법무사법인 기린 전연규 대표법무사 / 한국도시정비협회 자문위원

◇ 공공참여 재개발사업이라도 이럴 땐 다르다

서울시 도시정비조례[시행 2008.7.30.][조례 제4657호, 2008.7.30. 일부개정]

제24조(주택재개발사업의 분양대상 등)

② 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.

6. 단독주택 또는 비주거용건축물을 공동주택으로 신축한 경우(기존의 공동주택을 세대수를 늘려 신축한 경우를 포함한다). 다만, 해당 공동주택의 주거전용면적이 당해 정비사업으로 건립되는 분양용 공동주택의 최소 주거전용면적 이상인 경우에는 그러하지 아니하다. (개정 2008.7.30.)

 

부 칙 <2008.7.30.>

제1조(시행일) 이 조례는 공포한 날부터 시행한다.

제3조(분양대상 등에 관한 경과조치) 제24조 제2항 제6호의 개정 규정은 이 조례 시행 후 최초로 건축허가를 신청하는 분부터 적용한다.

 

법무사법인 기린 전연규 대표법무사
한국도시정비협회 자문위원

‘신축쪼개기 규제’는 서울시 도시정비조례에서 최초 2008년 7월 30일 시행되면서 같은 해 7월 29일까지 건축허가를 신청한 경우에만 각각 분양자격이 주어졌다.

이는 도시재정비법 개정 내용으로 이어져, 재정비촉진지구 고시 후엔 신축 쪼개기가 규제되면서 (나대지나 기존주택을 철거하고 다세대나 공동주택을 건축하는 경우) 1개의 분양자격만 주어지게 됐다.

2010년 7월 15일 전까지 정비기본계획에 포함되지 않은 공공참여 재개발지역의 경우 위 ‘종전의 규정’을 적용받는다. 즉, 2008년 7월 30일 이후 건축허가 신청에 의해 준공된 빌라 소유자인 경우 소유자가 다수라도 1개의 분양자격만 있다.

성북구 장위8구역(장위동 85번지 일대)과 장위9구역(장위동 238-83번지 일대), 영등포구 신길1구역(신길동 147-80번지 일대)의 경우 빌라 건축허가 신청일인 2008년 7월 29일이 권리산정기준일이다.

따라서 국토교통부 보도자료를 믿고 신축빌라에 투자했다가는 낭패를 당할 수 있다.

 

◇ 공공(직접시행) 재개발사업

공공(직접시행) 재개발사업은 2.4대책으로 발표된 것으로, 조합 구성없이 LH‧SH가 사업시행자로서 수용방식 재개발사업을 진행하는 것을 말한다. 다만, LH 직원 부동산투기사건 등으로 인해 현재 도시정비법상 입법화되지 못한 상태다.

해당 사업은 같은 도시정비법의 적용을 받게 되지만, 관리처분계획에 따른 수용재결이 아닌 사업초창기에 토지등소유자의 소유권 자체를 LH, SH 등에 넘기는 방식이다. 따라서 권리산정기준일이 아닌 ‘우선공급권’을 사용하는 대물변제 형식을 취한다.

우선공급기준일 2021년 2월 4일로, 민간제안 통합공모(1차) 개시를 선언했으나, 현재 공모를 통해 선정한 곳은 없다.

 

◇ 도심복합개발사업

도심복합개발사업은 2.4대책의 영향으로 공공주택특별법 개정에 의해 구체화됐다.

이 사업은 수용방식이므로 앞선 공공 직접시행 재개발사업과 같이 권리산정기준일이 아닌 우선공급권이라 한다.

역세권(주거상업고밀지구), 준공업(주거산업융합지구), 저층주거지(주택공급활성화지구)으로 구분해 1차~6차 공모한 바 있으며, 우선공급기준일은 2021년 6월 29일이고, 이후 소유권이전 시 우선공급권이 없다(2021.7.20. 공공주택특별법 부칙 제4조 참조).

장위재정비촉진구역 중 장위12구역이 이에 해당한다.

장위12구역의 경우 2008년 4월 3일 정비기본계획이 수립된 곳으로, 공공참여 재개발로 시행됐으면 신축빌라의 경우 2008년 7월 30일 이전에 건축허가 신청이 됐어야 분양대상이 된다.

반면 도심복합개발사업으로 진행된다면, 우선공급권 기준일은 2021년 6월 29일이 되는 것이다.

이런 점을 일반인들이 어떻게 구별할 수 있겠는가.

 

◇ 신속통합기획 재개발사업(일명 민간재개발사업)

지난 칼럼에서 유형별 재개발사업의 분양자격에 대해 ‘신속통합기획 재개발사업(일명 민간재개발사업)’은 ‘2020년 9월 21일 공모 시와 달리 권리산정기준일 정하지 않음’이라고 정리한 바 있다. 이는 잘못된 것으로 ‘2021년 9월 23일’로 바로 잡는다.

오세훈 서울시장은 ‘신속통합기획 재개발사업’이란 용어로 주택공급 확대 정책을 시행했다. 이 사업은 법 개정이 아닌 서울시 정비기본계획을 고쳐 정비구역 지정을 신속히 진행시키겠다는 것으로, 권리산정기준일은 ‘2021년 9월 23일’이라고는 하지만 서울시 도시정비조례(2010년 7월 15일 개정)에 따르게 될 것이다.

띠라서 정비기본계획이 수립(편입)된 시기가 2010년 7월 15일 전 신축쪼개기라면, 2008년 7월 29일까지 건축허가 신청에 의해 준공된 빌라여야만 모두가 분양대상자가 된다. 그 이후의 빌라는 1인만 분양대상자가 됨은 앞서 설명한 바와 같다.

장위재정비촉진사업에서 장위8‧9구역은 공공참여 재개발사업이지만, 장위11‧15구역은 신속통합기획 재개발사업으로 추진 중이다.

또한 거여마천새마을사업의 경우 공공참여 재개발사업인 반면, 마천2구역과 마천5구역은 신속통합기획 재개발사업으로 추진 중인 만큼 권리산정기준일은 제각각 다를 수 있다.

 

◇ 사업유형별 권리산정 기준일 ‘제각각’

공공참여(직접시행) 재개발사업, 형태가 다른 도심복합개발사업이 도입되면서 권리산정기준일 계산이 양도소득세법과 같이 너무 복잡해졌다.

같은 재정비촉진지구 내에서도 어느 사업으로 진행하는지에 따라 권리산정기준일이 달라진다. 마천5구역의 경우 당초 단독주택 재건축사업으로 출발했지만, 현재 신속통합기획 재개발사업 진행으로 알려져 셈법이 복잡하다.

필자는 신축빌라를 대표사례로 설명했지만 다른 소유형태의 경우, 권리산정기준일에 따라 권리가액이나 토지, 건물의 분리 기준이 달라 관리처분계획에서 중대한 변수로 등장할 수 있다.

 

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