 11월 8일 “그동안 지자체, 주택 건설업계 등으로부터 분양가상한제와 관련해 다양한 제도개선 요구가 제기됐고, 이와는 별도로 사전청약 확대 방안(8.25)에 따라 기존 LH 공공분양에서 시행해왔던 사전청약을 공공택지 보유 민간업체, 공공주도 3080+ 사업지까지 확대함에 따라 민간 사업자가 개정된 분양가상한제 매뉴얼을 바탕으로 사전청약 추정 분양가를 산정할 수 있도록 세부 절차를 안내하는 상세 매뉴얼 마련도 필요하게 됐다”면서 “이에 합리적이고 예측가능한 분양가상한제 운영 및 민간 사전청약 시행을 위해 ‘분양가상한제 심사 매뉴얼’ 및 ‘추정분양가 검증 매뉴얼’을 마련하고, 전국 지자체 및 민간업계에 배포했다”고 밝혔다.

이번 제‧개정안은 지난 9월부터 한국건설기술연구원, 한국부동산원, 한국토지주택공사(LH), 토지주택연구원(LHI), 주택도시보증공사(HUG) 등 유관기관이 참여하는 공동 TF를 구성, 최근 3년간 지자체 분양가상한제 심사자료(95건) 분석한 결과를 토대로 마련됐다.


◇ 분양가상한제 심사 매뉴얼 개정방안

국토부에 따르면, 분양가상한제 심사 매뉴얼은 세부 항목별 합리적 심사 기준을 제시하는 한편, 지역특성을 감안한 운영을 통해 상한제 본연의 취지를 달성하고자 했다.

주요 개선내용을 살펴보면, 먼저 택지비의 경우 공공택지는 불합리한 심사 방식을 개선했고, 민간택지는 택지비 적정성 평가 시 심사 기준을 구체화했다.

또한 기본형 건축비는 일부 지자체에서 심의 시 임의 삭감사례가 발생함에 따라 지자체 별도 고시 없이는 임의 조정하지 못하도록 매뉴얼에 구체화하고 행정지도도 실시할 예정이며, 지자체마다 조정기준이 상이한 가산비 항목은 심사 항목도 구체화하고, 권장 조정기준을 제시하기로 했다.

특히, 가산비 항목의 경우 그동안 지자체별 임의 조정으로 심사 결과의 예측 가능성이 낮아 사업주체-지자체 간 이견이 발생함에 따라 기존 심사자료 분석결과를 토대로 주요 항목을 ▲인정 : 법령 상 재량 없이 전액 인정하는 항목 ▲불인정 : 법령 상 전액 불인정 항목 ▲조정 : 사업장별 여건을 고려해 분심위 심의를 거쳐 인정여부 및 조정비율 등 결정 등 3가지 유형으로 분류했다.

또한 조정 항목은 업체 제출금액(설계가액)에 대한 공종별 권장 조정률을 제시해 예측 가능성을 제고하되, 지역 및 사업지별 여건차이를 감안해 심의를 통해 ±10%p 조정이 가능하도록 했다.

이외에도 중복계상·임의삭감 등 심사 오류사례에 대한 유의사항을 명확히 하고, 판단기준이 불확실한 항목은 기준을 구체화했다.
 

※ 택지비 항목 개선방안


※ 심사오류 주요 사례


◇ 추정 분양가 검증 매뉴얼 제정방안

한편, 추정 분양가 검증 매뉴얼은 민간 사업자가 사전청약 추진 시 추정분양가 산정을 위해 필요한 산정방식 및 절차를 규정하고 있다.

이를 구체적으로 살펴보면, 먼저 사업주체가 설계 진행 후 위 분양가상한제 매뉴얼을 기준으로 분양가를 산정하되, 사전청약 시점에서 산정 불가능한 항목은 매뉴얼에서 별도 추정방식을 제시했다.

사업 주체는 기본 설계(토목 부문은 실시설계 수준 필요)를 진행하고, 이에 기초한 심사자료를 작성해야 하며, 사업주체는 추정분양가 자료가 작성되면, HUG 추정분양가 검증위원회에 분양가 검증을 신청해야 한다.

HUG 검증위원회는 분양가 심사 관련 전문성을 보유한 공공기관 및 지자체 분양가 심사 담당 공무원들로 구성되며, 추정 분양가격이 추정분양가 검증 매뉴얼 및 관련 법령 등에 따라 적정성 여부를 검증해 그 결과를 통보한다.


※ 추정 필요항목

 

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