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서울시 재개발 해제지역, 안전관리방안 마련 시급서울연구원 ‘서울시 재개발 해제지역의 현황과 안전관리’ 연구에서 지적
도시정비 | 승인 2021.11.26
서울시 재개발 해제지역 분포. 서울연구원.

서울시 내 재개발 해제지역을 위한 안전관리대책 마련이 시급하다는 지적이 나왔다.

서울연구원은 ‘서울시 재개발 해제지역의 현황과 안전관리’라는 제하의 정책리포트를 통해 “해제지역의 안전을 위한 최소한의 기본적인 장치는 공공이 적극적으로 나서서 마련할 필요가 있다”며 위와 같이 밝혔다.

 

◇ 해제지역 절반이 대안 없다

서울연구원에 따르면, 서울시 내 재개발 정비(예정)구역 해제지역 중 절반은 아직 이렇다 할 대안사업이 추진되지 않고 있는 상황이다. 해제 구역 총 386개소(2019년 12월말 기준) 중 193개소에서만 도시재생사업, 주거환경관리사업(관리형 주거환경개선사업), 가로주택정비사업 등이 추진되고 있는 상황인 것.

특히, 해제지역의 경우 주택의 노후‧불량 정도가 심각하지만, 안전관리대책은 다소 미흡한 것이 문제로 지적된다. 구역 해제로 발생할 수 있는 문제들에 대한 관리수단을 충분히 마련하지 않은 채 구역을 해제한 탓이다.

실제로 해제지역은 30년 이상 노후건축물 비율이 47.4%로 서울시 평균에 비해 월등히 높고, 벽돌‧블록‧목구조 등 취약 건축구조 비율도 70.7%에 달하는 것으로 조사됐다. 이에 따라 일부 지역에서는 빈집이 집단적으로 발생하고 있을 정도다.

특히 문제가 되는 것은 해제지역의 26.8%가 긴급출동에 장애가 되는 폭 4m 미만의 도로 비율이 30% 이상일 정도로 협소 도로 비중이 높다는 점이다. 실제로 조사결과, 보행자 교통사고 비중이 높은 해제지역이 다수 발견됐으며, 이외에도 ▲구릉성 주거지가 많아 경사가 급한 도로에서 안전사고 위험이 높은 점 ▲CCTV가 한쪽에 편재 설치돼 있어 사각지대가 생기는 경우 발생하고 있는 점 ▲하천재해, 내수재해, 사면재해 등 풍수해에 위험한 지역도 해제구역에 일부 포함된 점 등이 문제로 지적됐다.

이와 관련해 서울연구원은 “해제지역은 노후‧불량의 정도가 높은 만큼 각종 안전관리대책 지원대상에 포함되긴 하지만, 안전관리 책임 총괄부서가 없어 분야와 사안에 따라 여러 부서‧기관에서 관리하고 있다. 특히 대안적인 정비사업이 마련되지 않은 지역들의 경우 장기간 방치될 우려가 있고, 안전문제가 더욱 심화될 것으로 보이는 만큼 각별한 정책적 관심과 조속한 대책 마련이 시급한 상황”이라고 밝혔다.

또한 서울연구원은 “대안적인 재생사업이 마련돼 진행 중인 지역의 경우 사업의 성격에 따라 안전과 관련된 사업이나 지원을 일부 포함하고 있다”면서도 “그러나 보수‧보강‧보전‧개량을 중심으로 하는 재생사업은 사업의 성격상 협소한 도로 등 기반시설의 정비와 같은 대폭적이고 적극적인 안전관리대책을 포함하는 데에 한계가 있다”고 지적했다.

한편, 서울연구원이 해제지역 주민들을 대상으로 설문조사한 결과에 따르면, 23.3%가 ‘재난‧사고 대응 곤란’을 가장 큰 위험요소로 꼽았고, 범죄(22.7%), 붕괴(20.0), 낙상‧추락 등 생활 안전사고(11.3%), 화재(9.7%), 교통사고(9.0%) 등이 뒤를 이었다.

또한 해제지역 주민의 12.6%가 CCTV 설치 확대가 가장 필요한 것으로 인식하고 있었으며, 노후건물 보수 및 비용 지원(11.4%), 가로등 설치 확대(11.3%), 소방도로 확보(9.1%), 경찰순찰 강화(7.3%), 불법주차 단속(5.8%) 등의 순으로 대책이 필요하다고 의견을 밝혔다.

 

◇ 맞춤형 안전관리 필요

서울연구원은 리포트에서 “해제지역이 정비(예정)구역 지정과 해제과정을 장기간 거치면서 노후화가 더욱 심화되고 있는 상황에서, 여러 안전상의 문제를 해소하는 가장 근본적인 방안 중 하나는 대안적인 정비사업을 추진하는 것이다. 특히, 이는 현재의 높은 집값 문제를 해소하기 위한 주택공급 측면에서도 바람직하다”면서 “하지만, 많은 해제지역이 사업성 저하, 주민갈등 등의 문제로 해제가 된 것인 만큼 지역에 따라 대안사업 역시 장기간 소요될 수 있는 것이 사실이다. 따라서 재개발 등 대안사업이 아직 마련되지 않은 해제지역의 안전관리에 우선을 두되, 대안사업이 마련되기 이전의 중간단계에 대해 지역의 위험특성에 비춰 보완・강화가 필요한 대책들을 파악하고 맞춤형 안전관리대책을 마련할 필요가 있다”며 다음과 같은 재개발 해제지역 안전관리 방안을 제시했다.

 

❚ 위험특성을 고려한 맞춤형 안전관리 추진

- 시장원리에만 맡겨둘 경우 장기간 방치로 인해 지역의 노후화‧피폐화가 더욱 심화될 우려가 있는 만큼 최소한의 기본적인 장치는 공공이 적극적으로 나서서 마련.

- ▲가까운 장래에 대안사업이 추진될 것으로 예상되는 경우 자칫 예상낭비나 대안사업 추진에 걸림돌이 되지 않도록 안전관리대책 적용 ▲대안 정비사업 마련 단계에서는 대상지의 여건과 함께 중점적으로 해결해야할 안전관리과제를 고려해 적절한 대안사업 모델과 추진방안 마련 ▲대안사업이 이미 진행 중인 경우 기존의 계획에 포함된 안전 관련 대책들의 충분성과 적합성을 지역 위험특성에 기반해 검토하고 부분적으로 보완‧강화

 

❚ 대안사업 이전 단계에 필요한 안전관리대책 마련

- 종합적인 만관협력형 안전관리사업으로 가칭 ‘안전환경개선사업’ 추진. 공모사업 방식으로 추진하되, 안전관리가 시급한 지역을 선정하고 시(안전총괄실), 자치구, 주민 등이 참여해 서로 협력

- 해제지역의 노후‧열악한 생활기반시설 개선을 위한 ‘뉴딜형’ 사업 추진

- ▲폭 4m 이상 확보된 도로의 경우 단속 중심의 소프트웨어적 대책이나 설비 중심의 하드웨어적 대책 마련 ▲폭 4m 미만 도로의 경우 도로확폭이 필요한 물량, 분포, 대상지 여건 등에 따라 다양한 대안 개발

- 해제지역의 물리적‧사회경제적 특성에 맞는 범죄예방디자인(CPTED) 모델 마련 및 추진

- 위험요소 감시‧신고에 주민참여 및 소셜미디어 적극 활용

- ▲건축물 소유자 등이 자체적으로 안전상태를 점검할 수 있도록 자가점검에 필요한 매뉴얼을 개발‧배포하고, 민간전문가를 활용해 컨설팅 실시 ▲즉각적인 안전조치가 필요한 재난위험 건축물에 대해서는 정밀안전진단을 실시하고 보수‧보강 등 응급안전조치에 대한 비용 일부 지원 ▲집수리 지원사업, 주택성능개선지원사업 등을 실시하고 보수‧보강에 대한 상담, 융자알선, 대출이자 부담 등 공공 지원 ▲건축물의 대폭적인 리모델링, 신축 등이 필요한 경우 전면도로 등 기반시설 여건을 고려해 소규모 필지에 대한 공동개발, 소규모 정비사업, 빈집정비사업, 주거환경관리사업 등 추진

 

❚ 대안사업 추진 시 안전관리 측면 고려

- 종합적 안전관리형 : 기반시설과 건축물에 걸쳐 대폭적인 안전관리가 필요한 만큼 민간‧공공 재개발사업을 비롯한 정비사업 추진에 우선

- 생활안전 중심형 : 도로 등 기반시설과 공공 공간에 대한 정비에 중점. 도시계획시설사업, 주거환경관리사업, 빈집정비사업 등 고려.

- 건축안전 중심형 : 가로주택정비사업, 자율주택정비사업, 소규모재건축사업 등 소규모 정비사업, 빈집정비사업, 건축협정을 통한 공동개발, 주택성능개선지원사업, 집수리사업 등 고려

- 현상유지적 안전관리형 : 다른 해제지역 유형과 비교해 상대적으로 위험수준이 높지 않고 기반시설 및 건축물이 상대적으로 불량하지 않기 때문에 주거환경관리사업이나 도시재생사업과 같은 재생모델 고려

한편, 이와 관련해 한국도시정비협회 이승민 회장은 “도시정비에 대한 고민이나 대책 없이 정부와 서울시가 정비사업에 대한 규제 일변도 정책을 고집한 것이 주민들의 주거안전을 위협하고 주거안정을 불안하게 만드는 결과를 가져온 셈”이라며 “근본적인 주거불안 해소를 위해서는 이들 지역에 대한 전면 재검토를 거쳐 재개발 등이 조속히 시행될 수 있도록 적극적으로 지원해야 한다”고 밝혔다. 

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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