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특정무허가건축물 소유자의 분양대상자 여부법무사법인 기린 전연규 대표법무사 / 한국도시정비협회 자문위원
도시정비 | 승인 2021.12.24

▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮

 

법무사법인 기린 전연규 대표법무사
한국도시정비협회 자문위원

서울시는 “분양신청기간 만료일 현재 주택을 소유하거나, 사실상 주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 소유자를 조합정관에서 분양대상자로 인정하는 경우, 새로 짓는 재개발사업의 아파트를 분양받을 수 있다”고 한다(서울시 도시정비조례 제36조 제1항 제1호).

소위 ‘뚜껑’이라는 무허가건축물 소유자는 일정한 요건 충족 시 분양대상자가 된다. 키워드는 특정(기존)무허가 건축물과 함께 ‘사실상 주거용 건축물’이다.

주택 소유자는 무조건 분양대상자다. 다만 문제는 무허가건축물인지, 근린생활시설을 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물인지 여부다.

2003년 12월 30일부터 2008년 7월 29일까지는 ▲‘기존무허가건축물 소유자’는 물론 ▲‘근린생활시설이지만 사실상 주거용으로 사용되는 건축물 소유자’에게도 분양대상 자격을 줬다. 기존무허가는 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물을 말하며, ‘사실상 주거용’의 의미는 ‘사람이 실제 거주하면서 주거용도로 사용되고 있는 건축물’을 말한다(서울시 주거정비과 2004.7.21.).

당시에는 미사용승인(위법)건축물의 개념이 조례에 없었으므로, 이를 무허가건축물의 범위에 포함하지 않았고 분양대상자도 아니었다. 또한 이 무허가나 사실상 주거용 건축물의 양도, 양수자의 경우 무주택여야 한다는 제한도 없었다.

이에 따라 ‘사실상 주거용 건축물’이 늘어나기 시작했으며, 특히 서울시 용산구 관내 구 도시환경정비사업(현 도시정비형 재개발사업)에서 주거용 건축물의 ‘쪼개기’가 심했다. 물론, 이 경우 불법 용도변경까지 인정해 준 것은 아니었다.

Q. 재개발사업의 분양대상 등에서 종전의 건축물 중 주택(기존 무허가 건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물 포함)을 소유한 자로 돼 있는데, 건축물대장상 용도가 근린생활시설이지만 사실상 주택으로 개조해서 사용되고 있다면, 공동주택의 분양대상자에 해당되는지, 아파트 입주권이 나오는지?

A. 근린생활시설로 건축허가 받아 준공 이후 주택으로 개조해 사용한 경우 재개발사업 시행 시 분양대상이 되는지 여부에 대해, 불법으로 용도 변경해 사용한 경우에는 위법건축물로써 사실상 주거용 건축물의 소유자로 인정할 수 없음(서울시 2006.7.20.).

이렇게 정비구역이 지정될 도시정비형 재개발정비예정구역에서 수십 개의 근생 쪼개기가 이뤄지면서 규제의 필요성이 제기됐다.

서울시는 2008년 7월 30일 도시정비조례를 개정하면서 신축빌라(신축 쪼개기) 규제를 신설, 조문을 ‘종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자’로 바꿨다. 즉 ‘기존무허가건축물이면서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물’인 두 요건을 결합해야만 분양대상자가 되는 것으로 강화했던 것이다.

그러면서 미사용승인(위법)건축물의 개념을 만들어내고, 이를 기존무허가건축물의 범위에 포함시켜 분양대상자로 했다.

‘기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물’의 구체적인 범위와 관련해 서울시는 “기존무허가건물이 무허가건축물관리대장상 주택이 아니더라도 사실상 주거용으로 사용되고 있는 경우에는 분양대상자에 해당할 수 있다”고 판단하고 있다(서울시 2010.4.8.).

다만 ‘정비구역 지정고시일부터 분양신청 만료일’까지 양도, 양수(모두 세대원 포함)해 무주택자인 경우 분양대상자로 했다. 즉 2008년 7월 30일부터 주거용으로 불법 용도변경한 근생인 무허가건축물도 세대원 포함한 양도, 양수인 모두가 무주택자인 경우에는 분양대상자가 될 수 있도록 길을 터 준 것이다.   

Q. 서울시 도시정비조례 제27조 제1항 제1호 관련, 2011년 5월 26일 개정된 같은 조례 부칙에 따라 ‘이 조례 시행 후 최초로 영 제11조 제1항에 따라 주민공람을 하는 분’부터 적용하므로, 종전 규정에 따르는 재개발조합의 경우 ‘사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물 소유자’를 종전 조례 및 2008년 7월 30일 개정된 조례 부칙을 적용해 분양대상으로 볼 수 있는지?

A. 2008년 7월 30일 조례 제24조 제1항 제1호 개정 관련, 조례 개정 부칙 제2호에 따라 ‘사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물소유자로서, 2008년 7월 30일 조례 개정 전에 주민에게 정비계획 공람한 지역과 정비구역 지정고시일부터 분양신청기간이 만료되는 날까지 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 분양 신청자’의 경우 공동주택 분양 대상으로 봤으며, 당해 규정은 2011년 5월 26일 다시 개정돼 조례 제27조 제1항 제1호 및 개정 부칙 제2조에 따라 개정 조례 시행 후 최초로 영 제11조 제1항에 따라 주민공람을 하는 지역은 개정 조례의 규정을 적용해 ‘주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합정관이 정한 건축물’ 소유자로 변경된 바 있음(서울시 재생협력과 2016.2.22.).

2011년 5월 26일 무주택기간을 위 사례와 같이 변경했다. 종전의 정비구역 지정고시일이 아닌 ‘정비구역 지정을 위한 주민공람’부터 적용하게 됐다.

같은 날 지금의 조례 제36조 제1항 제1호는 커다란 변화가 왔다. ‘종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합정관 등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자’를 분양대상자로 해 이제는 창립총회에서 무허가건축물 소유자라도 조합설립동의(토지등소유자 수의 3/4+토지면적의 1/2 이상)를 충족하지 못하면 조합원과 분양대상자 자체가 될 수 없도록 한 것이다. 또한 창립총회에서 무허가건축물 소유자는 동의대상이 되지 않도록 한 점까지 유의해야 한다(중구 신당A구역의 경우 이를 이유로 다시 창립총회를 개최함).

<서울경제 2010. 8. 25 기사 발췌>

무허가건축물 소유자 정관 통해야만 조합원 자격, 서울시 ‘설립인가 때 제외’ 따라 기존 무허가 건축물 소유자는 조합 정관을 통해야만 조합원 자격을 인정받을 수 있게 됐다.

서울시는 25일 재개발사업 시 ‘기존무허가건축물’ 소유자가 조합에 참여하고 아파트를 분양받을 수 있는 자격을 조합설립 후 정관으로 인정받도록 하는 내용의 기준을 마련했다고 밝혔다.

최근 대법원이 “무허가 건축물 소유자의 조합 참여 자격을 인정할 수 없다”는 취지의 판결을 함에 따라 기준을 재정리할 필요가 제기됐다. 이에 따라 서울시는 해당지역 주민 75%의 동의를 얻어야 하는 조합설립인가 시 이들 ‘기존 무허가 건축물’ 소유자는 원칙적으로 제외하기로 했다. 다만 조합 정관이 창립총회나 그 후의 조합 총회에서 ‘기존 무허가 건축물’ 소유자를 조합원으로 인정하면 이들도 조합원 자격을 얻을 수 있도록 했다.

서울시 소규모주택정비조례상 가로주택정비사업의 분양대상도 이와 같다.

서울특별시 빈집 및 소규모 주택정비에 관한 조례

제37조(가로주택정비사업의 분양대상) ①영 제31조 제1항 제3호에 따라 가로주택정비사업으로 분양하는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.

1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합정관 등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자 

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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