“누적된 주택 공급부족 문제 등으로 인해 내년에도 주택가격 상승세는 유지될 것”이라는 전망이 나왔다.

주택산업연구원(이하 주산연)은 ‘2022년 주택시장 전망’ 보고서를 통해 현재의 주택시장을 진단하고, 내년 주택 매매가격 및 전세가격을 예측했다.

특히, 주산연은 이번 보고서를 통해 “문재인 정부가 24번의 대책 발표에도 불구하고 주택시장 안정에 실패한 원인은 주택시장 수요‧공급량 판단오류와 이념에 치우친 비전문가들에 의한 정책주도가 주요 원인으로 작용한 것”이라고 지적하면서 “차기정부에서 이러한 실수를 되풀이하지 않으려면 무엇보다 시장상황을 정확히 파악해야 하고, 정책추진능력이 있는 전문가가 정책을 주도해야 한다”고 강조했다.

◇ 주택가격 변동 최대 변수, 수급지수

주산연이 지난 10년간 주택가격변동 영향 요인을 상관계수로 분석한 결과, 주택수급지수>경제성장율>금리 순으로 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다.

금리상승이 주택구매 수요를 억제한다는 일반적인 내용과 다른 결과로, 특히 서울의 경우 절대적인 공급부족과 고가화(高價化) 등으로 인해 금리의 영향은 작고 수급지수 영향력이 타 지역에 비해 현저히 컸다.

이와 같이 집값변동에 대한 금리의 영향력이 제한적인 이유와 관련해 주산연은 “금리는 자금 수요‧공급의 바로미터”라면서 “경기호황기에는 총 수요증가로 금리가 상승하지만, 주택가격도 상승하기 때문에 정부가 인위적으로 금리를 올리지 않는다면 자연적인 금리상승이 곧 집값하락으로 이어지지는 않기 때문”이라고 말했다.

◇ 지난 5년간 수요대비 공급 ‘절대 부족’

주산연은 ▲주택수요는 ‘가구증가+멸실주택+공가발생’으로 ▲매매 공급은 아파트의 경우 분양물량, 기타주택은 준공물량으로 ▲전월세 공급은 아파트의 경우 입주물량, 기타주택은 준공물량 등으로 추정하는 것이 가장 정확한 것으로 보고 수급지수를 작성했다.

그 결과, 문재인 정부 5년간(2017년~2021년) 누적 전국 매매 수급지수는 87.1로, 전월세는 96.6으로 공급이 절대적으로 부족했던 것으로 나타났고, 특히 서울은 매매 69.6, 전월세 80.6으로 크게 부족했던 것으로 나타났다.

주산연의 산정방식에 따르면, 문재인 정부 5년 동안 전국의 주택수요 증가량은 296만호인데 반해 공급은 258만호에 그쳐 38만호의 공급부족이 누적됐고, 특히 서울은 수요증가 45만호 대비 공급은 31만호로 14만호의 공급부족이 누적된 상태다. 더불어 수도권은 수요증가 108만호 대비 공급은 99만호로 9만호의 공급부족이 누적된 것으로 나타났다.

◇ 주택정책 실패 원인은?

- 수요증가 판단오류

문재인 정부는 출범 초기부터 막연한 인구감소론과 주택보급율 100% 도달을 근거로 “공급은 충분한 만큼 투기꾼만 잡으면 집값은 안정된다”고 봤으나, 그동안 집이 필요한 가구수는 통계청 예측치를 빗나가며 크게 증가했고, 주택시장에 진입하는 30세 인구도 줄어들지 않고 있으며, 내년부터는 오히려 70만명 이상으로 늘어나는 것으로 예측된다. 상황이 이러한 만큼 앞으로도 공급확대가 중요하다.

- 실제공급물량 판단오류

그동안 정부는 주택 인허가물량을 공급물량으로 발표해왔으나, 시장상황이나 규제 강도에 따라 인허가를 받고도 분양이나 착공하지 않는 물량의 차이가 큰 만큼 인허가물량을 공급물량으로 봐서는 안된다. 매매시장에서는 아파트의 경우 분양물량을, 기타주택은 준공물량을 공급물량으로 봐야 하고, 전월세시장에서는 아파트의 경우 입주물량을 공급물량으로 보는 것이 타당하다.

- 공공택지 부족문제 간과

문재인 정부는 출범 초부터 고위 당국자가 공공택지개발 중단을 표명하는 등 공공택지 부족문제를 도외시하다가 뒤늦게 심각성을 인식하고 택지 지정에 착수했으나, 3기 신도시는 민원과 환경문제 등으로 빨라야 2023년 말부터나 택지사용이 가능한 실정이다. 차기 정부도 전체 택지 소요량의 50%를 차지하는 공공택지 문제를 소홀히 할 경우 정권 후반기에 심각한 택지부족 문제를 겪을 수 있다.

주산연은 “주택문제도 다른 사회문제와 다르지 않다”면서 “시장에서 해결이 가능한 계층은 시장 자율로 맡겨두고, 정부는 시장에서 해결이 어려운 계층에 집중해 다양한 지원정책을 추진해 나가야 한다. 더불어 서민의 기본 재산이자 거주공간인 주택의 보유와 거래에 장애를 초래하는 과도한 규제와 징벌적 세제는 하루 빨리 정상화돼야 한다”고 밝혔다.

◇ 내년 주택가격 전망

경제성장율, 금리 등 경제변수와 주택수급지수를 고려한 전망모형을 통해 내년 주택가격을 예측한 결과, 매매가격은 전국 2.5%, 전세가격은 3.5% 상승할 것으로 전망된다.

특히, 올해보다는 상승폭이 낮아지지만, 인천과 대구 등 일부 공급과잉지역 및 ‘영끌’ 추격매수로 인한 단기 급등지역을 제외하고는 하락세로 돌아서지는 않을 것으로 보인다.

구체적으로 매매 시장의 경우 주택가격 및 구입부담 수준이 매우 높은 가운데, 서울‧수도권 내 일부지역과 대구 등 지방광역시에서 가격하락세가 나타나고 있어 상승폭은 크게 축소될 것으로 예상되지만, 누적된 공급부족 문제와 전월세 시장 불안이 지속되면서 전반적인 상승추세는 지속될 것으로 예상된다.

또한 전월세 시장의 경우 임대차3법으로 인한 물량 감소, 서울 등 일부지역의 입주물량 감소, 매매가격 급등으로 올 한해 전세가격이 큰 폭으로 상승했는데, 이러한 추세가 내년에도 지속될 것으로 전망된다. 다만, 예년 평균 대비 입주물량이 많은 인천‧경기와 일부 지방광역시의 상승폭은 둔화될 것으로 보인다.

※ 주택 매매시장 수급지수(2017년~2022년)                                              <단위 : 호>

* 수급지수는 ‘주택공급량÷주택수요증가분x100’의 산식으로 산정, 다가구주택은 구분된 호수로 계상
* 수요는 ‘가구증가+멸실주택+공가발생’으로, 공급량은 ‘아파트는 분양호수, 기타주택은 준공호수’로 산정
* 수급지수가 100 이상이면 공급초과, 100미만이면 공급부족을 나타냄.
[주택산업연구원 제공]