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무궁화신탁 김선철 부대표정비사업의 목적은 ‘가치 극대화’
도시정비 | 승인 2021.11.23

실제 재건축 투자 과정‧결과 정리한 투자서 펴내 눈길

 

무궁화신탁 김선철 부대표

아파트는 우리나라에서 꽤 오래 전부터 많은 사람들에게 사랑받아 온 주거형태다. 인구밀집도가 높은 국내 도시들의 특성상 꼭 필요한 주거형태인 점은 차치하더라도, 잘 갖춰진 각종 편의시설과 교육 여건 등 편리한 주거생활이 보장돼 있으니 주거선호도가 높고, 급락 없이 꾸준히 가격 상승을 거듭해 왔으니 투자의 관점에서도 매력적인 것은 마찬가지일 터다. 오죽했으면 대한민국은 ‘아파트 공화국’이라는 말까지 나왔겠는가.

헌데, 최근 몇 년 새 매매가격이 급등하면서 소액 투자자들의 입장에서 아파트는 다소 부담스러운 존재가 됐다. 수십억원에 달하는 종자돈 마련이 쉽지 않은 탓이다.

이러한 상황에서 최근 상대적으로 소액을 갖고도 아파트에 투자해 수익을 얻을 수 있는 노하우를 담은 책이 나와 눈길을 모은다. 「마법의 재건축 투자」가 그 주인공이다.

「마법의 재건축 투자」는 경기도 남양주시 오남리 진주아파트에 실제로 투자해 367% 수익률을 거둔 과정을 상세히 설명, 재건축투자를 간접 경험할 수 있도록 구성됐다. 또한 실제로 투자를 검토할 수 있도록 기존 세대수와 현행법에 근거한 예상 신축 세대수 등을 담은 ‘서울시 소규모재건축 대상 리스트’를 부록으로 수록했다.

특히, 이 책을 집필한 저자는 오랜 기간 대형 건설사에서 정비사업 담당 업무를 수행했을 뿐만 아니라 현재도 무궁화신탁에서 도시재생사업부문을 총괄하는 부대표로서, 명지대 부동산대학원에서 강의를 진행하는 겸임교수로서 활발한 활동을 펼치고 있는 명실상부한 정비사업 전문가로 꼽힌다.

「마법의 재건축 투자」의 저자, 무궁화신탁 김선철 부대표를 만나 정비사업에 대한 생각과 이번에 발간된 책에 대해 들어봤다.

 

◇ 30여년간 정비사업 분야에서 업무를 수행해 왔다. 자타가 공인하는 전문가로서 정비사업의 역할과 위상 등에 대해 이야기 한다면.

통계청에 따르면, 100년 후 국내 인구는 2000만이 조금 넘는 정도 일 것으로 추정된다. 지금보다 반수 이하로 인구가 감소한다는 이야기다. 통일과 외부유입인구 등을 감안하지 않은 것이기는 하지만, 무시할 수 없는 통계 데이터다.

그럼에도 불구하고 ‘직주근접’ 즉, 생활하기 편리한 입지의 가치는 떨어지지 않을 것이라고 생각한다. 그 입지가 바로 우리가 살고 있는 현재의 도시다.

시간이 지나면 도시는 노후하기 마련이지만, 생활이 편리한 도시를 떠나는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 그리고 이 때 필연적으로 따르는 것이 바로 재개발‧재건축사업이다.

이렇게 도시를 지속 가능할 수 있도록 하는 것이 바로 재개발‧재건축사업 등 정비사업이라고 생각한다. 그래서 우리는 계속해서 정비사업에 관심을 둘 수밖에 없고, 사업자들은 정비사업을 대상으로 사업을 추진하는 것이며, 투자자들은 정비사업을 선별해 투자수익을 창출할 수 있는 것이다.

 

◇ 「마법의 재건축 투자」의 출판계기 및 집필 시 특별히 신경 쓴 부분이 있다면.

서점에 가서 재개발 혹은 재건축으로 검색을 하면 나오는 관련 책이 수없이 많다. 또 인터넷과 유튜브 등 SNS에도 관련 정보가 끊임없이 노출된다. 정비사업 역시 말 그대로 정보의 홍수 속에 있지만, 재건축투자의 모든 과정을 쉽게 설명하고 실제로 투자를 하기 위한 실질적인 방법과 투자대상 부동산을 제시한 책이나 유튜브 방송을 아직까지 본적이 없다.

개인적으로 대학에서도 ‘오늘 배워서 내일 써먹자’를 콘셉트로 강의를 진행하고 있다. ‘이론으로 끝나는 공부는 의미가 없다’는 생각 때문이다. 지식은 곧바로 실생활에 적용할 수 있어야 하고, 부동산 이론은 바로 투자에 접목할 수 있어야 한다.

‘독자들이 사고 싶은 책’, ‘독자들 입장에서 꼭 사봐야 하는 책’, ‘독자들이 이 책을 읽고 따라 해서 재건축으로 돈을 벌 수 있는 책’으로 소문이 날 수 있는 내용을 쓰자는 생각을 바탕으로 「마법의 재건축 투자」를 집필했다.

그렇게 완성한 이 책은 단순히 재개발‧재건축 정보를 제공하고 이론을 알려주는 책이 아니라 실제 투자 과정과 결과를 정리한 책이다. 실제로 필자가 투자 대상 재건축단지를 선정하는 과정부터 수익을 얻을 때까지의 과정을 총 7단계에 걸쳐 질의응답 형식으로 정리했으니, 따라 하기만 하면 된다.

오직 실전투자만이 부의 축적과 경제적 자유를 얻을 수 있는 가능성이 생기는 것이다. 주사위를 들고 있으면 안된다. 던져야 한다. 그래야 최소한 한 칸은 간다.

 

◇ 재건축 투자자가 반드시 염두에 두고 있어야 할 사항이 있다면.

재건축사업에 투자해서 실패하지 않으려면 두 가지만 기억하면 된다. ‘저층’과 ‘주공아파트’가 그것이다. 저층의 의미는 넓은 대지지분으로 재건축을 통한 사업성을 의미하는 것이고, 주공아파트는 원도심이지만 생활 인프라와 편익시설이 갖춰진 우수한 입지에 투자해야 한다는 것을 의미한다. 보다 자세한 내용은 「마법의 재건축 투자」를 참고하면 된다(웃음).

 

◇ 앞으로의 계획은.

회사 업무와 학교 강의를 병행하고 있는데, 회사 차원으로는 무궁화신탁 도시재생사업부문을 명실상부한 ‘부동산금융을 기반으로 하는 개발사업 전문 컨설팅그룹’으로 성장시켜 부동산 신탁사 중 원탑이 될 수 있도록 조직을 안정적으로 성장시키겠다는 목표가 있다.

또, 학교에서는 대학원을 졸업한 학생들이 현업에서 가치 있는 역할을 수행할 수 있도록 이론에 치우친 교육이 아닌 이론을 접목한 현장 중심의 교육을 통해 부동산산업의 발전에 중심이 되는 후배를 양성하는 데에 작은 역할이라도 하고 싶다.

끝으로, 경제‧경영 분야 책을 쓰는 작가로의 입장을 묻는다면, 부동산자산관리 및 개발에 관한 실용서적을 준비하고 있다. 현재 각 지역별 노후된 저층 상가건물들은 부동산자산관리시장에서 거의 배제돼 있는 상황인데, 이를 대수선 및 리모델링 수법을 활용해 에너지 효율이 높은 건물로 탈바꿈하는 한편, 관리비용을 최소화 하고, 임대수익을 향상시켜 궁극적으로 자산가치를 극대화 할 수 있는 실제 사례들을 제시, ‘부동산자산관리개발’이라는 새로운 비즈니스 모델을 제시하고자 한다.

특히, 이는 현재 상당수의 공인중개사들이 사무실 임대료도 충당하지 못하는 상황에서 부동산자산관리 시장 및 공인중개사 활동에 새로운 동력이 될 수도 있을 것으로 생각된다.

 

◇ 정비사업 추진위‧조합 관계자들에게 하고 싶은 말이 있다면.

정비사업 추진주체라면 “왜 정비사업을 추진하는지?”라는 질문에 명확하게 답변할 수 있어야 한다고 생각한다. 만약 누군가 내게 “왜 정비사업을 하는가?”라고 묻는다면, 나는 다음과 같이 대답할 것이다.

“제가 정비사업을 하는 이유는 ‘가치’를 극대화하기 위해서입니다.”

여기서 말하는 가치는, 조합원의 가치이고 대의원, 이사, 조합장의 가치다. 조합원의 가치란 부담금을 최소화하는 방안을 마련해야 한다는 의미이고, 대의원, 이사, 조합장의 가치란 주민을 대표해 스스로의 재산을 지키고 자산가치를 극대화하기 위해 봉사하는 사명감을 명확히 해야 한다는 것이다. 다만, 모든 사람에게 무조건적인 희생만을 강요할 수는 없기에, 봉사를 위한 동기부여의 적정 보상은 반드시 필요하다. 그래야만 언론에 자주 등장하는 조합장 뇌물비리 등 정비사업의 비리가 근절될 것으로 생각한다.

   ※ 김선철 부대표는?

 - 현) 명지대학교 부동산대학원 겸임교수

   현) 한국개발원(KDI) 경제자문위원

   현) 한국토지주택공사(LH) 경영자문위원

   전) 한국자산신탁 도시재생사업본부 본부장

   전) SK건설 도시정비사업팀 부장

-  저서

   1) 앞으로3년 재건축에 돈을 묻어라, 2015, 원앤원북스

   2) 재개발사업의 분양자격의 정석, 2021, 도시개발신문

   3) 마법의 재건축투자, 2021, 원앤원북스

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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