“사전청약, 2.4대책 예정지구 지정 등 주택공급 조치와 기준금리 인상, 가계부채 관리 강화 등으로 최근 주택시장의 안정화 흐름이 보다 확고해지는 양상이다.”

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 12월 8일 정부서울청사에서 진행된 제34차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 모두 발언을 통해 밝힌 최근 주택시장 동향 및 전망이다.

이와 같이 정부는 최근 집값 안정화 추세를 강조하고 있지만, 학계의 전망은 이와 사뭇 다른 분위기다.

특히, 대한건설정책연구원은 위 장관회의 하루 전 전문건설회관 대회의실에서 열린 ‘2022년 건설·주택 경기전망 세미나’에서 ‘상승폭 둔화’를 점치면서도 “가격 상승은 지속될 것”으로 내다봤다. 구체적으로 내년 전국 아파트 매매가격은 5%, 전세가격은 4% 상승할 것으로 전망했는데, 이는 지난 11월 한국건설산업연구원이 세미나를 통해 발표한 전망치보다 매매가격 상승률이 3% 높은 수치(전세가격 상승률은 2.5%↓)다.

이번 세미나에서는 박선구 연구위원이 ‘2022년 건설경기 전망’을, 권주안 연구위원이 ‘2022년 주택경기 전망’을 각각 주제 발표했으며, 대한건설정책연구원 공식 유튜브 채널을 통해 생중계됐다. 또한 한성대 이용만 교수를 좌장으로 한국건설관리학회 김경주 회장, 한국주택학회 지규현 회장, 대한전문건설협회 김환주 건설정책실장, 매일경제신문 손동우 부동산전문기자, 국토교통부 김광림 건설산업과장이 종합 토론을 진행했다. 주요 발제내용은 다음과 같다.

◇ 주택시장 전망

대한건설정책연구원 권주안 연구위원은 “몇몇 연구원에서 내년 주택 매매가격 상승폭을 1~2%대로 전망하기도 했지만 현재 물가상승률이 4%대에 육박하고 있고, 내년 물가가 3~4% 오른다고 가정하면 1~2%대는 너무 낮은 수준”이라면서 “이를 고려할 때 내년 아파트 매매가격은 5~7% 수준의 상승률을 보일 것”이라고 의견을 밝혔다.

- 거시경제 회복 확산

코로나 위기 극복을 위한 재난지원금 등 정부 지출로 인해 소비와 건설투자 회복 기반이 구축된 만큼 예년 수준의 경제성장세를 회복할 것으로 보인다. 또한 금리 역시 경제성장 회복과 발맞춰 지속적으로 상승될 것으로 예상된다.

- 공급 개선

2.4대책 등 주택공급 확대 추진으로 여건이 양호한 상황이지만, 인허가 물량은 2023년부터 증가폭이 커질 것으로 보인다.

- 수급 소폭 개선

수급 불안정이 소폭 개선되는 추세인 만큼 안정화 확대가 기대된다. 다만, 높아진 가격으로 매매, 전세 모두 부담이 가중된 상황이고, 가계대출 총량 규제 및 금리 상승까지 더해져 주택수요가 위축될 것으로 보인다.

- 가격상승 지속, 상승폭 둔화

변동 정점에 도달 할 것으로 보이는 만큼 매매가격과 전세가격 모두 상승폭이 둔화될 것으로 보인다. 다만, 양도세 강화로 인한 증여 물량 증가 등으로 거래 물량 및 공급 물량이 감소해 수요 위축에도 불구하고 가격 상승세는 유지될 것으로 예상된다. 비아파트 주택과 수도권 가격 변동상황에 대한 모니터링이 필요한 상황이다.

- 정책제언

‧ 도시재생 뉴딜사업 부진 원인 점검 필요

도시재생 뉴딜사업은 주택공급이라는 단순한 평면적 사고의 틀을 벗어나 도시공간 개념을 확대하는 미래 지향적 특성을 갖고 있는 만큼 주거를 포함하는 공간정책으로 활성화 돼야 한다.

‧ 금융‧조세 개입 기준 가이드라인 필요

금융 및 세제는 일관성을 유지하고 단기적인 시장 대응을 최소화해야 한다. 또, 직접적인 규제는 시장 이해에 기반해 실효성을 점검한 후 추진해야 한다. 중장기 주택공급 계획에 기반해 택지개발을 꾸준히 추진하고, 민간 참여 확대 방안을 검토하는 가운데 수요가 많은 공공임대주택에 대한 점검이 필요하다.

‧ 주택시장에 대한 탄력적 접근 필요

주택시장과 주택정책은 보완관계를 유지해야 한다. 이기고 지는 경쟁관계는 바람직하지 않고, 효율적이지도 않기 때문이다. 또한 주택과 주거 즉, 시장과 복지 기반의 성격을 구분해 정책을 운영할 필요가 있다.

◇ 건설경기 전망

한편, 대한건설정책연구원 박선구 연구위원은 2022년 건설경기 전망을 통해 “내년 국내 건설수주액이 220조원에 이르고, 건설투자도 민간중심의 주거 및 비주거용 건물 투자가 활성화되며 3% 증가해 회복세를 보일 것으로 예상된다”고 전망했다.

박선구 연구위원에 따르면, 올 3분기 기준 건설수주액은 148조1000억원(전년 동기 대비 13.2% 증가)으로 역대 최고치를 기록할 것으로 전망되고, 이러한 호조세가 4분기에도 이어진다면 올 한해 건설수주는 작년 대비 11.5% 증가한 216조원에 달할 것으로 보인다.

다만, 올해는 건설공사비 등 건설물가 상승률이 높았다는 점을 감안하면 실제 수주 증가효과는 약 5% 수준인 것으로 분석됐다. 여기에 건설투자도 감소해 건설기업들이 느끼는 체감경기는 부정적인 상황이었다.

그러나 이러한 공사비지수의 급등을 감안하더라도 건설수주는 2019년 4분기 이후 지속적으로 증가세를 유지할 것으로 여겨진다.

박선구 연구위원은 “내년 건설수주는 기저효과(11% 증가)에 따라 올해 대비 2% 증가한 총 220.6조원에 달할 것”이라고 내다봤다. 공공부문에서 4% 상승한 65조원, 민간부문에서 1.2% 상승한 155.6조원이 예상되고, 공종별로는 토목부문에서 5% 증가한 58.7조원, 건축부문에서 1% 증가한 162조원의 수주가 이뤄질 것으로 예상했다.

그동안 부진했던 건설투자도 내년에는 활기를 되찾을 것으로 전망했다.

박선구 연구위원은 “건설투자는 지난 2017년 283조원으로 최고치를 기록한 이후 최근 4년간 지속적으로 감소세를 보여 왔으며, 올해도 마이너스를 기록할 것으로 예상되는 상황이지만, 건설수주와 함께 선행지표로 인식되는 건축허가 및 착공면적이 지난해 이후 회복세를 보이고 있다는 점에서 건축시장을 중심으로 건설투자 증가가 예상된다”면서 “내년에는 건설투자가 올해 대비 3% 증가한 270조원에 육박할 것”이라고 전망했다.

그러나 각 분야마다 직면한 환경들이 다르고, 거시 및 정책 환경변화에 따른 불확실성은 여전하다는 진단이다.

박선구 연구위원은 “건설기업들은 올해 건설자재가격 상승, 요소수 대란 등이 발생하면서 생산요소의 원활한 관리가 중요한 경쟁력 요인으로 부각되는 것을 경험했다”며 “단기적으로는 생산요소의 원활한 관리가 중요한 경쟁력 요인으로 부각됐다”면서 “4차 산업혁명 요소기술, 디지털 전환, ESG 대비 등 중장기적인 환경 변화에도 관심을 가져야 한다”고 강조했다.