문재인 정부의 첫 번째 부동산 대책이 나왔다.

정부는 지난 6월 19일 국토교통부와 기획재정부 등 관계부처 합동으로 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적·맞춤형 대응방안'을 발표했다. 소위 6‧19 부동산대책으로, 부동산 과열지역에 대해서는 선별적으로 대응하고, 투기수요는 억제하되 실수요자는 최대한 보호하는 방향으로 조정 대상지역 제도의 실효성을 제고해 맞춤형 규제를 시행하겠다는 것이 골자다. 또한, 건전한 주택시장 질서를 확립하고 향후에도 시장이 과열되거나 과열이 확산되면 추가조치를 강구하겠다는 내용도 포함됐다.

이번에 발표된 대책의 추진 배경에 대해 국토교통부 관계자는 “최근 대내외 경제여건 개선, 연휴 및 대선기간 관망세 종료, 저금리 등으로 부동산시장 심리가 호전되면서 집값 상승기대가 높은 지역에서 투자목적 등의 주택수요가 증가하고 있다. 그 결과, 5월 3째주부터 서울 등 일부 지역에서 주택 가격이 빠르게 상승하는 등 국지적인 과열을 보이고 있다”며 “국지적 과열이 심화․확산될 경우 서민의 주거비 부담이 가중되고 장래 주택경기 조정과정에서 경제 전반에 부담이 될 우려가 있으며, 단기 전매차익을 기대하는 투기적 성격의 분양권 취득과 거래행위로 실수요자의 입지가 상대적으로 위축되는 문제가 발생할 수 있다. 이에 따라 지역별‧주택 유형별 시장 분석을 토대로 지역적 범위를 진단하고 선별적‧맞춤형 처방을 마련한 것”이라고 밝혔다.

또한 국토교통부 관계자는 “과도한 차입에 의한 투자목적의 주택구입수요를 관리하기 위해 조정대상지역에 기존의 청약제도․전매제도에 관한 사항뿐만 아니라 담보대출에 대한 금융규제와 재건축 규제도 도입했다”며 “이번 대책의 시행을 통해 실수요자 위주의 시장이 강화되고, 이를 통해 국지적 불안지역이 안정적으로 전환될 것으로 기대하고 있다”고 덧붙였다.

이번에 발표된 6‧19 부동산대책의 내용을 구체적으로 살펴보자.

∥LTVㆍDTI 규제 및 서울 전매제한기간 강화

대책 추진배경에서도 예상할 수 있듯이 6‧19 부동산대책은 주택시장의 과열을 막는 데에 초점이 맞춰져있다.

그중 가장 먼저 눈에 띄는 것은 역시 대출규제의 강화다. 서울과 경기‧부산 일부 지역, 세종시 등 ‘청약 조정대상지역’에 한해 LTV 및 DTI 규제비율을 10%p씩 강화하기로 한 것. 다만, 서민‧실수요자에 대해서는 강화된 규제비율이 적용되지 않는다. 일명 ‘맞춤형 청약제도 조정’이다.

현재 LTV는 전 지역 70%가 적용되고 있으며, DTI는 수도권 전 지역 아파트 담보대출 60%(집단대출은 미적용)가 적용되고 있다.

하지만, 정부는 이번 대책을 통해 조정 대상지역의 경우 LTV 60%, DTI 50%를 적용하기로 했으며, 조정 대상지역에서는 잔금 집단대출의 경우에도 DTI 50%를 적용하기로 했다. 이와 같이 강화된 규정은 지난 7월 3일부터 시행되고 있으며, 일반 주택담보대출의 경우 시행일 이후 취급되는 대출부터, 집단대출의 경우 시행일 이후 입주자 모집 공고분부터 강화규정이 적용된다.

또한, 정부는 이번 대책을 통해 청약 조정 대상지역을 확대하기도 했다. 서울 25개구, 경기도 6개시, 부산 5개구, 세종시 등 37개였던 조정 대상지역에 경기도 광명시, 부산 기장군과 부산진구 등을 추가한 것.

이와 관련해 국토교통부 관계자는 “경기 광명시, 부산 기장군 및 부산진구는 모두 최근 주택가격 상승률이 기존 조정대상지역 수준으로 높은 상황으로, 조정대상지역 선정을 위한 정량적 요건을 충족하고 있다”며 “이중 부산 기장은 부산에서 희소한 공공택지(일광신도시)가 있어 높은 청약수요에 따른 과열 우려가 있어 공공택지도 조정대상지역으로 포함했으며, 부산 부산진은 직전 2개월 평균 청약경쟁률이 67.0 : 1 수준으로 과열 우려가 높은 지역”이라고 설명했다. 정량적 요건은 ▲주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상이거나 ▲청약경쟁률이 5:1을 초과하거나(국민주택 규모 이하는 10:1) ▲주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하 등의 경우를 말한다.

한편, 정부는 이번 대책을 통해 서울 강남 4개구 외 21개구 민간택지에 적용되는 전매제한기간을 기존 1년 6개월에서 소유권이전등기시까지로 강화했다. 강화된 전매제한기간은 지난 6월 19일 이후 실시되는 입주자 모집 공고분부터 적용되고 있으며, 이에 따라 서울의 전매제한기간은 공공‧민간택지 모두 소유권이전등기시까지로 조정됐다.

∥재건축조합원 1주택만 분양가능

6‧19 부동산대책에는 서울 등 조정 대상지역 내 재건축 조합원들은 원칙적으로 1주택만 분양을 허용하는 내용도 포함됐다.

현재 재건축 조합원은 과밀억제권역의 경우 소유 주택수에 따라 최대 3주택까지, 과밀억제권역 외의 지역에서는 소유 주택수 만큼 분양을 받을 수 있다.

하지만 이번 대책이 시행되면 조정 대상지역 내 재건축 조합원은 소유 주택수와 관계없이 1주택만 분양 받을 수 있게 된다. 다만, 관리처분계획에 반영해 기존 주택의 가격 범위나 주거전용면적의 범위 내에서 60㎡ 이하의 소형 주택을 추가로 분양받을 수 있는 소위 ‘1+1 분양’은 예외적으로 허용된다.

이와 같은 규제는 도시 및 주거환경정비법 제48조(관리처분계획의 인가 등)의 개정이 필요한 사안으로, 해당 내용을 담은 도시정비법 개정안은 지난 6월 28일 의원 입법 발의된 상태다.

개정안을 발의한 민홍철 의원(더불어 민주당, 경남 김해시갑) 등 12명의 국회의원은 “최근 재건축 대상 단지를 중심으로 투자목적의 주택 구매 수요가 증가함에 따라 국지적인 주택시장 과열 현상이 발생하고 있어 실수요자 중심으로 주택 구매 수요를 재편하고 과열된 주택시장을 안정적으로 관리할 필요가 있다”며 “과밀억제권역 이외의 지역에서 투기과열지구가 지정될 경우에는 재건축 조합원이 보유한 주택 수만큼 공급받을 수 있는 특례를 적용하지 않도록 하고, 주택 시장이 과열되었거나 과열이 우려되는 지역으로서 국토교통부장관이 고시하는 지역에서도 재건축사업 시 조합원 주택공급 수에 대한 특례를 적용하지 않도록 함으로써 재건축사업의 과열을 방지하고 실수요자의 주택구입 기회를 확대하려는 것”이라고 개정안 제안사유에 대해 설명했다.

또한, 대책 발표 당시 국토교통부 관계자는 “개정법은 오는 9~10월 중 시행될 것으로 예상되는데, 관련 규정은 법 시행 후 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용할 계획”이라고 밝힌 바 있다.

∥정부, “투기 따른 주택시장 과열 방치 않겠다”

이외에도 6‧19 부동산대책에는 ▲국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반을 통해 과열 발생지역에 대한 엄정한 현장점검 실시 ▲실거래가 허위신고에 대한 신고제도 활성화 ▲실거래가 신고내역, 아파트 청약시스템 등의 행정정보 분석을 실시해 불법행위 적발, 시장질서 교란행위자에 대한 수사 실시 등의 내용이 포함됐다. 주택시장 질서 확립을 위한 조치다.

특히, 정부는 이번 대책 발표를 통해 앞으로도 투기에 따른 주택시장의 과열을 방치하지 않겠다는 의지를 분명히 했다. 투기과열지구지정까지 고려하고 있기 때문이다.

투기과열지구가 지정될 경우 전매제한기간 연장, 청약1순위 자격제한, 민영주택 재당첨 제한, 대출규제, 재건축 조합원 지위양도 금지, 재건축 공급 주택 수 제한 등 강력한 규제가 적용된다.

국토교통부 관계자는 “(이번 대책은) 하반기 미국 기준금리 추가 인상 예고, 입주물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 존재하는 상황에서 일시에 시장에 과도한 충격을 주는 것 보다는 우선적으로 선별적 조치를 취하고, 이에 따른 효과와 향후 시장상황에 따라 단계적으로 대응하기로 한 것”이라며 “그럼에도 불구하고 향후 과열 지속 시에는 투기과열지구 지정을 적극 검토할 계획”이라고 말했다.