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지역주택조합 안심보장증서와 분담금 반환법무법인(유한) 현 김우중 변호사
도시정비 | 승인 2021.11.26

[지역주택조합 사업 바로 알기]

 

법무법인(유한) 현 김우중 변호사

∥ 문제의 소재

2017년경부터 지역주택조합 조합원 모집을 위한 조합가입계약서에 ‘안심보장증서’를 첨부하는 경우가 생겨나기 시작했다. 구체적인 명칭은 안심보장증서, 안심보장확약서, 안심보장약정서(이하 안심보장증서) 등으로 다르지만, 공통적으로 ‘조합설립인가 미신청, 사업계획 미승인 등 특정 조건을 성취하지 못하는 경우 납부한 분담금을 전액 환불할 것을 보장’하는 것을 약정 내용으로 한다. 안심보장증서의 특징은 ‘조합가입계약자가 납부한 분담금을 반환할 것을 약정하는 증서를 조합가입계약 당시에 교부’했다는 점이다.

최근 지역주택조합 분담금 반환 청구 사건에서 조합가입계약 당시 안심보장증서를 교부했다는 이유로 조합가입계약의 취소를 인정하고 분담금의 반환을 명하는 판결이 늘고 있는 바, 안심보장증서가 지역주택조합 사건의 화두가 됐다.

이에 안심보장증서에 관한 법원의 다양한 판결례 및 최근 판결의 추세를 살펴보고, 지역주택조합의 입장에서 이를 대응할 수 있는 방법을 소개하고자 한다.

 

∥ 안심보장증서에 따라 분담금의 반환을 인정한 판결례

가. 안심보장증서로 인한 계약의 착오 취소(민법 제109조)를 인정한 사례

지역주택조합 추진위원회가 수령해 보유하고 있는 조합원 분담금 등은 조합원들이 집합체로서 소유하는 총유물이고, 안심보장증서 상 약정은 총유물인 분담금 자체의 감소를 발생시키는 총유물 처분행위에 해당하므로, 그와 같은 약정을 체결하기 위해서는 총회 결의가 필요하고, 총회 의결이 없었다면 안심보장증서는 무효임.

그런데 조합가입계약자들은 자신들이 교부받은 안심보장증서가 유효하다고 믿고 조합가입계약을 체결했고, 이러한 착오는 조합가입계약의 중요한 부분에 관한 것으로서 가입계약의 취소가 인정됨(부산고등법원 2021. 1. 14. 2019나56831 판결, 부산지방법원 2021. 5. 13. 선고 2020나53224 판결, 부산지방법원 동부지원 2021. 9. 8. 선고 2019가단219467 판결).

 

나. 안심보장증서로 인한 계약의 사기 취소(민법 제110조)를 인정한 사례

안심보장증서는 총유물에 속하는 분담금의 처분행위로서 총회 결의를 거치지 않고 교부한 것으로서 무효이고, 안심보장증서가 무효임에도 유효한 것처럼 계약자를 기망해 조합가입계약을 체결했으므로 계약자가 소 제기로서 조합가입계약을 취소할 수 있음(수원지방법원 2020. 12. 23. 선고 2020나54074 판결).

 

다. 안심보장증서 교부가 해제조건 계약에 해당한다고 본 사례

안심보장증서는 일반인의 입장에서 보면 일반분양에서의 사업자체와 마찬가지로 일정한 조건하에 납입한 금원을 전액 반환받을 수 있다는 믿음을 주는 것으로서 조합가입계약 체결의 중요한 동기와 유인행위에 해당함.

결국 안심보장증서의 환불보장 내용은 이 사건 가입계약과 일체로 체결돼 우선적으로 계약내용에 편입된 해제조건 계약에 해당하고, 안심보장증서에 기재된 특정 시점까지 사업계획이 승인되지 않아 조건이 성취됐으므로 조합가입계약은 해제됨(수원지방법원 2021. 1. 26. 선고 2019나89050 판결).

 

라. 안심보장증서 교부는 탈퇴 권리를 부여한 것이라고 본 사례

안심보장증서 상 약정은 조합가입계약자에게 탈퇴를 할 수 있는 권리를 부여하고 이미 납부한 분담금은 안심보장증서 상 조건이 불성취되거나 조합이 설립됐을 때 총유물이 되며 그 전까지는 일종의 증거금 내지 계약금으로 보관하려는 내용의 약정이므로, 안심보장증서 교부는 총유물 처분행위가 아님. 그러나 안심보장증서에 기한 조합 탈퇴를 인정함(서울동부지방법원 2019. 11. 26. 선고 2019가단106737 판결, 부산지방법원 동부지원 2019. 10. 10. 선고 2019가단215137 판결).

 

∥ 안심보장증서에도 불구하고 분담금의 반환을 부정한 판결례

안심보장증서 교부에도 불구하고 분담금의 반환을 부정한 판결은 안심보장증서 상 조건이 미성취돼 계약이 유효하다고 본 판결이 대부분이다.

가. 조합설립인가를 득하지 못하는 경우 분담금 전액을 반환할 것을 보증한다는 내용의 안심보장증서를 교부한 사안에서, 조합설립인가를 받아 지역주택조합사업을 정상적으로 추진하고 있는 사실을 인정하고, 안심보장증서에 기한 분담금 반환 의무가 발생하지 않았다고 봄(의정부지방법원 고양지원 2021. 2. 5. 선고 2019가합74990 판결).

나. 안심보장증서가 ‘사업계획 미승인’을 조건으로 하고 있으나, 사업계획이 확정적으로 승인되지 않아 위 조건이 성취됐음을 인정하기에 부족함(서울북부지방법원 2020. 11. 10. 선고 2019나39506 판결).

 

∥ 상세 검토

2019년 당시에는 안심보장증서에 관한 각급 법원의 해석이 제각각이었으나, 현재는 ▲안심보장증서의 교부는 총유물 처분행위로서 무효이고 ▲무효인 안심보장증서가 유효하다고 믿고 조합가입계약을 체결했다면 착오 취소 ▲안심보장증서가 무효임에도 유효한 것처럼 계약자를 기망했다면 사기 취소를 인정해 분담금의 반환을 명하는 것이 최근 판결의 경향이다.

특기할 만한 것은 안심보장증서에 따라 분담금 반환을 인정한 판결들의 근거가 정반대라는 점인데, 안심보장증서가 총유물 처분행위에 해당하는지 여부는 물론, 안심보장증서가 유효한지 여부에 대해서도 입장이 갈리고 있음에도 불구하고 결론이 같다.

이는 지역주택조합 분담금 반환 청구 사건에서 법원이 ‘분담금 반환’이라는 결론을 정해두고, 그에 맞춰 근거를 형성했다는 의심을 지우기 어려운 바, 면밀한 검토가 아쉽다.

 

∥ 대응 방법

안심보장증서는 조합가입계약 당시 교부되는 것으로서, 지역주택조합 설립 전 추진위원회 단계에서 교부되는 것이 대부분이다. 이때 추진위원회가 비법인사단이라는 점은 법원의 일관된 입장이므로, 안심보장증서가 총유물 처분행위로서 무효라는 점을 다투기는 어려워 보인다.

결국 안심보장증서를 교부하지 않고 조합가입계약을 체결하는 것이 분담금 반환에 관한 리스크를 줄이는 가장 바람직한 방법이다.

다만, 이미 안심보장증서를 교부한 경우, 사후적으로 안심보장증서를 유효로 만드는 방법이 있다. 무효인 법률행위는 추인할 수 있고, 이전의 법률행위가 무효임을 알고 그 행위에 대해 추인해야 하는 바(대법원 2014. 3. 27. 선고 2012다106607), 추진위원회가 창립총회에 안심보장증서 관련 안건을 상정해 ‘안심보장증서가 총회결의 없이 이뤄져 효력이 없음을 전제로 해당 무효행위의 추인을 위한 의결’을 받는다면 안심보장증서를 유효하게 만들 수 있으며(부산지방법원동부지원 2021. 9. 8. 선고 2019가단219467 판결), 이것이 안심보장증서 문제에 관한 현실적인 해법인 것으로 보인다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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